【正文】 的科研機構(gòu) 和國家新批建設(shè)面積為 平方公里的重大科技圓區(qū)都集中于此，科研工作者逾 5萬，具有穩(wěn)定強勁的消費市場 ；四 .為鼓勵中外商家來本區(qū)投資，重慶市政府、沙區(qū)政府制定了一系列相關(guān)的財政稅收、工商登記、金融信貸、土地房產(chǎn)等諸多方面的優(yōu)惠政策，為投資者創(chuàng)造了制勝優(yōu)勢。競爭肯定也不會停留在價格的層 面，那將是來自品質(zhì)、特色、細節(jié)等全面的競爭。 3項目周邊環(huán)境較好，緊臨華宇小區(qū)，與沙龍廣場對望，環(huán)境較好。 。 （ 3）沙坪壩區(qū)的消費者在對于購房目的的選擇上面，與其他各區(qū)最具差別性的就是：該區(qū)消費群體具有明顯的多元化傾向：其 中，對于“解決人口增加的居住問題”、“追求更為寬松 的居住面積”、“追求更好的居住環(huán)境”、“對目前的午夜管理不滿意”、“為 解決子女的入學問題”、“投資”、和“其他目的”等，均有從 4%20%不等的選擇率；這一方面表明該區(qū)正在日益成為一個以教育為核心、以商貿(mào)為資助 的復(fù)合性區(qū)域發(fā)展趨勢，另一方面也表明該區(qū)的房地產(chǎn)消費市場構(gòu)成多元性和復(fù)雜性；因此可以看出該區(qū)進行房地產(chǎn)綜合項目的開發(fā)有一定的市場前景的。 ，并考慮到區(qū)位的因素，結(jié)合本項目作為優(yōu)秀單體樓盤的項目定位，確定市場對本項目可接受的價格均價在 20203000 元 /m2左右，在后面的經(jīng)濟測算時取 2600 元 /m2。 重慶市規(guī)劃局重規(guī)建審（ 2020）沙字第 0088 號文。 二、設(shè)計原則及指導思想 （一）設(shè)計原則 在滿足消防、環(huán)保等現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定的前提下，充分尊重自然現(xiàn)狀條件，文脈特征，充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢，營造人居與商業(yè)環(huán)境相互適應(yīng)，相互協(xié)調(diào)的優(yōu)美環(huán)境，達到社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益的和諧統(tǒng)一。設(shè)計考慮在人口較集中的場地內(nèi)部采用垃圾袋裝后統(tǒng)一集中于專設(shè)的垃圾收集點，既滿足了業(yè)主要求，又有益環(huán)境保護，在滿足上述要求的同時，各專業(yè)設(shè)計盡量做到了技術(shù)先進，經(jīng)濟合理。 B 棟為 13+1 層一梯六戶住宅，其中一室一廳為二戶，二室二廳二戶，四室二廳兩衛(wèi)二戶， 滿足了城市不同消費層次的需求，筒體內(nèi)設(shè)置兩部消防電梯及一部消防剪刀梯。主體住宅戶型平面緊湊，布局合理，客廳及臥室空間獨立，采光通風較好，明廚明廁互不干擾，每戶均設(shè)有放置空調(diào)的位置。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 （一）設(shè)計依據(jù) 建設(shè)方提供的《工程地質(zhì)勘察報告》 各專業(yè)提供的資料 國家現(xiàn)行的有關(guān)標準及規(guī)范 《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一標準》 GBJ68— 84 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GBJ9— 87 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GBJ11— 89 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GBJ10— 89 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GBJ7— 89 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94— 94 《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工規(guī)程》 JGJ3— 91 （二 ）活荷載標準值 根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GBJ987）》 住 宅 KN/M2 商 場 KN/M2 車 道 25KN/M2 停 車 庫 衛(wèi)生間、陽臺 （三）自然條件 地震設(shè)防烈度 按國家地震局建設(shè)部頒發(fā)的震發(fā)辦 [1992]160 號文件和地方有關(guān)文件規(guī)定， 本工程設(shè)防烈度為 6 度。剪力墻為二級。 （ 3）建筑于負三層設(shè)成品玻璃鋼生活水池一座，水 池有效容積 V=70m3。在大廈負三樓設(shè)置變配電房，內(nèi)設(shè)兩臺變壓器。 供電系統(tǒng) （ 1） 高壓供電系統(tǒng) 在 10KV 變配電所中，高壓系統(tǒng)采用單母線分段系統(tǒng)。變電所低壓側(cè)均為 AC220/380V， TNS 制系統(tǒng)供電。 配電 動力設(shè)備配電采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式，電梯、水泵等大容量的用電設(shè)備采用放射式供電，其余設(shè)備均采用樹干式配電。消防設(shè)備線路均采用阻燃型電纜或?qū)Ь€。商場照明燈具選型及布置由二次裝修確定，這里只考慮預(yù)留配電箱。 三、通訊及電視設(shè)計 （一）設(shè)計依據(jù) 郵電部《工業(yè)企業(yè)通信設(shè)計規(guī)范》 業(yè)主提供的資料和要求 （二）通訊及電視設(shè)計 通訊 電話交換站設(shè)在大樓負一層的弱電控制室內(nèi)。 電視 大樓電纜電視主要為后端分配系統(tǒng)，信號由市網(wǎng)引來，用戶點按商業(yè)：1~2/100M住宅： 1個 /戶設(shè)置，大樓共有 800 個用戶點，供各樓層使用。膨脹水箱為開式，位于架空層。 調(diào)風系統(tǒng) （ 1） 地下一層商場采用新風加吊式空調(diào)器系統(tǒng)，氣流組織擬上送上回。補風量按排風量的70%計算。 居民住宅 室外天然氣管道應(yīng)埋地 — 米敷設(shè)，管道用玻璃纖維包裹后并涂上瀝青瑪蹄脂作加強絕緣防腐，管材采用無縫鋼管。 為了住宅的安全，設(shè)置了 可視對講系統(tǒng)。 （二）設(shè)計范圍及原則 本設(shè)計是對該項目用地紅線范圍內(nèi)進行的消防設(shè)計。 耐火構(gòu)造 建筑結(jié)構(gòu)梁、板、柱均為現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)按一級耐火等級進 行設(shè)計，隔墻采用復(fù)合砼空心磚、太空板等不燃材料，防火卷簾為耐火極限≥ 3h 的復(fù)合鋼質(zhì)卷簾，防火門則根據(jù)不同類型分別采用甲、乙、丙級防火門。 配電間按一只 /30 m2標準，配置 MT27 型 CO2滅火器。裙樓防煙樓梯只對樓梯間送風，每隔一層設(shè)一個自垂百葉風口。 地下一層商場分為八個防煙分區(qū)，設(shè)二個排煙系統(tǒng)，對商場進行排煙。 二、環(huán)境保護 （一）設(shè)計范圍及原則 本工程環(huán)保設(shè)計是對項目紅線范圍內(nèi)按建筑物及環(huán)保設(shè)施進行設(shè)計。污水排放量為 350m3/天。 。 噪聲控 制 設(shè)計所選用的設(shè)備滿足環(huán)保要求，對設(shè)備進行吸聲減噪措施，最大限度地降低噪聲污染。由于地塊內(nèi)戶數(shù)較多，戶型相對復(fù)雜，因此排水量較大，排水管道較多。 進出 空調(diào)機房的送回風管上均設(shè) 70。 地下三層汽車庫設(shè)一個排煙系統(tǒng)，地下二層車庫分二個防煙分區(qū)，設(shè)二個排煙系統(tǒng)，排煙量按 6 次 /時換氣計算。 （五）暖通消防 防煙樓梯間及合用前室設(shè)機械加壓送風系統(tǒng)，由于塔樓防煙樓梯間為剪刀梯，加壓送風量 按兩獨立樓梯間計；風口分別設(shè)置，每隔三層設(shè)一個自垂百葉風口。 車庫、商場按一只 /220m2設(shè)置 MF5 型干粉滅火器。 （三）建筑消防 利得爾大廈為雙塔式高層住宅樓，按一類一級防火等級設(shè)計， 負三層負二層為車庫，負一層為地下商場，一 ~四層為商場，均設(shè)置自動報警和滅火系統(tǒng)，均小于單個防火分區(qū)所需面積，五層為架空屋頂花園，六層以上為住宅，筒體部分均設(shè)置自動報警和聯(lián)動設(shè)備以及自動噴淋系統(tǒng)。 七、動力設(shè)計 設(shè)計中沒有做動力設(shè)計。 六、監(jiān)控、防盜系統(tǒng)設(shè)計 在大樓的一層監(jiān)控室內(nèi)設(shè)置監(jiān)控裝置。 設(shè)計原則 室外天然氣管道采用樹枝狀系統(tǒng)。 （ 2）高、低壓配電間， 6次 /時換氣； （ 3）水泵房、制冷機房， 4 次 /時。新風通過新風管引進?？照{(diào)供回水總管上設(shè)壓差旁通閥。 空調(diào)冷源 空調(diào)冷源采用離心式冷水機組二臺，置于地下三層制冷機房。本 工程需 800 對電話，在弱電控制室內(nèi)設(shè) 800 門電話交接箱。在各樓梯口、樓梯平臺、電梯前室、商業(yè)出入口、各種設(shè)備用房出入口及地下車庫各疏散口，設(shè)帶應(yīng)急電源事故照明燈。照明支干線及支線采用 BV500 型電線穿阻燃 PVC 管敷設(shè)。各樓樹干式、放射式配電主干線采用VV1KV 型電纜；支干線及支線采用 BV500 型電纜。其他負荷采用放射式和樹干式相結(jié)合的方式供電。 （ 2） 低壓供電系統(tǒng) 變電所內(nèi)設(shè)兩臺變壓器，變壓器 B1容量為 1250KVA，主要供大樓的生活用電；變壓器 B2 容量為 1000KVA， 主要供大樓的商業(yè)用電。大樓內(nèi)動力、照明負荷采用 380/220V 電壓供電。 排水量按給水量的 90％計，每天約排放污水 250m3/。 給水方式 （ 1）本建筑室外給水采用消防、生活合一制、管網(wǎng)布置成環(huán)狀，管徑為DN150mm。變形縫寬 100 毫米。主要房間主動采用符合環(huán)保要求的塑鋼陽光凸窗，并結(jié)合空調(diào)室外機的放置位置，挑板等統(tǒng)一設(shè)計，使整個建筑洋溢著美妙的現(xiàn)代氣息。大廈裙樓一至四層為商場，底樓設(shè)有自動扶梯，商場大空間靈活劃分，符合現(xiàn)代商業(yè)的需求。 三、建筑設(shè)計 建筑物的使用功能、層數(shù)、層高 建筑物的使用功能、層數(shù)、層高詳見下表： 序號 建筑物 建筑面積（ m2） 層 數(shù) 總高度 工程等級 使用功能 備注 1 A棟 26HF/3F 90m 二級 住宅商業(yè) 2 B棟 13+1F/3F 51m 二級 住宅商業(yè) 平面設(shè)計 利得爾大廈共分為二棟塔式高層住宅，其中 A棟為 26+1 層一梯八戶，戶型均為三室二廳與二室二廳。 該設(shè)計合理組織城市空間，做到布局合理，節(jié)約用地；內(nèi)外交通組織順暢便利，減少了人流、車流的相對干擾，減輕 城市交通壓力，激活地域人氣，充分發(fā)揮了地塊價值，設(shè)置了地面、屋面為一體的綠化體系。 業(yè)主提供的設(shè)計委托書和有關(guān)地形、地質(zhì)鉆探 和管網(wǎng)等資料。 5．銷售建議： 應(yīng)該充分的認識到該項目所在地區(qū)的特點，打出教育和文化特色。 根據(jù)本項目組對市場的調(diào)查并分析后可以得到如下數(shù)據(jù)：客戶的購房面積主要集中在 70150 m2這個范圍內(nèi)，其中面積在 80125 m2的住房成為客戶關(guān)注的熱點，占總體的 %，這說明客戶還是比較注重實用型 因此，本報告建議本擬建項目的戶型定位如下： 80125 m2（兩室兩廳或三室兩廳）為主占 75%； 80 以下（一室一廳）占 10%； 125 以上（四室兩廳及躍層）占15%。 67%，能承受 3000 元以上的占被訪者的 10%。價格定位適中，易于為中青年這一主要購買群體所接受。 （二）項目優(yōu)勢分析 1. 本項目位于重慶市火車北站以東，側(cè)緊 華宇廣場，南面為 32 米城市主干道—— 站東路，地理位置優(yōu)越，交通方便。且隨著沙區(qū)政府的遷移，從而引起的沙區(qū)南部新城的熱潮，必將搶奪該盤的市場份額。因此，沙坪壩房地產(chǎn)市場潛力巨大。 2020 年春節(jié)前，由于上客量得不到保證，天驕年華的銷售推廣速度很慢。 （ 11）簡評： 從品質(zhì)上講，天驕年華是沙坪壩區(qū)南部新城鳳天路的第一樓盤，而且，天驕年華的戶型配比（二室、三室為主）也符合現(xiàn)在市場上的需求主流。 （ 6）工程進度： 一期梅園、蘭園交房時間為 2020 年 4 月到 6月，二期松園、竹園交房時間為2020 年 3 月到 4月。自開盤以來銷售一直呈上升趨勢，銷售業(yè)績較好。一期基本已售完，二期銷售也過半。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套 華宇廣場獨享周邊成熟社區(qū)，寬闊的商業(yè)步行街、名人文化廣場、重百、新世紀超市、明日百貨、郵局、銀行、學校等星羅棋布分布在其周圍，西南醫(yī)院等知名醫(yī)院更可便捷到達。其次，學林雅園在入市時機上也把握較好，在天驕年華還沒有正式開盤銷售之前既迅速推出，搶占市場先機。 （ 12）項目簡評 學林雅園自 2020 年春交會推出以來，一期、二期迅速取得理想的銷售業(yè)績，現(xiàn)三期也銷售過半，是沙坪壩區(qū)最成功的房地產(chǎn)項目之一，銷售率達到總建筑面積的 70%。 3）濃厚的文化氛圍。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 戶型類型較多，有一般的平層，有躍層，錯層。小區(qū)依山而建，共分三大臺階、四個組團，由 34 棟 9 至 18 層小高層建筑組成。 （ 1）開發(fā)商：重慶同創(chuàng)置業(yè)有限公司。 （ 12）項目簡評 沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)有個特別的現(xiàn)象，單體住宅一般都比小區(qū)的銷售業(yè)績要好，而且單體住宅中的小戶型銷售尤其好賣。龍泉大廈 小龍坎 143190 m2 1410 華宇表中所列是沙坪壩區(qū) 各個區(qū)位房地產(chǎn)的價格對比，從中可以獲得我們在對擬建樓盤進行定價時一些有用的數(shù)據(jù)，并以此為依據(jù)。沙坪壩區(qū)成為重慶市住宅建設(shè)和消費的熱點區(qū)域，在 2020 年重慶市房地產(chǎn)交易會上交易成績躍升第二 下表 23 給出各個區(qū)位的房地產(chǎn)價格的對比情況，以獲得對重慶沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在重慶中的地位及其發(fā)展勢頭有一個直觀的了解。沙坪壩區(qū)作為重慶市的經(jīng)濟和旅游重點區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展甚為迅猛， 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)在國家增加投資、擴大內(nèi)需政策的支持下保持增長。全區(qū)社會消費品零售總額五年累計突破 120 億元，比“八五” 增長了 倍。 九五 ” 期間，沙坪壩區(qū)著眼于 “ 發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞好大流通 ” 。目前，沙區(qū)已形成了以國有商業(yè)銀行為主體，其他商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)相結(jié)合的金融組織體系。目前，沙區(qū)是主城區(qū)交通條件最好，最不堵車的地區(qū)。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù) 億元，上升 個百分點。 2020 年完成工業(yè)增加值 億元，按可比價計算增長 %，其中民營和個體私營企業(yè)完成工業(yè)增加值