優(yōu)派克斯蘇州豪宅市場研究報告(35頁)-銷售管理(文件)
【正文】 型：雙拼、獨棟、大戶型公寓 獨棟別墅占地 面積 500700平方米 雙拼別墅占地 面積 320380平方米 基本信息 九龍倉 項目 — 預計 2020年下半年上市 未來豪宅個案 26 未來豪宅個案 中海獨墅島 — 預計 2020年中旬上市 09年 10月 10日奠基 項目預計 2020年中旬公開發(fā)售，純別墅社區(qū) 27 仁恒雙湖灣項目 未來豪宅個案 酒店公寓與配套設施區(qū) 水岸高層 水院洋房 水巷聯(lián)排 水堤別墅 項目開發(fā)： 一期：酒店公寓與水岸高層 二期：花園洋房與電梯洋房 三期 :獨棟與聯(lián)排別墅 28 未來具備打造豪宅的地塊主要集中在園區(qū)環(huán)金雞湖宇獨墅湖片區(qū)，體量達到 160萬方； 未來的豪宅產品更多的為低密度產品，純公寓豪宅仍為市場空白； 蘇州真正的豪宅時代即將到來； 未來競爭總結 純公寓豪宅市場空白，蘇州豪宅時代即將到來 29 項目名稱 湖景房源 售價 裝修標準（元 /㎡ ） 凈價 （元 /㎡ ） 權重 環(huán)球188 5152F（復式） 48000 3500 44500 30% 尚玲瓏 一線湖景 房 44000 2020 42020 25% 晉合水巷鄰里 一線湖景房（ 300平米復式） 36000 3600 32400 15% 中茵皇冠國際 一線湖景房（ 240290平層） 43000 3500 39500 30% 本案 尚玲瓏 中茵皇冠國際 環(huán)球 188 晉合水巷鄰里 個案選取 30 本案核心價值： ?成熟湖西乃至整個蘇州的地標性建筑 ， 地段價值及潛力無與倫比 ? 濱水豪宅 ， 直享金雞湖一線湖景 ， 俯瞰園區(qū) 本案定價參照個案選擇原則： ? 城市公寓豪宅 一線湖景房 出于對市場的考慮，從目前市場的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢來與本項目測算價格進行比較 定價依據(jù) 31 表 :價格擬合系數(shù)表 住宅價格擬合 比較內容 權重 A B C D 環(huán)球 188 尚玲瓏 水巷鄰里 中茵皇冠 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)位 20% 交通 17% 配套 16% 戶型 15% 規(guī)劃 12% 品質 10% 品牌 10% 合計 100% 32 建議項目公寓均價為 41016元 /平米 本案價格推算可得： 本案價格 =項目 A權重價格 +……. ＋項目 D權重價格 =41016元 /平米 公寓住宅價格 建議價格 參考對象 銷售均價 修正系數(shù) 修正價格 項目權重 權重價格 當期擬合 價格 A 44500 30% 41016 B 42020 25% C 32400 15% D 39500 30% 33 未來價格建議 ?06年至 07年底為蘇州樓市迅速發(fā)展階段，市場量價齊升，年度漲幅達 %； ?08年上半年為市場觀望期，成交量少，但價格仍堅挺； 08年下半年價格崩潰，一路下滑，成交大幅萎縮，年度總體均價仍表現(xiàn)為上揚趨勢； ?09年上半年，受 08年市場影響，園區(qū)新項目選擇低價開盤策略，導致上半年較低的成交價，下半年市場趨熱，價格方一路上揚；總體年度整體價格表現(xiàn)漲幅不大 園區(qū)0 6 年 0 9 年成交均價走勢圖61157254822585320100020
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