【正文】 17增值業(yè)務(wù)收入 17 三、總體業(yè)務(wù)發(fā)展收入和利潤(rùn)預(yù)測(cè) 18 第六章：資金需求： 19 第七章：投資方式和回報(bào) 方式： 19 一、投資方式 19 二、退出機(jī)制 第一章：項(xiàng)目摘要 衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過(guò)新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為 3： 4，正處于上升時(shí)期。 遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過(guò)房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有新浪、網(wǎng)易、搜狐“門戶網(wǎng)站”，前途無(wú)量。 地之杰是一個(gè)科技型的公司， 1999 年 2 月率先提出房地產(chǎn)資訊業(yè)的概念，策劃組織、開發(fā)《 DISTEND 多媒體房地產(chǎn)銷售資訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)》，該系統(tǒng)被武漢市經(jīng)委微機(jī)辦列為“ 99’武漢高科技電子信息技術(shù)推廣計(jì)劃”，并被選為武漢市政府到北京對(duì)外招商引資 , 并且是 44個(gè)招商項(xiàng)目中唯一的房地產(chǎn)信息產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目。 地之杰是一個(gè)領(lǐng)先型的公司， 1998 年就敏銳的發(fā)現(xiàn)銀行不良資產(chǎn)中蘊(yùn)藏著無(wú)窮商機(jī)， 2021年 9 月起與招商銀行武漢分行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行江城 支行，以及中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司武漢辦事處等合作處理銀行不良資產(chǎn)項(xiàng)目。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場(chǎng)更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店（所）如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)活躍在存量房交易市場(chǎng)上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。一方面是 2021 年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。其中，住宅平均價(jià)格為 /平方米，同比增長(zhǎng) %；寫字樓平均價(jià)格為 /平方米，同比增長(zhǎng) 26%； 武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額 05 年增大，而寫字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說(shuō)明武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 05 年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2021 年 2 月止，武漢市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到 400 多家，在所有 注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近 70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了如世紀(jì)宏圖、百居易、華明達(dá)等一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了如 1+2 聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)、天津順馳置業(yè)、 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商搶灘武漢。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì) ,常為客戶看不起， 愛忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。目 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域加盟店數(shù)量已逾 50 余家，經(jīng)紀(jì)人 600 余名。除 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌效益外，其他方面對(duì)加盟者的支持很少，前期運(yùn)行水土不服 發(fā)展停滯， 1/3 的加盟店虧損由總部托管，但如果調(diào)整得當(dāng)，擁有“品牌經(jīng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)”三位一體經(jīng)營(yíng)理念的世界級(jí)的 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)還將是武漢市場(chǎng)上的一二名。 本土三甲中介商 華明達(dá)（ .hmdfc ）：成立于 2021年，擁有 3 家分公司、 2 家子公司、直營(yíng)店有 18家，加盟店 20 家家店，形式上為連鎖實(shí)際上各自為政，是武漢市聲勢(shì)較大的中介連鎖公司。 百居易（ .baijuyi ）： 百居易房屋超市 系市房地局下武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司、武漢新蘭德物業(yè)顧問(wèn)有限公司發(fā)起，由各城區(qū)房產(chǎn)局相關(guān)部門及其它專業(yè)機(jī)構(gòu)加盟參與的中介機(jī)構(gòu)，于 2021 年 8 月成立， 2021 年改制為私營(yíng)。順馳置業(yè) 2021 年進(jìn)入武漢初期執(zhí)行負(fù)債擴(kuò)張戰(zhàn)略，一直以來(lái)大多門店處于虧損狀態(tài)，直至 2021年在達(dá)到 50 家店時(shí)才盈虧平衡，從業(yè)人員絕大多無(wú)房產(chǎn)銷售相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的年青人，人員 流動(dòng)率極大經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，其經(jīng)營(yíng)理念特例獨(dú)行，行為太鋒芒匕露以至?xí)r常成為中介的共同的阻擊的“目標(biāo)”，在順馳天津發(fā)生重大股權(quán)變化的時(shí)期走向不明確。 第四章： 市場(chǎng)和服務(wù) 一、戰(zhàn)略目標(biāo) 做市場(chǎng)的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤(rùn)各項(xiàng)指標(biāo)。 二、市場(chǎng)規(guī)劃布局 在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營(yíng)管理體系（公司總部 中心店 社區(qū)店），其中總部 1個(gè)中心店、 3 個(gè)中心店及不少于 56 家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到 350 人左右。 主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。投入資金 20 萬(wàn)元， 主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購(gòu)。 而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。 裝修保潔中介業(yè)務(wù) 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，買二手房的客戶 90％以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修，即使是長(zhǎng)期租賃客戶也有 50％以上要進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，通 過(guò)房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。 七、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間計(jì)劃（以投資到位確定起始時(shí)間） 第一季度 選擇經(jīng)營(yíng)總部搭建經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個(gè)社區(qū)店，同時(shí)啟動(dòng)人才培養(yǎng)計(jì)劃，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)；在全市范圍內(nèi)全面選址布局；向社會(huì)公開要約征集房源； 第二季度 第二批在漢口開一個(gè)中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃，開通遷禧家和房產(chǎn)交易網(wǎng)； 第三季度 第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店，建立漢陽(yáng)、武昌兩個(gè)中心店和八家社區(qū)店，正式宣告遷禧家和進(jìn)入武漢 市中介的第二軍團(tuán)，開展自營(yíng)投資業(yè)務(wù)； 第四季度 第四批開設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤收購(gòu)、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個(gè)渠道，開始以自有收購(gòu)房源實(shí)現(xiàn)主要利潤(rùn)來(lái)源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)； 第五季度 第五批開設(shè)八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù)； 第六季度 第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤(rùn)來(lái)源； 第七季度 第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個(gè)社 區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告遷喜家和進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán)，遷喜家和在武漢的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度； 第八季度 對(duì)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主；確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購(gòu)自營(yíng)為兩個(gè)基本利潤(rùn)來(lái)源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的遷禧家和發(fā)展總體戰(zhàn)略思想； 經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展計(jì)劃表 項(xiàng)目 一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 8 16 24 32 40 50 60 80 中心店（家） 1 3 3 3