【正文】 在周邊住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)和行政中心的建設(shè) ,以及未來(lái)新城區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，都會(huì)對(duì)進(jìn)駐的商家所經(jīng)營(yíng)的商鋪帶來(lái)逐年的升值，項(xiàng)目前景廣闊。 劣勢(shì) 項(xiàng)目離縣城中心較遠(yuǎn)，且周?chē)鷷簾o(wú)消費(fèi)人口的支撐，交通等市政設(shè)施短期內(nèi)不易配套。 挑戰(zhàn) 項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)模式上選擇的是產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)，即對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行拆零銷(xiāo)售或是先租后售、以租促售，對(duì)商鋪以返租的模式進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，但因其所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，將會(huì)給能否持續(xù)“統(tǒng)一”帶來(lái)隱患。抓住新城區(qū)其他項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)宣傳擴(kuò)大影響力，同時(shí)籌備中及開(kāi)街后加大營(yíng) 銷(xiāo)策劃宣傳，充分利用項(xiàng)目自身作為廣告載體，來(lái)渲染商業(yè)氛圍，增加客源。 購(gòu)物中心與商業(yè)街區(qū)又具有較大的區(qū)別，其中最本質(zhì)的區(qū)別在于前者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)比較集中，主要集中在少數(shù)投資商、開(kāi)發(fā)商手上，由經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)租戶進(jìn)行統(tǒng)一管理；而后者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)則比較分散，一般分屬于多個(gè)不同的業(yè)主。經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)包括各種購(gòu)物類(lèi)、餐飲類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)等。同時(shí)，各門(mén)類(lèi)需按比例均衡配合，其間互補(bǔ)性強(qiáng)、相互促進(jìn)作用大、共同對(duì)消費(fèi)者形成較強(qiáng)的聚集力、吸納力，并盡可能避免同類(lèi)經(jīng)營(yíng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，從而使商業(yè)街各個(gè)經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化。 商業(yè)街未來(lái)主要是為新老城區(qū)的居民服務(wù)的，既不但有新城將入住的行政工作人員、居民群體，同時(shí)要吸引老城區(qū)的新型消費(fèi)群體。 B 區(qū)域?yàn)樾蓍e娛樂(lè)、餐飲旅游區(qū)，主要招商門(mén)類(lèi)為電子游戲廳、網(wǎng)吧、健身會(huì)所、各類(lèi)美容美體服務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、 KTV 娛樂(lè)中心、足療足浴中心、中西式特色餐飲、咖啡、茶社、特色食品店等。而對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，目標(biāo)顧客群有兩類(lèi)：一類(lèi)為當(dāng)?shù)刂懈邫n收入的群體，此類(lèi)顧客多為到連云港或南京等地消費(fèi)，部分為有車(chē)族；另一類(lèi)為年輕、時(shí)尚、具有新潮消費(fèi)觀念的一族，年齡層在 20— 35 歲的群體。零售商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是分散的、獨(dú)立的，各自獨(dú)立承擔(dān)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧，各自的經(jīng)營(yíng)狀況相互關(guān)聯(lián)性不大。招商對(duì)象選擇標(biāo) 準(zhǔn)是：有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商業(yè)機(jī)構(gòu)；有豐富營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的地區(qū)級(jí)品牌代理商；有特色的品牌生產(chǎn)廠家或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。 租賃期限： 不同類(lèi)型的承租戶對(duì)租賃期限的要求不同，一般普通型商戶租賃期限為 1 年，較大型的為 13 年甚至更長(zhǎng)，我們將根據(jù)商戶品牌、規(guī)模、租金等條件確定租賃期限。 保證金： 按照所租賃經(jīng)營(yíng)面積的大 小分類(lèi)，可按照每戶 10005000 元收取，或者按照 3個(gè)月的租金標(biāo)準(zhǔn)收取。 20 周 4 商戶進(jìn)場(chǎng) 已經(jīng)簽約的商戶貨源準(zhǔn)備及進(jìn)場(chǎng)裝修。 5. 開(kāi)街的經(jīng)營(yíng)管理 招商工作進(jìn)行到一定階段以后，即要著手進(jìn)行開(kāi)業(yè)前的準(zhǔn)備工作，組建 商業(yè)物業(yè)管理班子，擬定開(kāi)業(yè)宣傳方案，進(jìn)行有關(guān)設(shè)施的完善配套，制定相關(guān)的管理規(guī)章制度。主要分為三個(gè)方面的工作：租戶管理、營(yíng)銷(xiāo)管理和物業(yè)管理。 營(yíng)銷(xiāo)管理：營(yíng)銷(xiāo)管理包括商業(yè)街向目標(biāo)消費(fèi)者的宣傳擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)形象、經(jīng)營(yíng)特色、促銷(xiāo)方式，吸引消費(fèi)者的光顧。市場(chǎng)沒(méi)有現(xiàn)成的團(tuán)隊(duì)，人才需要組合與培養(yǎng)，在實(shí)踐中成長(zhǎng)。 五 財(cái)務(wù)預(yù)算與分析 由于贛榆新城建設(shè)整體項(xiàng)目的特性決定了我們維多利亞商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的多變性， 此處我們僅就今年開(kāi)街前的投入及開(kāi)街經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)的投入及產(chǎn)出做一個(gè)詳細(xì)的的財(cái)務(wù)預(yù)算分析；而對(duì)開(kāi)街一年后的經(jīng)營(yíng)狀況我們只能做一個(gè)估算。根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來(lái)看，我們?cè)谮M榆項(xiàng)目的人員主要應(yīng)該包括經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)人 1 名、招 商及營(yíng)銷(xiāo)人員 2 名、保安人員 3 名、保潔人員 2 名、水電及工程維護(hù)人員 2 名。（此費(fèi)用以后每年都按此預(yù)估） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（可變成本）： 主要包括前期招商費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、交通配套貼補(bǔ)費(fèi)用 （ 1）前期招商費(fèi)用： 為了能順利引進(jìn)商家營(yíng)造商業(yè)氛圍，前期根據(jù)我們的工作計(jì)劃安排需要如下 20 萬(wàn)元 的開(kāi)支費(fèi)用（這些費(fèi)用僅在本次開(kāi)街前期而產(chǎn)生，如開(kāi)街成功后該費(fèi)用將不在存在） A、新聞發(fā)布費(fèi)用： 5 萬(wàn)元 B、招商手冊(cè)制作費(fèi)用： 3 萬(wàn)元 C、廣告媒體宣傳費(fèi)用： 10 萬(wàn)元 D、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 2 萬(wàn)元 （ 2）廣告宣傳費(fèi)用： 為長(zhǎng)期宣傳的費(fèi)用估計(jì) 30 萬(wàn)元 /年 ； （ 3）交通配套貼補(bǔ)費(fèi)用 ：主要是開(kāi)通老縣城中心到我們商業(yè)街的免費(fèi)購(gòu)物班車(chē)費(fèi)用，計(jì)劃可能采取購(gòu)買(mǎi)三輛二手中巴（估計(jì)總計(jì)約 萬(wàn)元左右，保證能正常使用 23 年）并配備相關(guān)工作服務(wù)人員及車(chē)輛使用費(fèi)用等，此費(fèi)用預(yù)計(jì) 15 萬(wàn)元 /年 ； 綜上所述該項(xiàng)目第一年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)計(jì)在 萬(wàn)元 人民幣，而其產(chǎn)出的可能僅有他的邊際效益：即是在新城項(xiàng)目的后期建設(shè)和銷(xiāo)售上會(huì)有意想不到的推動(dòng)效果。 我們將努力做到從 2020 年度開(kāi)始向商戶收取租金，以經(jīng)營(yíng) 第二年基本可支付商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用為目標(biāo)，預(yù)計(jì)租金價(jià)格可為 元 /月 /M2。 租金收入的去向有兩種，一為已經(jīng)出售的部分應(yīng)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所得，此項(xiàng)已經(jīng)計(jì)入到贛榆新城開(kāi)發(fā)有限公司的銷(xiāo)售讓利中去；二為未出售部分，其租金收入可作為本項(xiàng)目的所得。則我們可以得到如下的收支預(yù)測(cè)表： 維多利亞商業(yè)街 5 年的經(jīng)營(yíng)收支預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 年度 費(fèi)用 支出 招商 出租率 租賃面積 （㎡） 租金價(jià)格 （元 /㎡月） 租金 收入 利潤(rùn) 備注 2020 % 8， 在費(fèi)用的設(shè)定上我們按照全國(guó)物價(jià)上漲的正常指數(shù) CPI 來(lái)考慮他的變動(dòng)，即按照全社 會(huì) CPI 穩(wěn)定增長(zhǎng) 5%來(lái)做預(yù)2020 % 14， 2020 % 16， 2020 % 18， 測(cè)；第一年免收租金，補(bǔ)貼全部費(fèi)用；第二年費(fèi)用補(bǔ)貼減半，第三年為租金支付全部費(fèi)用略有盈余，第四年增長(zhǎng)30%，第五年增長(zhǎng)40%。共計(jì) 10 名，如人均設(shè)為 25000 元，則人員費(fèi)用全年有 25 萬(wàn)元。如人均工資設(shè)為 25000 元 /年，則人員費(fèi)用全年有 25 萬(wàn)元，辦公費(fèi)用為我們商業(yè)街項(xiàng)目管理組日常的辦公開(kāi)支，主要包含辦公地點(diǎn)的租金（ 1 萬(wàn) /年）、水電費(fèi)（ 萬(wàn)元 /年 ）、通訊費(fèi)（ 5萬(wàn)元 /年）、誤餐費(fèi)（ 萬(wàn)元 /年）等等開(kāi)支，我們根據(jù)大致預(yù)估可暫定為 萬(wàn)元 /年。所以第一年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能主要是費(fèi)用，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面的收入可能沒(méi)有，而因其經(jīng)營(yíng)的有聲有色的話會(huì)產(chǎn)生較大的邊際收入 會(huì)反映在維多利亞商業(yè)街的銷(xiāo)售價(jià)格和周邊住宅價(jià)格的提升方面了。開(kāi)街運(yùn)營(yíng)后的工作人員為：經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)人 1 名、招商及營(yíng)銷(xiāo)人員 2 名、保安人員 3 名、保潔人員 2名、水電及工程維護(hù)人員 2 名。 物業(yè)管理：物業(yè)管理是商業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，目的是保證物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)使用，主要包括工程設(shè)備管理、安全管理 和環(huán)境衛(wèi)生管理，是人員、設(shè)備、制度三體結(jié)合的管理，以確保商業(yè)街的正常運(yùn)營(yíng)。一類(lèi)是經(jīng)營(yíng)情況良好和可以維持的，另一類(lèi)是經(jīng)營(yíng)狀況不佳自信心不足最后退出場(chǎng)地的，這需要管理 公司建立租戶信息資料庫(kù)進(jìn)行分類(lèi)管理，同時(shí)還要備有潛在租戶的信息資料（即未來(lái)將要租用商業(yè)街商鋪的商戶）以備補(bǔ)充招商工作需要。進(jìn)行統(tǒng)一管理的效益目標(biāo)是保持較高的出租率，以長(zhǎng)期獲得最好的租金收益。 4.