【正文】 ? 車位 車位定位與實際使用對比效果分析： ? **戶數(shù)車位比為 1： ，作為高品質(zhì)項目，這種車位配置比例有利于后期車位銷售，減少庫存積壓，但在后期物業(yè)管理方面存在隱患，影響項目品質(zhì)與口碑。 10. 品牌建設(shè) ? 品牌建設(shè)的預(yù)期 *******是 ***進(jìn)入成都以來的第二個項目，并于 03 年開始雙項目運作的模式。 品牌推廣語：光榮夢想 |精品精粹 |超越卓越。 ? 綜合分析及建議 ? 品牌推廣的一些不足之處 ? 品牌推廣目的性、系統(tǒng)性有待提高： 0 05年的品牌推廣僅僅依托于項目推廣，并在項目立勢前為項目形象或銷售服務(wù)，無系統(tǒng)的年 度推廣計劃及主題。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 22 頁 共 29 頁 批次 ? 對品牌推廣的建議 ? 整合推廣 ； ? 項目聯(lián)動 ； ? 渠道多樣 ； ? 搭建 **會平臺 ； ? 整合客戶資源 ； ? 加 強(qiáng)與集團(tuán)的溝通 。項目發(fā)展總進(jìn)度控制點如下表： ? 主要施工進(jìn)度計劃與完成情況對比表（ B區(qū)） 1 施工項目名稱 計劃完成 時間 實際完成時間（天） 計劃起止時間 實際起止時間 2 開工 1 1 3 土方施工（含地基換 填） 60 87 ～ ～ 4 地下室施工 60 46 ～ ～ 5 三層轉(zhuǎn)換 層施工 48 48 ～ ～ 6 十五層以下結(jié)構(gòu)施工 138 138 ～ ～ 進(jìn)度控制點 A1 區(qū) A 16樓 B 區(qū) 項目整體從拿地到主要節(jié)點時間 原計劃 節(jié)超 簽定土地合同 定位及規(guī)劃設(shè)計 開工日期 13 個月 10 個月 3 個月 開盤 18 個月 17 個月 1 個月 地下室結(jié)構(gòu)封頂日期 / 主體結(jié)構(gòu)封頂日期 工程質(zhì)監(jiān)驗收日期 入伙日期 43 個月 43 個月 0 個月 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 23 頁 共 29 頁 7 主體結(jié)構(gòu)封頂（ 32 層） 247 247 ～ ～ 8 機(jī)房結(jié)構(gòu)封頂 263 263 ～ ～ 9 主體驗收 265 265 ～ ～ 10 屋面工程 24 24 ～ ～ 11 頂層外裝飾 40 99 ～ ～ 12 頂層下架 40 99 ～ ～ 13 十五層以上外飾工程 150 171 ～ ～ 14 十五層以下外裝飾 115 94 ～ ～ 15 內(nèi)飾工程 265 265 ～ ～ 16 大堂及架空層裝飾 53 53 ～ ～ 17 電梯安裝調(diào)試 132 132 ～ ～ 18 消防工程 299 299 ～ ～ 19 燃?xì)夤こ? 281 281 ～ ～ 20 外架下架 230 230 ～ ～ 21 竣工驗收 731 731 ～ ～ 22 室外綠化、景觀 146 146 ～ ～ 2. 土建工程經(jīng)驗 總結(jié) ? 綜合管理 ? 項目發(fā)展總體進(jìn)度計劃的管理。同時項目應(yīng)充分發(fā)揮對業(yè)務(wù)部門的推動作用，避免過程中跟蹤不夠，待提交成果時間臨近，相關(guān)工作 還未安排的事件發(fā)生。 主包單位是施工單位的核心，主包作用發(fā)揮不出來，工程進(jìn)展會很慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精力，但也要進(jìn)行監(jiān)督，要遏制顯失公平的事情發(fā)生，要支持分包不能讓分包處于絕對的弱勢，開展工作才會順利。 質(zhì)量控制中一定要堅持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲方的檢查在后，這樣不僅檢查了質(zhì)量，同時也對監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督和檢查作用。為了減少扯皮，各分包單位剛進(jìn)場就應(yīng)做好以下工作：組織相關(guān)單位審圖，解決圖紙沖突，明確收邊收口的責(zé)任劃分；明確管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。建議今后項目發(fā)展經(jīng)理制度應(yīng)更深入實施，使權(quán)責(zé)一致。 ? 與公司各部門的協(xié)調(diào)。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新 奠定 了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主 的 地位，推動了娛樂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù) 公寓、農(nóng)貿(mào)市場的銷售使我們積累了大量 的實際 經(jīng)驗， 同時更清晰的認(rèn)識到短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的關(guān)系。 ? 品牌整合力度不夠：名城后期銷售與 ****亮相時間有一定重合，但對于名城的借勢方面力度不夠，項目推廣各做各，沒有形成整合的推廣力，削弱推廣力度。 ? 對項目銷售的有利促進(jìn)：短短一年內(nèi)，從成都人不接受高層住宅，到房價的持續(xù)飆升，公司品牌在成都的召號力已日益強(qiáng)大。 ? 品牌建設(shè)工作 〖 *****〗時的推廣，是以項目開發(fā)塑品牌形象，在〖 **未來開發(fā)的項目中應(yīng)考慮各物業(yè)特點及安防。 ? 會所設(shè)計時未充分考慮各功能區(qū)的面積配比，部分設(shè)施僅是滿足銷售期對其類型的陳述而未考慮功能的實用性，如健身 房等。 ? 可以考慮請專業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場，而不是由物業(yè)公司經(jīng)營。 ? 主動與知名的特色品牌店接洽，招入主力店，一方面增強(qiáng)客戶購買信心，另一方面吸引更多人氣。 ? 方園 500 米范圍內(nèi)同類市場較多（致民路菜市、老媽路菜市、郭家橋菜市），競爭激烈，租賃情況不太理想； ? 攤位價格貴，對投資客戶而言投資回報率不高，投資風(fēng)險較大；而高售價轉(zhuǎn)嫁至經(jīng)營商家成為高租金，經(jīng)營成 本高，經(jīng)營難以為繼。 ? 對部分有特殊要求攤位電量、 電位配置不足等。 從建筑規(guī)劃和密度方面考慮，總建筑面積控制在 10,000㎡ 以內(nèi)，小戶型的存在空間較為寬松和適度 。 ? 銷售總結(jié) 消費者選擇小戶型的關(guān)鍵性因素按重要程度包括：地段、交通、各項生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)。 ? 小戶型物業(yè) ? 定位總結(jié) 本項目位于一環(huán)路旁，臨近城市主要交通干道，背靠川大，擁有龐大的校園市場支撐，具備了小戶型發(fā)展的基本區(qū)位條件。雖然目前辦公性物業(yè)市場比較低迷，競爭十分激烈，但 **品牌的號召力為公寓的銷售提供了強(qiáng)大的推動力。 ? 客戶分析 ? 購買目的：商務(wù)公寓自住比例占 59%，投資的客戶占 41%。 ? 政策因素，使商務(wù)公寓推廣與銷售面臨尷尬。項目的商務(wù)公寓一方面避免了商住混用帶來的諸多弊端，另一方面也可為項目貢獻(xiàn)更高的利潤。商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營利于項目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。如我們把培根路商業(yè)街二樓臨街區(qū)域定位為中高擋娛樂店，但在招商攻堅期間有中檔火鍋店愿意以較高租金入駐，公司在綜合考慮后拒絕了此商家，才確保了目前娛樂主力店 集群式進(jìn)場的局面；同樣， ****臨河商業(yè)規(guī)劃為較安靜的高檔休閑業(yè)態(tài)，也不能在其中引入喧鬧的酒吧等業(yè)態(tài)。針對這一情況，公司在引進(jìn)主力店時，多與對方簽定了租轉(zhuǎn)售協(xié)議，如其購買 租賃物業(yè)，則前期租金可轉(zhuǎn)為購房款，且給予其較寬松的購買周期。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 18 頁 共 29 頁 ? 租售比例的把握 一個大型商業(yè)項目，往往需要引進(jìn)主力店。培根走廊商業(yè)外街火爆銷售后，內(nèi)街物業(yè)因推售住宅物業(yè)而暫緩銷售，使得錯過最佳銷售時機(jī)影響銷售利潤。 ? 關(guān)于銷售價格的思考 據(jù)項目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價格定位為 14,000元 /㎡ ，二層定位為 7,000元 /㎡ ，臨河會所式商業(yè)定位為 8,500 元 /㎡ ，實際成交價格均價為一層為 16,000 元 /㎡ ，二層為 7,000元 /㎡ ，臨河會所式商業(yè)為 8,200 元 /㎡ 。 ? 如果商業(yè)物業(yè)的自身優(yōu)勢并不明顯，就應(yīng)該在項目預(yù)售時推出，這時可以向投資者灌輸對物業(yè)的良好預(yù)期，制造緊俏場面，使其在商鋪未揭“蓋頭”時就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷售。因此商業(yè)必須在這兩方面進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡，保證經(jīng)營者和投資者雙方的回報率，制定有效的經(jīng)營管理模式。 ? 培根路特色文化商業(yè)板塊 培根文化酒吧街：培根路本身具有濃厚的歷史和文化氛圍，其原有的以文化、休閑為 特征的酒吧文化休閑街在成都具有很強(qiáng)的影響力和號召力，因此本項目的特色文化商業(yè)板塊將文化休閑作為重點挖掘； ? 社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊 填補(bǔ)和滿足區(qū)域生活消費要求的中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場 (規(guī)劃要求 )及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費的配套型商業(yè)。 ? 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點：從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內(nèi)擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟(jì)中路一線等幾個商業(yè)帶，但這幾個商業(yè)帶輻射力不強(qiáng)。 ? 發(fā)展商品牌雖是客戶選擇 ****的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。 ? 外省及其他二級縣市客戶占成交量的 32%，外省客戶中上?？蛻粽嫉?70%左右，這與公司通過短信及直郵方式進(jìn)行拓展有關(guān)。 ? 車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價格的關(guān)系。 7. 銷售價格對銷售速度的影響 ? 住宅：銷售過程中正確地評估了各批次面臨的市場環(huán)境，有效的控制了價格與速度的關(guān)系，住宅價格穩(wěn)定、有計劃的不斷攀升，既保證良好的銷售趨勢，又保證合理的利潤。 ? 商業(yè)： 1F 6元 /㎡ 月，基本合理，客戶滿意度較高。 ? 公司品牌形象隨著 **名城入住形成的良好口碑得到提升，對項目的市場價值產(chǎn)生積極的推動。從客戶購房心理反饋， 生存型客戶注重戶型的功能性、實用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。 ? 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。在市場處于較理性消費的情況下，這種推售房源的策略有利的促進(jìn)了銷售。 ? 四批次推售時間 2020年 9月 四批次推售時，市場正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開盤的 人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓（ 1棟）打包推出，增加項目整體的關(guān)注度，同時又促成了成交。 ? 二批次推售時間 2020年 3月 ? 三批次推售時間 2020年 6月 從三批次儲客以來，恰逢 2020 年“國八條”新政出臺，市場觀望情緒較為嚴(yán)重。 2. 項目戶型定位與實際情況對比表 戶型分類 定位面積范圍 （ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 建成面積范 圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 二房二廳單衛(wèi) 大二房 85～ 95 25 8994 26 三房二廳雙衛(wèi) 小三房 110～ 120 40 10 112 46 11 大三房 140～ 150 30 145149 34 四 房三廳雙衛(wèi) 大四房 160～ 170 33 153163 28 復(fù)式單位 200～ 230 2 236 1 從上表可以看出：大三房的戶型比例實際建成后增加 4%，四房的戶型比例實際建成后減少 5%。 【項目營銷工作評估】 1. 項目定位與銷售階段市場變化情況 ? 2020年市場特征 2020 年成都房地產(chǎn)盡管受國家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、供需基本平衡、商品房銷售持續(xù)走旺、商品房空置率大幅下降、房價漲幅明顯 的特征。第三，根據(jù)實際情況，適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計師工作積極性和設(shè)計成果的質(zhì)量。 由于 **的主體設(shè)計單位是深圳的設(shè)計公司，溝通起來比較麻煩，在現(xiàn)在進(jìn)度緊張的成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 13 頁 共 29 頁 項目已經(jīng)不可能應(yīng)用。 同樣，景觀設(shè)計工作在項目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項目營銷推廣的難點。商家未裝修經(jīng)營前，外立面效果很不錯，且非常有檔次。但是由于沒有作轉(zhuǎn)換，實際上大堂的平面組織是在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部通道口尺寸只有 1,100mm左右。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。設(shè)計師在今后的設(shè)計中，要不斷積累經(jīng)驗，在立面設(shè)計的同時就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)計因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和衛(wèi)生間（或儲藏室），現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方法。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計工作的參考。提高二次裝修設(shè)計的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提高設(shè)計質(zhì)量，最好爭取在 主體施工圖完成一段時間（大約 2～ 3個月）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計和樣板確認(rèn)工作，降低對現(xiàn)場進(jìn)度的影響。 執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計三級評審制度，逐步落實概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計，立面方案設(shè)計，景觀方案設(shè)計等重要設(shè)計成果。 ? 圖紙設(shè)計階段 與營銷部配合，落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計要求?？臻g設(shè)計上的突出亮點和高端品 牌廚衛(wèi)器具是 **小戶型的最大賣點，通過 ****小戶型的實踐，在有限面積中實現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。 ? 設(shè)計管理 **設(shè)計管理流程比較完善和成熟，由于項目的前期策劃時間和圖紙設(shè)計時間都比較長，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開展工作，并且各個節(jié)點控制都比較好。 ? 延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河 —— 簡約 ——GREENWICH—— **高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅 園林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整體考慮，講求細(xì)膩變