【正文】 業(yè)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。 A 正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形在的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響； 市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，指的是交換價(jià)值。（四）物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。 物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估 收益性物業(yè)的概念，指能直接產(chǎn)生租憑收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅（物別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）等。 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn) 金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。（五）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（六）持有期風(fēng)險(xiǎn)。 （六）政策風(fēng)險(xiǎn) 、政府對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金 融政策、環(huán)境保護(hù)政策等。 （二）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 、指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的， 預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大。（ 4）能抵消通貨膨脹的影響。 （五）政策影響 ， 土地供給、 住房、 金融、 財(cái)政稅收，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。（三） 適應(yīng)性 ，指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng) 收益大于其運(yùn)營(yíng)成本 ，即 凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間 。二 是作為投資將購(gòu)入的物業(yè) 出租 給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲得 轉(zhuǎn) 售 收益。 房地產(chǎn)投資的形式，房地產(chǎn)投資分為 直接投資和間接投資 ，直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過程，參與有關(guān)管理工作，直接投資以可分為從購(gòu)地開始的 開發(fā)投資 和面向建成物業(yè) 置業(yè)投資 兩種形式。 （一）確定戰(zhàn)略（二）確定標(biāo)準(zhǔn)（三）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（四）決策分析（五）進(jìn)行資組合 。 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 房地產(chǎn)組合投資管理 。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次 A，物業(yè)管理和設(shè)施管理以 運(yùn)行管理 為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以 策略性管理 為主。在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理保證了物業(yè)使用 運(yùn)行操作管理 ，也包括 物業(yè) 作為一種 收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)， A（核心是提供價(jià)值管理服務(wù)）是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿租戶正常 空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè) 各期凈收益最大化 的基礎(chǔ)上， 保持和提高 物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及 未來發(fā)展?jié)摿?。 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)運(yùn)行過程中 某種專業(yè)管理能力 的企業(yè)，通常以 專業(yè)分包 的形式。 物業(yè)管理 ，的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行 日常的維護(hù)與維修 。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作（一）常規(guī)工作內(nèi)容概述（二）現(xiàn)金流和成本管理（三）日常維修和維護(hù)（四）未來維修和維護(hù)（五）設(shè)施設(shè)備管理（六）物業(yè)保險(xiǎn)管理。置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得 收益、保值、增值和消費(fèi) 四個(gè)方面的利益。 房地產(chǎn)投資的特性 A（一）位置固定性或不可移動(dòng)性 受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛， 周圍環(huán)境的影響。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命 長(zhǎng) 得多。 （四）各異性 ，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 （六）專業(yè)管理依賴性 ，指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資 管理活動(dòng)。（ 5）提高投資者的資信等級(jí)。 相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大。 （三）周期風(fēng)險(xiǎn) 、指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 （七）政治風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)。 周圍土地利用情況和環(huán)境， 易接近性，（三）零售商業(yè)物業(yè)，包括，可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購(gòu)買能力分析?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。 收益性物業(yè)價(jià)值的高低 主要取決于下列 3 個(gè)因素：①未來凈收益的大小 —— 未來凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短 —— 獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠性 —— 獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。物業(yè)價(jià)格主要特征：（一）物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。（五）物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。 投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 A投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資；二是指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度所衡量的價(jià)值。 投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或 交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 理論價(jià)格是 經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等和條件下形成的價(jià)格。 B 實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 AA 租憑價(jià)格通常稱為租金，在土地場(chǎng)合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場(chǎng)合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貸幣額、商品或其他有價(jià)物。 要把握物業(yè)價(jià)格的影響因素，首先應(yīng)具有下列 5點(diǎn)認(rèn)識(shí)： C不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的； 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的； 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的； 有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)； 某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型 來量化，但更多的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型 4 將其描述出來。 市場(chǎng)法適用 的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如特殊的廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下 5 個(gè)方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貸幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。 相鄰物業(yè)的合并交易。 A只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列 4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本 笑城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念還應(yīng)特別注意下列 3 點(diǎn)：①重新購(gòu)建價(jià)是估價(jià)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。重置價(jià)格又稱 5 重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、 建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），可能是其他因素（如政府政策變化等）。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當(dāng)前價(jià)值的 ，重要的不是過去的因素而是未來的因素。 運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列 4 個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似物業(yè)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益（如凈收益）；③求取報(bào)酬率 或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公工式計(jì)算出收益價(jià)格。 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量， 金融業(yè)的發(fā)展； 信息、通信技術(shù)水平的提高； 生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變； 人文環(huán)境地的變化； 自然環(huán)境的變化； 政治制度的變遷。 A與需求曲線一樣，影響市場(chǎng)供給數(shù)量的并不僅僅是價(jià)格，所以我們?cè)诿枋龉┙o的基本法則時(shí)假設(shè)除價(jià)格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。要實(shí)理房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系， 總量結(jié)構(gòu)； 區(qū)域結(jié)構(gòu)； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； 供求結(jié)構(gòu)； 投資結(jié)構(gòu)。 需求指標(biāo)： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計(jì)算方法，即生產(chǎn)法、收入法和支出法。 B 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、況爭(zhēng)規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)院的政策目標(biāo)通常包括： 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。滿足特殊群體的需要。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時(shí)候做，由誰(shuí)去做以及如何做，即對(duì)未來行動(dòng)方案的一種說明。 （三）物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式，物業(yè)管理計(jì)劃包括 年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃 。（一）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析；（二）房地產(chǎn)市分析；（三）鄰里分析；（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析；（五）業(yè)主目標(biāo)，明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提出。 物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)，（一）年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算；（二）資本支出預(yù)算；（三）長(zhǎng)期預(yù)算。（ 2）出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)，也包括利用自用房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。 B 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分 ，房屋租賃分為公有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱公房租賃和私有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱私房租賃）。租約中止的提前時(shí)間可以是一個(gè)月到六個(gè)月不等。意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。通常將物業(yè)租金分為毛租、凈和百分比租金三種形式。（ 3）百分比租金通常也稱為超出性租金，常 8 用于零售商業(yè)物業(yè)。 包租轉(zhuǎn)租模式： 具體做法，物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來；然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。但以因定的租金包租了物業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。首先，物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場(chǎng)中所處的位置，該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會(huì)影響到租賃對(duì)象的構(gòu)成，業(yè)主的要求也會(huì)影響到對(duì)目標(biāo)租戶群體的定位。 A租金確定與調(diào)整。 （三）租金的調(diào)整 ；對(duì)于租期較短的租戶，可設(shè)定一個(gè)租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時(shí)的租金水平重新簽訂租約。 B 房屋租賃全同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議 ，是一種債權(quán)合同。優(yōu)先權(quán)條款一般都規(guī)定了承租戶提前通知的時(shí)間要求，也規(guī)定了通知形式、遞送方式、通知接受人、續(xù)約的期限以及租金等等。（八）變更和解除合同的條件；（九）租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)；（十）當(dāng)事人約定的其他條款； 稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)。 9 從 20 世紀(jì) 90 年代起，市場(chǎng)營(yíng)銷策略就開始從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”進(jìn)行轉(zhuǎn)移，開始強(qiáng)調(diào)并實(shí)踐 Customer（客戶）、 Cost（成本）、 Channel（渠道）、 Convenience（方便性） —— “ 4C”。 （考）物業(yè)管理成本構(gòu)成： 營(yíng)業(yè)成本 ；（ 1）直接人工費(fèi)。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。凡期間費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定（或標(biāo)準(zhǔn)）分別計(jì)入管理費(fèi)用或財(cái)務(wù)費(fèi)用。（五）按照與決策的關(guān)系劃分；（ 1）邊際成本。（ 4）估計(jì)成本。（ 7）可免成本。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，這種收費(fèi)方式類似工程采購(gòu)中的固定總價(jià)合同。 成本預(yù)算應(yīng)有相就的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證； 成本預(yù)逄要全面權(quán)衡，提高資金使用效益； 成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地。 零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。因?yàn)樗菨L動(dòng)式的編制預(yù)算，因此稱為滾動(dòng)預(yù)算。 狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務(wù)的過程中，按照既定的成本預(yù)算，對(duì)實(shí)際發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理成本開支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、限制和監(jiān)督，及時(shí)揭示實(shí)際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實(shí)際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。 B 成本控制的程序： 確定控制標(biāo)準(zhǔn)； 執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)； 分析相關(guān)差異； 糾正成本偏差； 進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰。 第八章合同與風(fēng)險(xiǎn)管理 合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等。 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同；《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面方式簽訂。一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個(gè)層次的約定： 委托項(xiàng)目； 各委托基目的具體內(nèi)容； 服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)； 管理和服務(wù)費(fèi)用； 對(duì)物業(yè)管理企