【正文】 1) 項(xiàng)目整體形象包裝 通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成 ,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越 ,建筑設(shè)計(jì)一流、園林設(shè)計(jì)一流、管理服務(wù)一流、發(fā)展商實(shí)力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識的項(xiàng)目整體形象。 在整個(gè)項(xiàng)目的工地外圍插上大量的彩旗 ,既能營造氣氛 ,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。 注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。 第三、 銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等。地盤的包裝 ,主要針對地盤 ,是相對靜止的 ,宣傳面和效率都有限 ,運(yùn)用傳媒 ,將項(xiàng)目的包裝以多種形式 ,多種層次 ,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣 ,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運(yùn)用 ,使項(xiàng)目的形象升 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 47 頁 華到一個(gè)全新的高度和境界 ,令消費(fèi)者產(chǎn)生怦然心動(dòng) ,過目不忘的心理效應(yīng) ,使項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)想效果。 ——— 制作精美的樓書 作為高質(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè) ,敝司建議制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓書 ,把貴項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。 ——— 戶外廣告 1． 在遵義路路口，沙沖路轉(zhuǎn)盤處 做燈柱廣告箱 ,因?yàn)檫@這兩個(gè)地段人、 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 47 頁 車流量較大，通過在這里的宣傳可以提升本項(xiàng)目及開發(fā)商的知名度，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注 2． 在遵義路選一旺處作巨幅廣告 ,提升本項(xiàng)目的物業(yè)形象。 3. 園林概念設(shè)計(jì) 在附件中附有項(xiàng)目的園林概念設(shè)計(jì)，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢。 (1)原則 ① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項(xiàng)目的 檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升； ② 功能項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大； ③ 可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi) ④ 充分利用周邊設(shè)施 (2) 詳細(xì)建議如下： 1. 會(huì)所的主題： a. 運(yùn)動(dòng) 室外小區(qū)泳池，室內(nèi)乒乓球室，棋牌室，健身房。 e. 家政服務(wù) 洗衣中心干洗店（除提供干洗服務(wù)外，還提供自 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 47 頁 助式洗衣服務(wù)，住戶可自行租用洗衣機(jī)清洗衣物）。 ： 提供不同種類的生活日用品以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為： ① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002 認(rèn)證的物業(yè)管理公司。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實(shí)又增加成本 的部份放棄不做；對項(xiàng)目確有素質(zhì)檔次提升，對業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入。 ③ 各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。（三表抄報(bào)可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。 (八 )項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 1．直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動(dòng)過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。 (4)墻體： 采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。在香港的啟德機(jī)場和新機(jī)場附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。就目前的情況來看，與本項(xiàng)目同類、同檔次的大型住宅小區(qū)尚未出現(xiàn)，處于市場空白點(diǎn)，入市時(shí)機(jī)較好。 推盤過程： 造勢 項(xiàng)目規(guī)劃 物業(yè)管理 2）利用媒介進(jìn)行新聞繕稿的軟性宣傳。 第一步： 通過前面塑造“善待您一生”的概念后，接著推出項(xiàng)目的主題形象“大型人性化家園”，可以讓市場接受，置業(yè)者認(rèn)同。在推廣中要做兩點(diǎn)： 1） 塑造“互動(dòng)式”園林 的園林主題思想，所謂“互動(dòng)式”園林是指園林并不僅僅是用于觀賞，而是體現(xiàn)人與自然的一種互動(dòng)的關(guān)系。一個(gè)完善的硬件和軟件可以提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)就是一個(gè)美好的生活方式。 —— 提高項(xiàng)目形象 媒介選擇：報(bào)刊、電臺(tái) 活動(dòng)細(xì)則： A、人民家園業(yè)主委員會(huì)選舉 —— 人民家園現(xiàn)有的準(zhǔn)業(yè)主 B、業(yè)主委員會(huì)的管理職責(zé) —— 維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)利 —— 代表全體業(yè)主與開發(fā)商溝通 —— 監(jiān)督工程進(jìn)度 —— 監(jiān)督小區(qū)物管 設(shè)立教育基金 作 用： —— 體現(xiàn)小區(qū)對業(yè)主子女教育的關(guān)心 —— 誘發(fā)目標(biāo)客戶購買人民家園 —— 提高項(xiàng)目知名度 媒介選擇：報(bào)刊軟性文章以及各種媒體 活動(dòng)籌備： —— 由開發(fā)商負(fù)責(zé)前期準(zhǔn)備工作，用軟性文章為活動(dòng)造勢， 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 47 頁 聯(lián)系新聞媒體、市公證處、業(yè)主管理委員會(huì)參加活動(dòng)。 活動(dòng)建議： A、 —— 半天準(zhǔn)業(yè)主家庭趣味大賽； —— 比賽共接受 20 個(gè)家庭報(bào)名，其余業(yè)主列席觀眾， 并贈(zèng)送禮物； —— 現(xiàn)場宣布業(yè)主推薦的客戶將獲取 1%的回扣； —— 獲勝家庭將獲得一定數(shù)額獎(jiǎng)金。 —— 除讓比賽參加者進(jìn)一步認(rèn)同“人民家園”外，并可讓廣大的市民對“人民家園”有一定的了解，從而增加銷售對象。 目的： —— 讓市場認(rèn)知包裝后人民家園的“整體形象” —— 提升項(xiàng)目知名度 —— 為推盤作促銷 推廣策略： —— 賽后，通過媒介關(guān)系刊登有關(guān)活動(dòng)的信息 四、項(xiàng)目的全局 統(tǒng)籌 (一 )概念 從市場學(xué)來說，簡而言之，全局統(tǒng)籌就是指對項(xiàng)目進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和控制， 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 47 頁 對項(xiàng)目市場營銷計(jì)劃的策劃、制定和實(shí)施的一系列過程中進(jìn)行有效的、簡練的、強(qiáng)有力的監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、規(guī)范、控制和處理。如何能在眾多的同行競爭中 把購買者的注意力吸引到自己所開發(fā)的物業(yè)上來，全憑銷售人員的扎實(shí)功力和恰當(dāng)?shù)耐其N策略的選擇。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 47 頁 3. 人員安排和分配 一方面，人員定位責(zé)任，工作具體到人頭，各盡其職；一方面，人員之間要相 互協(xié)調(diào)、合作，為著共同目標(biāo)努力。 6. 策略調(diào)整 在實(shí)施過程中，項(xiàng)目的策略要視市場反應(yīng)和信息反饋，及時(shí)作出相應(yīng)的靈活調(diào)整，以更利于項(xiàng)目的推廣。 品牌效應(yīng)給開發(fā)商帶來的經(jīng)濟(jì)利益是呈幾何級數(shù)增長的，而且品牌不可模仿，具有非常獨(dú)特的唯一性，它是產(chǎn)品服務(wù)和標(biāo)識系統(tǒng)等幾個(gè)方 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 47 頁 面的組合體。當(dāng)“人民家園”的關(guān)注率達(dá)到高峰階段的時(shí)候，再反推開發(fā)商的形象，以產(chǎn)品的整體形象來提升開發(fā)商的企業(yè)知名度及企業(yè)的品牌。環(huán)境作為保證人們提高生活質(zhì)量的基本條件、應(yīng)滿足居民最基本的需求，給居民以充足的陽 光和新鮮的空氣和寧靜舒適的休息場所，為居民提供方便的休憩環(huán)境和創(chuàng)造鄰里交往的條件。 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 47 頁 二、設(shè)計(jì)定位 由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較寬，這群人包容性強(qiáng)，高壓工作之余又崇尚自然釋放生活，因此園林的設(shè)計(jì)應(yīng)突出體現(xiàn)休閑、 娛樂的生活，即以“中西合璧，自然生態(tài)”為主題。園林以西式風(fēng)格噴泉為中心，在四周點(diǎn)綴代表 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 47 頁 各國文化的景觀，主要有：羅馬拱柱、法國圖案花壇、中國私家園林，現(xiàn)代風(fēng)格泳池。淡雅的色彩中以深藍(lán)和亮色作為點(diǎn)綴，深藍(lán)區(qū)域?yàn)橹袊鴪@林區(qū)，代表一種含蓄的氣質(zhì)，反映中華民族謙虛、善良的品德；亮色部分為動(dòng)態(tài)水，體現(xiàn)出無限的活力。 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 47 頁 建議中心噴泉配以音樂背景則更具一番情趣。 3) 中國私家園林 中國私家園林景觀，體現(xiàn)出中國園林幽靜，清爽的風(fēng)格。園林可以供老者信步觀賞，吟詩作畫、拉二胡、唱民歌；可以供繁忙人士一覽祖國大好河山秀麗風(fēng)景，在日常生活中所不敢奢望的如 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 47 頁 今夢想成真，可以使他們心曠神怡、信心百倍，以更飽滿的精神投入新的工作。法國圖案花壇以獨(dú)特的圖案反映了法國浪漫的風(fēng)俗，使觀園者能身臨其境感受法國生活情調(diào)，在享受栽花藝術(shù)的同時(shí)品味法國文化。而在中國園林景觀、泳池周圍，小路鋪砌采取自然的形 式，使觀賞者有漫步古道之中的感覺，增強(qiáng)景觀的感染性。 2)老者： 早上起來集中園林 —— 練太極；相遇羅馬建筑 —— 談?wù)撎斓?；棲身中國園林 —— 吟詩作畫； 唱民歌，拉二胡；站在雕像前—— 給自己的孫子、孫女講故事；面對高科技雕像 —— 感嘆世界，時(shí)代變化之快。 （本設(shè)計(jì)概念僅供參考） 。 5)年輕人： 功課工作之余可以在園林賞噴泉彈吉他，在羅馬拱柱和心 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 47 頁 愛的戀人說悄悄話；一展筋骨時(shí)可以 中跳入泳池大顯身手；有客人來時(shí)，盡地主之宜?? 6)身處居室內(nèi)的業(yè)主： 工作、家務(wù)之余，俯視窗外，淡雅、樸素大方而又不乏生機(jī)的畫面呈現(xiàn)眼前，身心放松；園林上的武術(shù)、舞蹈，令他們評頭論足；豪華的會(huì)所、泳池，令他們感到無比自豪和滿足；望眼羅馬拱柱，西洋風(fēng)情洋溢心里，享受生活之意比酒更濃；中國園林的幽靜、清新又吸引他們的走出家門，融入其中，淋浴祖國文化?? 總之，園林的設(shè)計(jì)宗旨是景觀的多功能化，服務(wù)全面化，每一個(gè)景觀，不僅區(qū)域不