《20xx年鞍山道項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格調(diào)整參考調(diào)研報(bào)告》(12頁(yè))-其他行業(yè)報(bào)告(文件)
【正文】 斑。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。尤其是 9 月份， 一線 城市供應(yīng)量均出現(xiàn)了大幅的上漲，上海、北京、深圳供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)明顯 。上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù) 8 月份首次由漲變跌， 9 月份上海 商品住宅價(jià)格下滑 跡象 明顯 ，全月 共有 50 多個(gè)樓盤(pán)有新增推案上市，紛紛采取了平開(kāi)或低開(kāi)的策略，并有一定的優(yōu)惠折扣。 但成交量卻比較低迷，大部分城市 成交量同比去年降五成左右， 絕大部分是東部城市； 少數(shù)城市降幅稍小，比如 沈陽(yáng)、西安部分中西部城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 企業(yè) () 料近千個(gè)。華北區(qū)域內(nèi)大部分二線城市目前房?jī)r(jià)相 對(duì)仍保持平穩(wěn)，但天津降價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)較為明了。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。全國(guó)樓市繁榮加上 奧運(yùn)效應(yīng) ，使北京 市場(chǎng)供應(yīng)量和房?jī)r(jià)上漲幅度，在 2020 年和 2020 年上半年都位居全國(guó)前列，相比之下天津則表現(xiàn)為具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿秃蟀l(fā)優(yōu)勢(shì)。 環(huán)渤海房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一特點(diǎn)是發(fā)展空間巨大，前景樂(lè)觀。伴隨著成交量，環(huán)渤海地區(qū)的房?jī)r(jià)也經(jīng)歷一輪高漲，市場(chǎng)發(fā)展偏熱。對(duì)于總價(jià)高、位置較差的地塊開(kāi)發(fā)商紛紛持保留態(tài)度。單從成交 均價(jià)上 看 ， 8 月 極有可能成為近幾年的月 度 最高點(diǎn)，14070 元的價(jià)格，相比去年 1 月的 10034 元，漲幅為 40%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 企業(yè) () 料近千個(gè)。從圖中可以看出，今年前三季度商品住宅供應(yīng)量比去年同期多出 15%，九月出現(xiàn)暴增的原因，與奧運(yùn)影響下 8 月緩?fù)票P(pán)有關(guān)，也與 “金九”旺季的預(yù)期有關(guān)。 第三，少數(shù)名盤(pán)銷售較好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 企業(yè) () 料近千個(gè)。市場(chǎng)激爭(zhēng)對(duì)中小企業(yè)非常不利，他們只有 依靠 比名企名盤(pán)更大的價(jià)格折扣，才有可能從“僧多粥少”的弱市場(chǎng)中混口救命飯。萬(wàn)科在第三季度報(bào)告中，甚至公開(kāi)號(hào)召開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷。從全國(guó)范圍看，萬(wàn)科 、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤(pán)在樓市冬天逆市飄紅。 第 二類 ， 超小戶型單身公寓 。 第 三類 ， 近郊經(jīng)濟(jì)型房源 。 第 四類 ，綜合類 特色產(chǎn)品 。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。一方面是利空因素。 另一方面是利好因素。 利空與利好同時(shí)存在，那么，今后兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底何去何從？不妨先拿股市經(jīng)驗(yàn)做類比。 9 月 18 日免除印花稅等三政策出臺(tái)后，次日股市立即勃起，整個(gè)一漲停板；奈何只是曇花一現(xiàn)，其后依然在低迷中尋找方向，重新跌回 2020 點(diǎn)以下。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。事實(shí)確也如此。 為什么會(huì)這樣？因?yàn)榻^大部分 政策，其效力顯現(xiàn)都需要一個(gè)過(guò)程，存在滯后期。然而另一方面，隨著越來(lái)越多、越來(lái)越強(qiáng)的救市政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期必然 會(huì) 受其影響，慢慢改變，終會(huì)迎來(lái)由量變到質(zhì)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。經(jīng)驗(yàn)之一，樓市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。而房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)比宏觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升， 樓市底部極有可能出現(xiàn)在 20202020 年。與美國(guó)不同的是，我國(guó)住宅市場(chǎng)化的全面開(kāi)始才只有短短 10 年，所以尚未走完發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷過(guò)的由剛性需求主導(dǎo)的“樓市黃金 20 年”（二戰(zhàn)后至 60 年代末）。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020 年全國(guó)樓市觸底 反彈的可能性最大。 從 2020 年前 10 個(gè)月 全國(guó)市場(chǎng)情況分析， 2020 年房屋成交量同比 2020 年將出現(xiàn)大幅下滑，估計(jì)萎縮 34 成，但由于全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度，因此2020 年 全年 房?jī)r(jià)同比 2020 年，依然 呈 正增長(zhǎng)，不過(guò)漲幅將由 2020 年的 18%（商品房）大幅回落， 5%左右的可能性較大（預(yù)計(jì)與 2020 年 %的漲幅相近） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。二戰(zhàn)后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò) 5個(gè)低潮期，一般持續(xù) 2 年左右，其中 1970 年和 1991 年 屬于明顯的最低谷。第二個(gè)周期（ 1991— 2020 年）高峰出現(xiàn)在 1992 年（ GDP 增長(zhǎng) ），低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長(zhǎng) %）。還要等多久？這幾乎是一個(gè)謎 。眾所周知，在資產(chǎn)市場(chǎng)中，“追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在，說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期是左右市場(chǎng)走勢(shì)的核心因素。目前全國(guó)及上海房?jī)r(jià)正處于下跌過(guò)程中，提前救市，更有可能使房?jī)r(jià)在到達(dá)合理位置時(shí)，市場(chǎng)同時(shí)也進(jìn)入底部。股市的政策底來(lái)了，股價(jià)底部卻未見(jiàn)蹤影。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020 年股市泡沫破滅后，道瓊斯指數(shù)用了 8 年時(shí)間 （ 2020 年 10 月 ） 達(dá)到史上最高的 14000 點(diǎn)以上 ，至今已 跌去了近一半 。國(guó)內(nèi)方面，目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心超大， 11 月“ 4 萬(wàn)億投資計(jì)劃”的出臺(tái)，表明國(guó)家促內(nèi)需保增長(zhǎng)的力度將超過(guò) 1998 年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的措施，“ 積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)?擴(kuò)張型調(diào)控。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局，股市、樓市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振，企業(yè)效益下 滑 。 再如， 華僑城也是專業(yè)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其獨(dú)特的產(chǎn)品概念使其在 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中避免了與其他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)， 綜合項(xiàng)目中
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