【正文】 業(yè)街的價(jià)值和作用沒有得到應(yīng)有的發(fā)揮，不僅造成了城市資源、土地資源的浪費(fèi)，也不能滿足周邊居民生活住房的需求，不能滿足高新區(qū)作為城市西區(qū)總體發(fā)展的需要。城市綜合開發(fā)有利于實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達(dá)到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。加快渭南城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。追求高質(zhì)量的生活水平已成為人們的普遍需要。特別入?yún)^(qū)企業(yè)員工隊(duì)伍的迅速壯大，加之商品住房房源短缺，為了解決企業(yè)內(nèi)部職工的困難，部分企業(yè)和單位不得不在市區(qū)內(nèi)為員工整體租房或集體購(gòu)房，這不僅加大了職工購(gòu)房成本和生活負(fù)擔(dān)，也造成了市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和資源浪費(fèi)。、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近20年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，人民生活水平不斷提高，溫飽問(wèn)題基本解決，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及部分大中城市已經(jīng)走向小康。也就是說(shuō)，渭南經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)主要得益于國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和積極的財(cái)政政策的機(jī)遇。本項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)刺激高新區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)的增長(zhǎng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)消費(fèi)規(guī)模，對(duì)促進(jìn)高新區(qū)商業(yè)設(shè)施的完善提高，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向工業(yè)和服務(wù)業(yè)共同發(fā)展的轉(zhuǎn)變具有重要意義。因此，在國(guó)家法律法規(guī)、政策規(guī)定以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的層面上講，本項(xiàng)目的建設(shè)是允許的、可行的。其規(guī)劃和定位符合城市總體規(guī)劃和高新區(qū)中西部控制性詳細(xì)規(guī)劃的土地用途要求。　項(xiàng)目建設(shè)得到了高新區(qū)管委會(huì)及有關(guān)部門的大力支持高新區(qū)新盛路是高新區(qū)主干道和南北向中軸線。高新區(qū)管委會(huì)對(duì)天時(shí)商業(yè)街項(xiàng)目的實(shí)施一直給予了高度重視和支持。經(jīng)過(guò)與有關(guān)商業(yè)銀行接洽后，均看好高新區(qū)天時(shí)有限公司的天時(shí)商業(yè)街項(xiàng)目，表達(dá)了愿意給予資金支持的愿望。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快速發(fā)展，建筑業(yè)增加值達(dá)到19億元，占到全市生產(chǎn)總值（GDP）%。2005年，建成區(qū)面積32平方公里，城市人均居住面積12平方米。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積20平方米計(jì)算，未來(lái)5年內(nèi)，渭南市中心城市將有450萬(wàn)平方米的住宅需求。按達(dá)到城市居民人均住房水平20m2計(jì)算，住宅需求面積130萬(wàn)m2。　家庭投資的需求隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們投資理財(cái)觀念的變化，部分富裕家庭出于對(duì)不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮，把購(gòu)置房產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期投資活動(dòng)，這部分人約占總?cè)丝诘?‰，人均面積40m2計(jì)算，則需求量可達(dá)10萬(wàn)余平方米。而城市規(guī)劃中發(fā)展用地主要以商業(yè)、貿(mào)易及工業(yè)為主，住宅開發(fā)用地約占10%，即每年住宅開發(fā)用地240畝。到2010年，中心城市城區(qū)居民人均可支配收入為11650元（高于全市居民平均收入水平1250元）。2010年房產(chǎn)開發(fā)面積需增450多萬(wàn)m2左右，而城區(qū)住房需求隨著收入的增長(zhǎng)和城市人口的增加在不斷擴(kuò)大，以2010年前各年平均測(cè)算，年需求在80～90萬(wàn)m2之間。近年來(lái)，渭南城市商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升，由2000年的800－900元/平方米上升到目前的1500－1700元/平方米，年均增長(zhǎng)15%左右。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)范化運(yùn)作水平明顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理、科學(xué)決策和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、理性化競(jìng)爭(zhēng)、人文化發(fā)展的理念進(jìn)一步加強(qiáng)，這為今后渭南市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。考慮到廣大企業(yè)職工收入水平及家庭承受能力，建設(shè)戶型合理、面積適中、價(jià)位較低的商業(yè)住宅區(qū)是科學(xué)的，是符合廣大居民和企業(yè)職工需求和愿望的。2005年4月經(jīng)陜西省建設(shè)廳批準(zhǔn)為具有四級(jí)開發(fā)資質(zhì)的股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證書編號(hào)為陜建等（2006）145號(hào)。總建筑面積53568平方米，綠化率38%，截止2006年底實(shí)現(xiàn)小區(qū)商品房銷售73%，其余基本預(yù)售完畢。1979年～1988年在渭南市糧食局工業(yè)科工作。第六章　項(xiàng)目建設(shè)條件分析　　　項(xiàng)目建設(shè)地址渭南高新區(qū)天時(shí)商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目位于渭南高新區(qū)新盛路中段麻李村段東西兩側(cè)，道路東側(cè)北起渭河醫(yī)院南界，南止金牛商場(chǎng)北界，道路西側(cè)北起麻李村商場(chǎng)用地南界，南止渭化廠區(qū)東門北界?！」こ痰刭|(zhì)條件渭南市區(qū)座落在渭河南岸的Ⅰ—Ⅲ級(jí)階地上，南依坡原，北瀕渭河，沋河南北穿越而過(guò)。南深北淺，箕狀拗陷。區(qū)，應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)防，建構(gòu)筑物應(yīng)按基本烈度采取抗震措施。項(xiàng)目區(qū)生活污水排入新盛路城市污水管網(wǎng)即可；雨水按照地形采取管線最短就近排放的原則，匯集后排入城市新盛路雨水管網(wǎng)即可。　燃?xì)夤?yīng)條件項(xiàng)目區(qū)采取天然氣供應(yīng)。加快中心城市建設(shè)是市委、市政府確定的五項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。該項(xiàng)目的建設(shè)符合渭南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十一五”發(fā)展規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃、渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)中西部控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)的外部環(huán)境有保障。因此，只要該項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程和程序符合城市規(guī)劃和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，無(wú)論是在政策環(huán)境、資金環(huán)境、行政執(zhí)法環(huán)境、施工環(huán)境等方面均是有保障的?！№?xiàng)目建設(shè)環(huán)境渭南市委、市政府將實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略作為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要抓手，把優(yōu)化投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境作為生命線工程給予高度關(guān)注?！⊥ㄐ艞l件項(xiàng)目所在的渭南高新區(qū)是渭南市“十一五”發(fā)展的重點(diǎn)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，區(qū)內(nèi)通信事業(yè)十分發(fā)達(dá)，目前固定電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到50萬(wàn)門以上，移動(dòng)電話容量達(dá)20萬(wàn)部以上，寬帶網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施配備齊全。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)供水結(jié)合城市供水系統(tǒng)，由新盛路供水干管接入，接入管徑DN400mm即可滿足給水需要。擬建地址處在二級(jí)階地,地層上部為中更新世沖積黃土、亞粘土、砂礫石夾1～2層古土壤層，下部為亞粘土和卵石層，基座為三門系細(xì)砂到亞粘土。渭南市城區(qū)屬汾渭地區(qū)渭河小區(qū)東部?！№?xiàng)目建設(shè)條件　氣候氣象條件項(xiàng)目區(qū)區(qū)內(nèi)氣候?yàn)榕瘻貛О霛駶?rùn)大陸季風(fēng)氣候，春季溫暖，夏季炎熱，秋季多雨，冬季寒冷干燥，四季分明。1999年以來(lái)從事房地產(chǎn)開發(fā)工作。　　　項(xiàng)目法人簡(jiǎn)介渭南天時(shí)置業(yè)有限責(zé)任公司法人代表孫萬(wàn)噸，男，漢族，1960年2月出生，銅川耀縣人?，F(xiàn)有在冊(cè)員工31人，其中具有專業(yè)技術(shù)職稱人員18人，其中中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員12人。因此項(xiàng)目是可行的，也是必要的。在政策與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)上，提出要圍繞舊城改造和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)一批經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房，完善多層次的住房市場(chǎng)體系，規(guī)范房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展住房消費(fèi)信貸，提高居民購(gòu)房能力，這為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境支持。隨著渭南市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快和城鎮(zhèn)人口的不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平的快速提高，房產(chǎn)價(jià)格與升值空間較大。而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的深入和能源建設(shè)的加快，受能源影響造成的建材價(jià)格過(guò)高的情況將逐步緩解。依據(jù)國(guó)家公務(wù)員管理和工資改革政策、渭南市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)等預(yù)測(cè)，城區(qū)居民收入年均增長(zhǎng)800元左右是可以實(shí)現(xiàn)的。　收入水平2005年，中心城市城區(qū)居民人均可支配收入為7640元（高于全市居民平均收入水平810元）?！⊥恋貎r(jià)格預(yù)測(cè)渭南市城市現(xiàn)狀土地出讓價(jià)格約為25萬(wàn)元/畝。特別是城中村居民住房基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房，已不能滿足經(jīng)濟(jì)較好家庭的居住需求，進(jìn)行危舊房屋和城中村改造勢(shì)在必行。　居住水平提高的需求全市2005年人均住房約12m2，2010年人均住房將達(dá)20m2左右，即每人住房面積比2005年增加8m2，按現(xiàn)有城市常住人口30萬(wàn)計(jì)算，全市房地產(chǎn)需增面積達(dá)240萬(wàn)m2。按照小康社會(huì)城鎮(zhèn)居民人均居住面積30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)15年內(nèi)，渭南中心城市將有1000萬(wàn)平方米的住宅需求。一處處小區(qū)的建成和一幢幢住宅樓的崛起，不僅極大地改善了城市居民的生活條件，還帶動(dòng)了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。第四章　渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)　　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀渭南市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推進(jìn)、房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購(gòu)房住房觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)之一?！№?xiàng)目建設(shè)贏得了金融部門的肯定和支持渭南高新區(qū)天時(shí)置業(yè)有限公司自成立以來(lái)，公司資產(chǎn)良好，財(cái)務(wù)管理規(guī)范，先后被稅務(wù)部門授予“模范納稅人”、陜西省消費(fèi)者協(xié)會(huì)授予“誠(chéng)信單位”等榮譽(yù)稱號(hào)，具有良好的信譽(yù)度和聲譽(yù)。同時(shí)也影響了高新區(qū)城市發(fā)展的整體形象和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)堅(jiān)持超前的理念，遵循美觀大方，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施完善的原則，在住宅開發(fā)