《美方物業(yè)策劃培訓(xùn)課》(文件)
【正文】 假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行計(jì)算） 辦理競買登記手續(xù)，提交相關(guān)資料及競拍保證金，領(lǐng)取競拍號牌，了解規(guī)定細(xì)則及其他。 [2] 中山市企業(yè)所得稅率 15%，具體依各地政策和企業(yè)性質(zhì)而定。 細(xì)化設(shè)計(jì)方案通過后， 15個(gè)工作日可以領(lǐng)取項(xiàng)目規(guī)劃許可證。 需要拆遷的建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃部門還需要進(jìn)行拆遷范圍規(guī)劃核查。規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在接到申請材料之日起 3個(gè)法定工作日內(nèi)進(jìn)行工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收。 中、小城市規(guī)劃部門依法核發(fā)上款證書的，應(yīng)當(dāng)分別在 8個(gè)法定工作日內(nèi)完成。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 審批時(shí)限及其他要求 規(guī)劃審批時(shí)需相關(guān)部門出具書面審查意見的，由申請人自行到相關(guān)部門申請取得書面意見并向規(guī)劃部門提供。 到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局計(jì)劃財(cái)務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費(fèi)。 按整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對項(xiàng)目進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)， 將綠化報(bào)建圖，送園林管理局審批。 到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)。 憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書和施工單位中標(biāo)通知書到建設(shè)局建管處，申領(lǐng) 《 建設(shè)工程施工許可證 》 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 培訓(xùn)結(jié)束 多謝大家！ 。審查通過后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書。 到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)委員會繳納新型墻體改造費(fèi)和散裝水泥費(fèi)。 到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測費(fèi)。 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 副本適用于辦理除房屋產(chǎn)權(quán)證書之外的其他相關(guān)文件； 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》正本作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的法定依據(jù)之一。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 審批時(shí)限及其他要求 凡對不符合城市規(guī)劃用地性質(zhì)要求不應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起大城市和中、小城市分別在 15和 8個(gè)法定工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。 經(jīng)規(guī)劃部門驗(yàn)收合格的建設(shè)項(xiàng)目，由規(guī)劃部門核發(fā) 《 建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證 》 ，并向申請人發(fā)放 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 正本，同時(shí)收回 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 副本。 規(guī)劃部門對驗(yàn)線合格的，應(yīng)當(dāng)向申請人發(fā)放 《 建設(shè)項(xiàng)目工程開工驗(yàn)線合格通知單 》 。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證程序 申請人持規(guī)定的相關(guān)材料向規(guī)劃部門提出核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請； 規(guī)劃部門對建筑（市政）設(shè)計(jì)方案進(jìn)行規(guī)劃審查，審查合格后向申請人核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)項(xiàng)目定位放線通知單 》 ； 經(jīng)審查需要修改的建筑（市政）設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)向申請人發(fā)出 《 建筑（市政）設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查修改意見書 》 （附表七），修改并經(jīng)審查合格后核發(fā) 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 副本、 《 建設(shè)項(xiàng)目定位放線通知單 》 。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、申報(bào)地名 在項(xiàng)目簽訂土地出讓合同、取得立 項(xiàng)批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)? 民政局地名管理辦公室申報(bào)地名。 獲得土地使用權(quán)限 辦理相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù) ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地價(jià)預(yù)測方法 買方用假設(shè)開發(fā)法確定競拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對市場收益進(jìn)行預(yù)測，剔除開發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤得出最高地價(jià)； 地價(jià) = 項(xiàng)目市場收益 開發(fā)總成本費(fèi)用 期望利潤 總成本費(fèi)用 =開發(fā)成本（詳見下表） +開發(fā)費(fèi)用（詳見下表） +稅費(fèi)（詳見下表） ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 『 開發(fā)成本 』 明細(xì)表 序號 項(xiàng) 目 備 注 1 土地取得成本 (見中山標(biāo)準(zhǔn) )、 2 前期費(fèi)用 策劃研究費(fèi) 代理公司標(biāo)準(zhǔn) 勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 1元 /平方米 3 建筑期費(fèi)用 參考 《 價(jià)格信息 》 及同類物業(yè) 土建工程 850元 /平方 錄化 ,道路 ,園林 50元 /平方 報(bào)建 鎮(zhèn) 10元 /平方 ,城區(qū) 25元 /平方 供水工程 6元 /平方 供電工程 煤氣 26元 /平方 白蟻防治 /平方 設(shè)計(jì)費(fèi) 30~50元 /平方 監(jiān)理費(fèi) 5元 /平方 圖紙審查 城區(qū) :5元 /平方 。 通水、通電、通路和地塊表面平整 處理； ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中山市項(xiàng)目建設(shè)流程 一、土地使用權(quán)的取得 二、項(xiàng)目立項(xiàng) 三、申報(bào)地名 四、申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 五、申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 六、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證程序 七、放線、驗(yàn)線及竣工驗(yàn)收 八、竣工驗(yàn)收 九、核發(fā)建設(shè)施工許可證 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、土地使用權(quán)的取得 招標(biāo)，掛牌，拍賣 行政劃撥 具體流程 A、出讓方辦理程序 B、購買方辦理程序 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 出讓方辦理程序 土地權(quán)屬人提供土地使用權(quán)資料 送規(guī)劃局咨詢規(guī)
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