【正文】 的投資形式也表現(xiàn)了對(duì)利潤(rùn) 空 間最大化的 質(zhì)疑。對(duì) 商業(yè) 虛擬產(chǎn)權(quán)式投資，由下恒星醫(yī)藥大廈和高點(diǎn)國(guó)際的失敗案例，使 廣 大投資者的積極性 遭受 嚴(yán)重挫傷。投資客戶的投資心理趨于理性，使產(chǎn)權(quán)式商鋪購(gòu)買(mǎi)投資成為 目 前小型投資客的 首 選。 應(yīng)運(yùn) 市場(chǎng)的發(fā)展需求，專(zhuān)業(yè)型零售市場(chǎng) [如建材、家電、百貨等 ]將成為投資者的首選對(duì)象，而更多的投資者則表示他們選擇投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由是看 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及良好利潤(rùn) 空 間。而 日前還未出現(xiàn)以建材、家居賣(mài)場(chǎng)作為投資載體的市場(chǎng)出現(xiàn)。將由本案 這個(gè)具有 10 萬(wàn)建筑 面積 的項(xiàng)日打破這個(gè)格局，再造新太 4 仁路商 業(yè)格局。 即將在 2021 至 2021年變成一 種現(xiàn)實(shí)，一種改 變 傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí) 。 由于傳統(tǒng)的攤 位 制建材市場(chǎng)已經(jīng) 不 能滿足日前市場(chǎng)需求，新興建材家居市場(chǎng)在近期內(nèi)將成為 西安市民投資的 主 流市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展， 商業(yè)地產(chǎn) 正逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力物業(yè)類(lèi)型之一。 現(xiàn)有太華路及北郊建材家居市場(chǎng)則是經(jīng)營(yíng)者為主體，他們主要是購(gòu) 買(mǎi) 經(jīng)營(yíng)權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。其 多 以租賃權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)為主 ，這類(lèi)市場(chǎng)而對(duì) 投資者的投資空間 存在著一定的限制性，一方而來(lái)源 于各人物業(yè)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售的權(quán)利，另一方而則局限于經(jīng)營(yíng)戶對(duì)產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售的認(rèn)識(shí)存在著 不 足。 [市場(chǎng)核心問(wèn)題呈現(xiàn) ] 對(duì) 于 市場(chǎng)調(diào)研的深刻，西安商業(yè)市場(chǎng)及家居建材市場(chǎng) 主 要狀況浮山水面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實(shí)際的操作于本案。主要核心狀況如下 相對(duì)于家居和家具，建材零售利潤(rùn)相對(duì) 微薄 ：建材相剝于家居和家具市場(chǎng)，建材的展示性不很強(qiáng)，列賣(mài)場(chǎng)的環(huán)境要求不是特別高，因此，建材市場(chǎng)的租金相比家居來(lái)說(shuō)要低的多 。 傳統(tǒng)建材市場(chǎng)臟、凌、亂等形象依然存在：傳統(tǒng)攤位 建材市場(chǎng)環(huán)境 條 件 不理想 ，管理混亂，業(yè)態(tài)缺少統(tǒng)一規(guī)劃，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)建材時(shí)也 較 難享受相應(yīng)的服務(wù)。因這類(lèi)市場(chǎng)在固定概念中經(jīng)營(yíng) 均是這類(lèi)形象，由于市場(chǎng)的逐步完善 發(fā)展 ，促使這類(lèi)物 業(yè)必將得到改變，必將以?xún)?yōu)化建材購(gòu)物環(huán)境為背景 縱向提升市場(chǎng)形象 。 客戶網(wǎng)絡(luò)單一化與市場(chǎng)區(qū)域化：現(xiàn)有太華路和太白路建材市場(chǎng)，它們的主要 輻 射目標(biāo)就是西安本地及周邊市場(chǎng)。對(duì) 于 客戶也是鎖定 于 這類(lèi)區(qū)域的客戶為主，在層次上也偏低。 大多數(shù)以租賃為主，無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買(mǎi)狀況更無(wú)產(chǎn)權(quán)概念： 目 前絕大多數(shù)市場(chǎng)都是以租賃為主，尚未出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買(mǎi)的模式。 由于大明宮建材市場(chǎng)和三森建材市場(chǎng)的初步成功，使廣大經(jīng)營(yíng)戶對(duì)招商制建材賣(mài)場(chǎng)充滿信心，廣大消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也得到徹底改變，對(duì)中高檔賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的建材品牌充滿好感和信任。招商制建材賣(mài)場(chǎng)的 出現(xiàn)是對(duì)傳統(tǒng)建材流通領(lǐng)域的一次顛覆。 對(duì)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)價(jià)格敏感且接受程度有待提高： 在這次調(diào)研過(guò)程中，建立經(jīng)營(yíng)客 對(duì)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的方式存 在 著多方面的擔(dān)憂，并對(duì)購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點(diǎn)小是很清楚。 主要原因是資金的 牽制力 經(jīng)營(yíng)時(shí)間的限制，加上建材市場(chǎng)的 不 確定 性使得 市場(chǎng)的 不 確定 性 。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是 否 購(gòu)買(mǎi)。 綜述： 招商制 建材市場(chǎng)（以個(gè)體攤位租售為主）在西安建材業(yè)的發(fā)展過(guò)程中有著重要的分量。這種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)曾經(jīng)一度“一統(tǒng)江湖”，建材、裝 飾材料 2／ 3 的流通量是通過(guò)這類(lèi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的。但是隨著建材 超市、各種類(lèi)型的產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)店的興起，招商制 建材市場(chǎng)正 面臨 著改造、提升、薪一輪發(fā)展階段。在經(jīng)歷低靡狀態(tài)之后，招商制建材市場(chǎng)正通過(guò)自我升級(jí)，謀求在激烈 的競(jìng)爭(zhēng)中再次博取有利地位。 隨著建材行業(yè)之 間 的競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)，原本單一的建材銷(xiāo)售渠道，受到了建材超市、各種類(lèi)型的產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)店的沖擊，招商制建材市場(chǎng)，幣面臨著改造、提升、創(chuàng)新的新一輪發(fā)展階段。 招商制市場(chǎng)仍有發(fā)展空間 雖然招商制建材市場(chǎng)受到了一些新興的業(yè)態(tài)的沖擊，但是它作為建材銷(xiāo)售主渠道的功能還是被業(yè)界所肯定。 建材、裝飾材料行業(yè)出現(xiàn)了多種模式的市場(chǎng)，緣于地區(qū) 間 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，消費(fèi)觀念、消費(fèi)需求、消費(fèi)文化存在差異，產(chǎn)生多種層次。另外，“入世”后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展融入全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏的速度將進(jìn)一步加快。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)力發(fā)展的需要與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌的需要，促使國(guó)際上先進(jìn)的流通模式（建材超市） 使 國(guó)內(nèi)也加快發(fā)展。 招商制建材賣(mài)場(chǎng)規(guī)?；?jí) 市場(chǎng)對(duì)于建材行業(yè)的 消 費(fèi)需求不斷提升，招商制建材市場(chǎng)的發(fā)展也在快速升級(jí)。 幾年前，建材市場(chǎng)仍然經(jīng)營(yíng)分散、規(guī)模小，產(chǎn)品 層次 不齊，給消費(fèi)者選購(gòu)帶來(lái)了很大難度， 需求 建材常常滿城跑。 近年來(lái) ，西安建材賣(mài)場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模，賣(mài)場(chǎng)的規(guī)模、檔次都有很大提高，西安已經(jīng)建立起了產(chǎn)品全、質(zhì) 量 優(yōu)、價(jià)格實(shí)、信譽(yù)好的集中規(guī)?；ú膶?zhuān)業(yè)市場(chǎng)。其中，幾家較大 型 的招商制建材賣(mài)場(chǎng)，規(guī)模達(dá)到幾萬(wàn)甚至幾 十 萬(wàn)平方米。市場(chǎng)環(huán)境有所改善 由于建材店數(shù)量多，分布散，整治難度大。當(dāng)統(tǒng)一的大賣(mài)場(chǎng)形成后，則可制定建材銷(xiāo)售人員資格證書(shū)制度，持證上崗，抬高建材銷(xiāo)售行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻；設(shè) 置 專(zhuān)門(mén)的投訴部門(mén)，降低消費(fèi)者投訴成 本 等等。 在加強(qiáng)建村市場(chǎng)規(guī)范化的浪潮中，建材市場(chǎng)的管理，出現(xiàn)了兩個(gè)新的特點(diǎn)： 一是由物業(yè)管理型轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)管理型。主 要特征是市場(chǎng)主辦者由主要出租場(chǎng)地，收取租金，管理物業(yè)，轉(zhuǎn)向了經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，注重 “告宣傳，樹(shù)立 市 場(chǎng)形象，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，搞好服 務(wù) ，千 方百計(jì)把市場(chǎng)辦火。 二是出現(xiàn)了“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、商場(chǎng)化管理”的模式。 主要特征是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所精心裝修，商品按類(lèi)分區(qū)經(jīng)營(yíng)，商品布貨講究，明碼標(biāo)價(jià)，購(gòu)物環(huán)境改善，業(yè)務(wù)員培訓(xùn)上崗，統(tǒng)一著裝 修 ，商場(chǎng)統(tǒng)一收銀。 在發(fā)展上受 開(kāi) 始了改革和創(chuàng)新的探索。 首先，是業(yè)態(tài)的調(diào)整，攤位式的招商制建材市場(chǎng)向著商場(chǎng)化市場(chǎng)、購(gòu)物中心方向發(fā)展。由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高，流通資本的相 對(duì)集中和人民生活水平、居民收入快速提高，那種初級(jí)的攤位制 市 場(chǎng)正向著商場(chǎng)化 市 場(chǎng)、購(gòu)物中心方向快速發(fā)展。 其次，在經(jīng)營(yíng)方式上，招商制市場(chǎng)學(xué)習(xí)了建材超市的一些連鎖技術(shù)再結(jié)合本土經(jīng)營(yíng)的特色，也摸索出了自己的連鎖經(jīng)營(yíng)方向。 西安建材市場(chǎng)消費(fèi)觀念與消費(fèi)文化 西安家居建材市場(chǎng) —— 博弈中的裂變 l、 自 主選擇消費(fèi)者主導(dǎo)下的市場(chǎng)模式：一邊是現(xiàn)代化建材超市，一邊是傳統(tǒng)建材市場(chǎng)；一邊是先進(jìn)零售業(yè)態(tài)，一邊是的批發(fā)模式。由 于 消費(fèi)群體的多層次性，在建材流通領(lǐng)域，多元化分銷(xiāo)模式并存的建材“生態(tài)商 業(yè) ”止在逐步形成。為了共同做大建材 市場(chǎng)，在這個(gè)建材“生態(tài)商 業(yè) ”中，中外建材流通企業(yè)應(yīng)該錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，共同和諧生存、有序發(fā)展，而不 應(yīng)該今天你倒閉、明天他再倒閉 ，使整個(gè)建材市場(chǎng)處于波動(dòng)狀態(tài)。消費(fèi)決定市場(chǎng)，從這個(gè)意義 上 或許可以解釋?zhuān)m然幾經(jīng)沖擊，作為老牌建材市場(chǎng)的東建材以及部分批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)，為 何 依然在市場(chǎng)中占有足夠的分量。以至于作為后來(lái)者的天榮建材港，也 投 巨資采取了批發(fā)市場(chǎng)的業(yè) 態(tài)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。建材“生態(tài)商 業(yè) ” 在另外一部分消費(fèi)者眼 中 ，則出現(xiàn)了消 費(fèi) 觀念的更新，更希望在建 才 超市享受到從設(shè)計(jì)裝修等一站式的服務(wù) 中高端追求品位的消費(fèi)者不愿意光顧傳統(tǒng)的家居 建材市場(chǎng)。 消費(fèi)者注重品牌，一是建材市場(chǎng)的 自 身品牌 [規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)、品種等 ]，一是市場(chǎng)內(nèi)的產(chǎn)品品牌 [質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格、服務(wù)、知名度、品位等 ]。 第二章 項(xiàng)目整體定位策略 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位原則 符合片區(qū)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)水平、消費(fèi)特征： 與項(xiàng) 目自 身及區(qū)域的形象、業(yè)態(tài)相協(xié)調(diào)： 保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸 開(kāi)發(fā) 商所有，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)可分散給多個(gè)小業(yè)主； 保證商場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，降低 開(kāi)發(fā) 商經(jīng)營(yíng)管理的難度： 確保 開(kāi)發(fā) 商銷(xiāo)售或 有利 物業(yè)的價(jià)值最大化。 項(xiàng)目區(qū)位 環(huán)境定位分析與研判 區(qū)位前景：本案隸屬西安北郊 +級(jí)商業(yè) 圈 ，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶。太 華 路已經(jīng)過(guò)了 10 多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以建材批發(fā)、零售市場(chǎng)為主的核心商 圈 。由于政府目光長(zhǎng)遠(yuǎn)化，己投入大量資金或通過(guò)引進(jìn)外商策略而提升現(xiàn)有太華路的知名度或商業(yè)價(jià)值性。 于 此，本案所處的區(qū)位前景 十 分良好。 繁華程度：歷經(jīng) 10 年變遷的太華路商 圈 ，已經(jīng)形成多個(gè)專(zhuān)業(yè)型的建材細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商和零售商及家庭散戶來(lái)此購(gòu)物，貨 品 的進(jìn)進(jìn) 出出 也形成了 一 道風(fēng)景線。該商 圈 的繁華程度不容置疑。 商業(yè)氛圍： 該商 圈 會(huì)聚了大量的建材品牌總代理和廠家直銷(xiāo)商，人流量較大，吸引著全省各地的零售商和當(dāng)?shù)丶彝ド簦瑫r(shí)也吸引了本地零售客戶的前往。南于西安為謠北地醫(yī)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。 借 此，造在商 業(yè)氛圍 濃厚，客戶資源龐大。 交通狀況： 太 華路家庭方便，與北二環(huán)相交貫通，距離火車(chē)站僅 5 分鐘 車(chē) 程，該商圈內(nèi)的三府灣貨運(yùn)站，貝斯特貨運(yùn)站與客運(yùn)站均在此，有多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等。本案的交通狀況甚佳。 配套設(shè)施：該商 圈 內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利 店 等。使之，來(lái)此批貨或購(gòu)物的商戶與客 戶均能享受便利性與便捷性。為附近的居民提供相應(yīng)的便利。 『主題定位 ]：科技環(huán)保時(shí)尚人文 、 新家居消費(fèi)主義 、 “新時(shí)尚新家居”三大主題 時(shí)尚文化 尖鋒科技 格調(diào)空 間 一 、 是博覽與展賣(mài)結(jié)合，形成永不落幕的展銷(xiāo)會(huì) 二 、 是體驗(yàn)式消費(fèi)與集成化服務(wù)結(jié)合，引領(lǐng)家居消費(fèi)新理念 三 、 是時(shí)尚元素與后裝修概念結(jié)合，突出建材的人文關(guān)懷和文化解讀。 給人突出的感受是：集約化裝修，個(gè)性化消費(fèi)，輕裝修重裝飾的后裝修時(shí)代的到來(lái)。推出建材選購(gòu)顧問(wèn)，家 庭 飾品配置顧問(wèn)，衛(wèi)浴集成設(shè)計(jì)顧問(wèn)，燈光照具配置顧問(wèn)等多項(xiàng)個(gè)性化，定制式置家咨詢(xún)服務(wù)， 從單純的賣(mài)商品到賣(mài)配置、賣(mài)理念、賣(mài)集成服務(wù)，一種引領(lǐng)裝飾消費(fèi)新概念的市場(chǎng)模式生成。 通過(guò)整合商廣資源、商品資源，優(yōu)化市場(chǎng)功能，延伸了以最大化滿足消費(fèi)需求為導(dǎo)向的供應(yīng)鏈，提升了以細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)、引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚為導(dǎo)向的服務(wù)價(jià)值鏈。形成商品提供加方案提供的 全 新組合，使集成化、重配置的一站式服務(wù)更加 突出 ，創(chuàng)新了營(yíng)銷(xiāo)模式。 由商品營(yíng)銷(xiāo)向概念營(yíng)銷(xiāo)和文化營(yíng)銷(xiāo)拓展，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)涵的深化和外延的拓展，引領(lǐng)科學(xué)消費(fèi)和開(kāi)放式消費(fèi)。第三，通過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈的延伸，使我們看到了一種由重裝修輕裝飾的初級(jí)消費(fèi)觀念， 轉(zhuǎn)變一個(gè)重文化、講 究 人文關(guān)懷的后裝修觀念轉(zhuǎn)移的 趨勢(shì) 。這三個(gè)轉(zhuǎn)變預(yù)示著新家居消費(fèi)主義的誕生，無(wú)疑是這個(gè)消費(fèi)思潮的引領(lǐng)者和滿足者。 [目標(biāo)消費(fèi)群體定位 ]： [業(yè)態(tài)定位 ]： 『招商目標(biāo)定位 ]： 『項(xiàng)目投資分析 ]： 一、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總建筑面積： 35600 m2 項(xiàng)目總造價(jià)： 上地出讓金：萬(wàn)元 建筑成本： 35600 m2 900 元／ m2 二 3204 萬(wàn)元 配套成本： 35600 m2 300 元／ m2 二 1068 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)及稅費(fèi)： 35600 m2 200 i/m2= 712 萬(wàn)元 其它雜費(fèi)： 35600 m2 50 元／ m2= 178 萬(wàn)元 合計(jì)： 5162 萬(wàn)元 項(xiàng)目總收入（萬(wàn)元）：采用包租銷(xiāo)售、招商并行，以招商促銷(xiāo)售策略。 租金收入（三、四層為一年期；一、二層為三年期、五年期） ‘年期： 元 /m2．月 、 三年期、五年期： 90 元／ m2月 (63 元／ m2．月 ) 合計(jì)： 325. 74+1944+1360. 8= 萬(wàn)元 （三、四層平均稠金） 8900 m2 12 月 =325. 74 萬(wàn)元 層平均租金） 2250 m2 12 月 3 年 +90 元 /m39。/月（層平均租金） 2250m2 12 月 5年 =1944 萬(wàn)元 層平均租金） 2200 m2 12 月 3 年 +63 元 /n／月（二層平均租金） 2250m2 12 月 5年 = 萬(wàn)元 萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入（按 8%投資回報(bào)率對(duì)應(yīng)售價(jià)反證） 一層商鋪均價(jià)為： 90 元 /m2*月（一層平 均租金） 12 月 /8%=13000 元／ m2（使用面積） 二層商鋪均價(jià)為： 63 元 /m2*月（二層平均租金） 12 月 /8%=9450 元／ m2（使用面積） 按一、二層銷(xiāo)售 50%計(jì)算 13500 兒／ m2 4500 m2（每層使用面積） 60%+9450 元／ m2 4500 m2（每層使用面積） 40%=5346 萬(wàn)元 按三年包租需返 萬(wàn)元（按收益 10%返計(jì)算）。 合計(jì)： 3630. 54 +5346 = 萬(wàn)元 項(xiàng)曰營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用： 7372. 74 4%= 294. 91 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅 費(fèi)： 5346 5. 5%= 294. 03 萬(wàn)元 3630. 54 X 17. 5% = 635. 34 萬(wàn)元 項(xiàng)目利潤(rùn)總額： 7372. 74294. 91294. 03630. 34= 萬(wàn)元 簡(jiǎn)析見(jiàn)表 『米蘭風(fēng)度綠色精品建材城投資受益分析表 ] 目 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 — 輔營(yíng)區(qū)室內(nèi)面積規(guī)劃 一樓南入口：約 1000平方水，作為整個(gè)市場(chǎng)展示區(qū)、輔