【正文】 1) 項目整體形象包裝 通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成 ,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越 ,建筑設計一流、園林設計一流、管理服務一流、發(fā)展商實力雄厚的高質素、高品位、超前意識的項目整體形象。 在整個項目的工地外圍插上大量的彩旗 ,既能營造氣氛 ,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。 注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。 第三、 銷售人員的服務和現(xiàn)場的控制都應具備莊重、高雅等。地盤的包裝 ,主要針對地盤 ,是相對靜止的 ,宣傳面和效率都有限 ,運用傳媒 ,將項目的包裝以多種形式 ,多種層次 ,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣 ,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運用 ,使項目的形象升 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 47 頁 華到一個全新的高度和境界 ,令消費者產(chǎn)生怦然心動 ,過目不忘的心理效應 ,使項目銷售達到預想效果。 ——— 制作精美的樓書 作為高質素、高品位的綜合商住高尚物業(yè) ,敝司建議制作精美、詳實、清新、脫俗的樓書 ,把貴項目的基本情況、項目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。 ——— 戶外廣告 1． 在遵義路路口，沙沖路轉盤處 做燈柱廣告箱 ,因為這這兩個地段人、 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 47 頁 車流量較大，通過在這里的宣傳可以提升本項目及開發(fā)商的知名度，吸引目標客戶群的關注 2． 在遵義路選一旺處作巨幅廣告 ,提升本項目的物業(yè)形象。 3. 園林概念設計 在附件中附有項目的園林概念設計，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢。 (1)原則 ① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項目的 檔次和風格，更理想的是填補周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項目附加值提升； ② 功能項目設置要求“小而精”，規(guī)模不用太大； ③ 可考慮部分功能設在商業(yè)物業(yè)內 ④ 充分利用周邊設施 (2) 詳細建議如下： 1. 會所的主題： a. 運動 室外小區(qū)泳池，室內乒乓球室，棋牌室，健身房。 e. 家政服務 洗衣中心干洗店（除提供干洗服務外，還提供自 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 47 頁 助式洗衣服務，住戶可自行租用洗衣機清洗衣物）。 ： 提供不同種類的生活日用品以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為： ① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002 認證的物業(yè)管理公司。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項目自身條件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實又增加成本 的部份放棄不做；對項目確有素質檔次提升，對業(yè)主切身利益有幫助的項目予以介入。 ③ 各項設施的遠程管理。（三表抄報可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內。 (八 )項目有關提高附加值的建議 1．直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。 (4)墻體： 采用環(huán)保型內隔墻體材料。在香港的啟德機場和新機場附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。就目前的情況來看，與本項目同類、同檔次的大型住宅小區(qū)尚未出現(xiàn)，處于市場空白點，入市時機較好。 推盤過程： 造勢 項目規(guī)劃 物業(yè)管理 2）利用媒介進行新聞繕稿的軟性宣傳。 第一步： 通過前面塑造“善待您一生”的概念后，接著推出項目的主題形象“大型人性化家園”，可以讓市場接受，置業(yè)者認同。在推廣中要做兩點： 1） 塑造“互動式”園林 的園林主題思想，所謂“互動式”園林是指園林并不僅僅是用于觀賞，而是體現(xiàn)人與自然的一種互動的關系。一個完善的硬件和軟件可以提供良好的服務，而具備良好的服務就是一個美好的生活方式。 —— 提高項目形象 媒介選擇：報刊、電臺 活動細則： A、人民家園業(yè)主委員會選舉 —— 人民家園現(xiàn)有的準業(yè)主 B、業(yè)主委員會的管理職責 —— 維護全體業(yè)主的合法權利 —— 代表全體業(yè)主與開發(fā)商溝通 —— 監(jiān)督工程進度 —— 監(jiān)督小區(qū)物管 設立教育基金 作 用： —— 體現(xiàn)小區(qū)對業(yè)主子女教育的關心 —— 誘發(fā)目標客戶購買人民家園 —— 提高項目知名度 媒介選擇：報刊軟性文章以及各種媒體 活動籌備： —— 由開發(fā)商負責前期準備工作，用軟性文章為活動造勢， 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 47 頁 聯(lián)系新聞媒體、市公證處、業(yè)主管理委員會參加活動。 活動建議： A、 —— 半天準業(yè)主家庭趣味大賽； —— 比賽共接受 20 個家庭報名，其余業(yè)主列席觀眾， 并贈送禮物； —— 現(xiàn)場宣布業(yè)主推薦的客戶將獲取 1%的回扣； —— 獲勝家庭將獲得一定數(shù)額獎金。 —— 除讓比賽參加者進一步認同“人民家園”外，并可讓廣大的市民對“人民家園”有一定的了解，從而增加銷售對象。 目的： —— 讓市場認知包裝后人民家園的“整體形象” —— 提升項目知名度 —— 為推盤作促銷 推廣策略： —— 賽后，通過媒介關系刊登有關活動的信息 四、項目的全局 統(tǒng)籌 (一 )概念 從市場學來說，簡而言之，全局統(tǒng)籌就是指對項目進行領導和控制， 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 47 頁 對項目市場營銷計劃的策劃、制定和實施的一系列過程中進行有效的、簡練的、強有力的監(jiān)督、管理、協(xié)調、引導、規(guī)范、控制和處理。如何能在眾多的同行競爭中 把購買者的注意力吸引到自己所開發(fā)的物業(yè)上來，全憑銷售人員的扎實功力和恰當?shù)耐其N策略的選擇。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 47 頁 3. 人員安排和分配 一方面，人員定位責任，工作具體到人頭，各盡其職；一方面，人員之間要相 互協(xié)調、合作，為著共同目標努力。 6. 策略調整 在實施過程中，項目的策略要視市場反應和信息反饋，及時作出相應的靈活調整，以更利于項目的推廣。 品牌效應給開發(fā)商帶來的經(jīng)濟利益是呈幾何級數(shù)增長的，而且品牌不可模仿，具有非常獨特的唯一性，它是產(chǎn)品服務和標識系統(tǒng)等幾個方 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 47 頁 面的組合體。當“人民家園”的關注率達到高峰階段的時候，再反推開發(fā)商的形象，以產(chǎn)品的整體形象來提升開發(fā)商的企業(yè)知名度及企業(yè)的品牌。環(huán)境作為保證人們提高生活質量的基本條件、應滿足居民最基本的需求，給居民以充足的陽 光和新鮮的空氣和寧靜舒適的休息場所，為居民提供方便的休憩環(huán)境和創(chuàng)造鄰里交往的條件。 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 47 頁 二、設計定位 由于項目目標客戶層面較寬，這群人包容性強，高壓工作之余又崇尚自然釋放生活，因此園林的設計應突出體現(xiàn)休閑、 娛樂的生活，即以“中西合璧，自然生態(tài)”為主題。園林以西式風格噴泉為中心，在四周點綴代表 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 47 頁 各國文化的景觀，主要有：羅馬拱柱、法國圖案花壇、中國私家園林，現(xiàn)代風格泳池。淡雅的色彩中以深藍和亮色作為點綴，深藍區(qū)域為中國園林區(qū)，代表一種含蓄的氣質，反映中華民族謙虛、善良的品德；亮色部分為動態(tài)水，體現(xiàn)出無限的活力。 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 47 頁 建議中心噴泉配以音樂背景則更具一番情趣。 3) 中國私家園林 中國私家園林景觀，體現(xiàn)出中國園林幽靜，清爽的風格。園林可以供老者信步觀賞，吟詩作畫、拉二胡、唱民歌；可以供繁忙人士一覽祖國大好河山秀麗風景，在日常生活中所不敢奢望的如 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 47 頁 今夢想成真，可以使他們心曠神怡、信心百倍，以更飽滿的精神投入新的工作。法國圖案花壇以獨特的圖案反映了法國浪漫的風俗，使觀園者能身臨其境感受法國生活情調，在享受栽花藝術的同時品味法國文化。而在中國園林景觀、泳池周圍，小路鋪砌采取自然的形 式，使觀賞者有漫步古道之中的感覺，增強景觀的感染性。 2)老者： 早上起來集中園林 —— 練太極；相遇羅馬建筑 —— 談論天地；棲身中國園林 —— 吟詩作畫； 唱民歌，拉二胡；站在雕像前—— 給自己的孫子、孫女講故事；面對高科技雕像 —— 感嘆世界，時代變化之快。 （本設計概念僅供參考） 。 5)年輕人： 功課工作之余可以在園林賞噴泉彈吉他，在羅馬拱柱和心 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 47 頁 愛的戀人說悄悄話；一展筋骨時可以 中跳入泳池大顯身手；有客人來時，盡地主之宜?? 6)身處居室內的業(yè)主： 工作、家務之余，俯視窗外，淡雅、樸素大方而又不乏生機的畫面呈現(xiàn)眼前，身心放松；園林上的武術、舞蹈，令他們評頭論足；豪華的會所、泳池，令他們感到無比自豪和滿足；望眼羅馬拱柱，西洋風情洋溢心里，享受生活之意比酒更濃；中國園林的幽靜、清新又吸引他們的走出家門，融入其中，淋浴祖國文化?? 總之，園林的設計宗旨是景觀的多功能化，服務全面化，每一個景觀，不僅區(qū)域不