昆明市東陸飯店東側(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位(文件)
【正文】 外的小高層，主要以 配套便利性 和 環(huán)境價(jià)值 為價(jià)格彈性； ? 項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行定位的水平，營銷推廣與銷售執(zhí)行的質(zhì) 量等因素對(duì)于的項(xiàng)目銷售效果非常重要。分析數(shù)字依據(jù)為： （ 1） 如利用 自有資金及 融資 為總投資額的 70%，剩余 30%利用銷售收入回資，其 投資 回報(bào)率 =（凈利潤／實(shí)際總投資額 X 投資百分比 ） X 100%＝ 837萬元 ／（ 1963萬元 X 70%） X100%＝ %。 P（ 1 r） Cv 2800*（ 17%） 1241 敏感性分析 單位：萬元 變幅 利潤 項(xiàng)目 10% 5% 0 +5% +10% 銷售價(jià)格 557 697 837 977 1117 單位可變成本 837 銷售量（開發(fā)量） 837 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估 按照項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃控制指標(biāo)：容積率 以下，建筑密度 35%以下，綠化率 35%以上；本項(xiàng)目規(guī)劃小高層， 以上的容積率是可以爭(zhēng)取到的，其盈利水平是較為樂觀的； 項(xiàng)目的銷售盈虧平衡點(diǎn)為銷售率 50%以上，在定位、設(shè)計(jì)和推廣、銷售準(zhǔn)確的前提下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)不大； 本項(xiàng)目的波動(dòng)因素中，價(jià)格因素對(duì)利 潤影響最大，開發(fā)量次之，成本因素影響最小，可見爭(zhēng)取較佳營銷策劃和設(shè)計(jì)方案是提高項(xiàng)目附加值的一個(gè)重要捷徑，而有效控制成本，爭(zhēng)取提高容積率可有效提高項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為提高盈利水平提供基礎(chǔ)條件。其 投資 回報(bào)率 =837萬元 ／（ 1963萬元 X 50%） X100%＝ % 。 經(jīng)濟(jì)分析（按容積率 方案計(jì)算） 項(xiàng)目盈利能力分析 靜態(tài)效益分析 如能以 2800 元 / m2平均價(jià)格銷售，靜態(tài)回報(bào)率可達(dá) %。 類 比 樓 盤 情 況 名 稱 價(jià) 格 水 平 區(qū)位及物業(yè)類型 主 力 戶 型 銷 售 情 況 其 他 銀海 SOHO 3760 元/m2 北京路海關(guān)大廈旁，高層（ 33層）
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