【正文】 市場定位 銷售和租賃收入測算 住宅銷售： 用市場比較法確定售價(jià)上限（平均價(jià)格）； 用成本法確定售價(jià)下限； 建議銷售單價(jià)； 住宅部分總收入； 商鋪銷售； 車庫銷售或租賃； 市場定位 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 稅金計(jì)算： 損益表及靜態(tài)盈利分析： 投資利潤率、投資利稅率 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析： 內(nèi)部收益率（ FIRR）、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）、 項(xiàng)目回收期（動(dòng)、靜態(tài)）； 償債能力分析； 市場定位 不確定性分析（風(fēng)險(xiǎn)分析） 主要的風(fēng)險(xiǎn)因素：開發(fā)成本、售價(jià)、開發(fā)周期、利率等； 盈虧平衡分析：計(jì)算投資利潤率為零時(shí)的項(xiàng)目銷售率，項(xiàng)目銷售率要求越高風(fēng)險(xiǎn)越大； 敏感性分析：選取核心的風(fēng)險(xiǎn)因素（如售價(jià)、成本等），分別計(jì)算其上下變動(dòng) 5％、 10％及 20％對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如投資利潤率、 FIRR、 FNPV等）的影響； 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施： 成本風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)； 市場定位 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 社會(huì)效益； 環(huán)境效益； 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； 市場定位 結(jié)論和建議 結(jié)論：可行、不可行； 改進(jìn)建議； 市場定位 案 例： 鐵達(dá)公司 商品混凝土生產(chǎn)項(xiàng)目 投資可行性研究 市場定位 第四講 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 總體規(guī)劃 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀設(shè)計(jì) ? 戶型設(shè)計(jì) ? 配套設(shè)施 教學(xué)內(nèi)容 總體規(guī)劃 總體構(gòu)思； 因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)； 用地平衡和管網(wǎng)布置； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體構(gòu)思 以人為本的設(shè)計(jì)思想； 因地制宜，與周圍環(huán)境融合； 個(gè)性化設(shè)計(jì)，主題鮮明；（例：四季花城） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 空間關(guān)系處理 動(dòng)與靜的關(guān)系； 實(shí)與虛的關(guān)系； 建筑與環(huán)境的關(guān)系； 高層建筑與低層建筑的關(guān)系； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 用地平衡和管網(wǎng)布置 小區(qū)用地平衡； 總體布局與居住環(huán)境； 工程管線和道路交通的綜合規(guī)劃； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t 功能適用； 面積適中； 智能化，滿足高科技和環(huán)保要求； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格與居住文化； 內(nèi)部與外型設(shè)計(jì)； 建筑風(fēng)格類型： 歐陸風(fēng)格、 異域風(fēng)格、 鄉(xiāng)村風(fēng)格、 古典風(fēng)格（例：芙蓉古城） 規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 賣房就是賣環(huán)境的設(shè)計(jì)要求； 突出特色、力求創(chuàng)新； 以自然景觀為主，與人造景觀結(jié)合； 發(fā)展立體綠化，海陸空結(jié)合； 便于人際交往，有社區(qū)文化支撐； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)概述； 設(shè)計(jì)流程； 戶型比例與樓層安排； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)概述 戶型的經(jīng)濟(jì)分類： 安置、實(shí)用、舒適、豪華； 設(shè)計(jì)難點(diǎn)剖析： 專家與用戶的分歧； 專家與專家的分歧； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)流程 進(jìn)行市場調(diào)查； 掌握戶型需求； 確定戶型大小； 進(jìn)行功能分區(qū)； 進(jìn)行戶型布局； 確定戶型構(gòu)成； 住宅空間配置； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型比例與樓層安排 戶型不宜過雜； 以目標(biāo)業(yè)主群細(xì)分確定戶型構(gòu)成比例； 樓層類型： 低層住宅、多層住宅、高層住宅； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 配套功能：居家、消閑、感觀、投資； 配套功能的誤區(qū)； 配套功能也需要?jiǎng)?chuàng)新； 配套設(shè)施的科技含量與智能化； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)智能小區(qū)的七點(diǎn)忠告 智能小區(qū)不同于智能大廈； 要結(jié)合本地文化背景； 開發(fā)商要從實(shí)際出發(fā)； 無需過分求得技術(shù)上的領(lǐng)先； 要采用技術(shù)手段減少人力資源； 關(guān)鍵在于軟配套； 智能小區(qū)建設(shè)是一種探索； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 開發(fā)商、策劃師與建筑師的合作 開發(fā)商與策劃師； 策劃師與建筑師； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 第五講 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 ? 項(xiàng)目進(jìn)度管理 ? 項(xiàng)目成本管理 ? 項(xiàng)目質(zhì)量管理 ? 項(xiàng)目資金平衡 教學(xué)內(nèi)容 第六講 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策劃 ? 價(jià)格策略 ? 廣告策略 ? 促銷策略 教學(xué)內(nèi)容 價(jià)格策略 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素； 項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)及方法； 項(xiàng)目定價(jià)的詳細(xì)程序； 項(xiàng)目定價(jià)的基本策略； 價(jià)格促銷策略； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 成本因素； 競爭因素； 產(chǎn)品差異； 消費(fèi)者心理因素； 開發(fā)商目標(biāo)； 法律政策因素； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)及方法 定價(jià)目標(biāo)：高利潤、高收益、保持價(jià)格穩(wěn)定、應(yīng)付或避免競爭； 定價(jià)方法：成本導(dǎo)向（成本加成、目標(biāo)收益、售價(jià)加成）、需求導(dǎo)向（理解值、需求定價(jià)）、競爭導(dǎo)向（隨行就市、跟隨領(lǐng)導(dǎo)者）、可比樓盤量化定價(jià)； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目定價(jià)的詳細(xì)程序 收集分析市場信息和標(biāo)的物資料； 估計(jì)成本和需求； 分析競爭對(duì)手； 選擇定價(jià)目標(biāo)及方法； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目定價(jià)的基本策略 總體定價(jià)：低價(jià)、中價(jià)、高價(jià)； 過程定價(jià)：低開高走、高開低走、穩(wěn)定價(jià) 格； 時(shí)點(diǎn)定價(jià)：折扣和折讓定價(jià)、單一和差別 定價(jià)、用戶心理定價(jià)； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 價(jià)格促銷策略 運(yùn)用價(jià)格組合； 適時(shí)調(diào)價(jià)； 幾種定式：廣告戶、低自備款、限時(shí)折價(jià) 幾種變招：降低購房門檻、運(yùn)用促銷價(jià)格、制定目標(biāo)各個(gè)擊破、請(qǐng)你來做發(fā)展商、樓盤升值保值促銷； 規(guī)劃設(shè)計(jì) 廣告策略