【正文】 接建設(shè)和管理。 擁有地面 機(jī)動(dòng) 車位 1000 個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位 1054 個(gè)。 平方米 四、公共收益 在 ****公寓 公共區(qū)域內(nèi)的所有公共收益按比例分成： 業(yè)主占 60% ， 物業(yè)提取 40%為經(jīng)營成本。 空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)《物業(yè)管理收費(fèi)暫行管理辦法》由開發(fā)商或業(yè)主全額交納。部 ) 10 5000 小 計(jì) 32021 六 秩序維護(hù)費(fèi) 1 服裝費(fèi)（ 400 元 /人 .2 年） 25 417 2 停車場維護(hù)費(fèi)（包括道閘維護(hù)） 500 3 門禁系統(tǒng)維修、監(jiān)控系統(tǒng)維修 1500 4 對(duì)講機(jī)等日常器材維修 500 小 計(jì) 2917 七 環(huán)境管理費(fèi) 1 清潔、綠化工服裝費(fèi)（ 300 元 /人 .2 年） 22 313 2 清 潔用品 (每人每月 50 元 ) 22 1100 3 消殺 (每月一次 ) 200 4 化糞池清理維護(hù) 1000 5 綠化維護(hù) 1000 小 計(jì) 3613 合 計(jì) 144198 八 其它費(fèi) 1 稅金 % % 8364 3 管理傭金 5% % 7210 小 計(jì) 15574 累 計(jì) 159772 利 潤 9331 測算結(jié)果 ：總收入 元。年 5739 小 計(jì) 30425 合 計(jì) 93025 服務(wù)費(fèi)支出測算表 支出項(xiàng)目 數(shù)量 月支出（元） 序號(hào) 內(nèi) 容 一 人工費(fèi) 1 員工工資 57 62600 2 社會(huì)保險(xiǎn) % 57 19469 3 綜合保險(xiǎn) % 4 加班費(fèi) (法定節(jié)假日 11 天 /年， 3 倍工資 ) 5739 5 員工福利（單月工資） 5217 6 誤餐補(bǔ)助費(fèi)（管理人員、維修、綠化、保潔 3 元 /日平方米 = 元 /月 道路 平方米 /月 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算 一、本項(xiàng)目收入預(yù)算 電梯住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按 元 /月 投標(biāo)函報(bào)價(jià)表 項(xiàng)目名稱： “ ****公寓 ”及附 屬設(shè)施物業(yè)服務(wù) 招標(biāo)投標(biāo)報(bào)價(jià) 序號(hào) 項(xiàng)目 月單價(jià) (元 /m2) 備注 1 多層住宅 2 電梯公寓 3 商鋪 1 第一章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)預(yù)算 第一節(jié) 預(yù)算說明 一、 編制依據(jù) ****公寓 總平面圖、設(shè)施設(shè)備配置圖、設(shè)計(jì)總說明； 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民共和國國務(wù)院令第 379 號(hào)； 《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》； 成都市物價(jià)局、成都市房管局關(guān)于貫徹實(shí)施《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》意見 的通知； 成都市城市住房維修資金管理暫行辦法（成都市人民政府令 103 號(hào)）； 開發(fā)建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理要求； 《成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》 。平方米 收取，每月電梯住宅物業(yè)服 2 務(wù)費(fèi)收入約為： 平方米 元 /月平方米 = 元 /月 （一、二期） 綠化 平方米 元 /月人，隊(duì)員 6 元 /日 （按 96%） 收入計(jì)算 ：月收入為 169103 元，月支出為 159772 元 ，月利潤 9331元 。 備注：凡未出售或因房屋質(zhì)量問題而推遲交付的房屋之物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)商全額承擔(dān)；凡已交付，但因業(yè)主自 身原因暫不使用的房屋之物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主本人全額承擔(dān)。 第二 章 項(xiàng)目基本情況 第一節(jié) 物業(yè)基本情況 “ ****公寓”位于成都市 ****， 分兩期建成。 整個(gè) ****公寓 規(guī)劃合理、配置齊全。 三 、垃圾處理設(shè)施設(shè)備配置狀況 ****公寓 按單元配置垃圾桶、高層按層配置垃圾桶； 設(shè)置垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一個(gè)。 七、 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì) 綠地 平方米； 道路 一、二期共 畝 ， 計(jì) 平方米； 地面停車場 1000 平方米； 垃圾中轉(zhuǎn)站 1 個(gè)； 水箱 10 個(gè)； 7 電梯 10部； 信報(bào)箱 1460 個(gè) ； 消防設(shè)施： 主要有噴淋火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)，普消設(shè) 備，應(yīng)急照明等； 公共照明設(shè)施：樓道燈 ， 公區(qū)路燈 ， 地下室照明 ， 景 觀燈； 監(jiān)控設(shè)施 ： 紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、 消防監(jiān)控系統(tǒng)各一套 ； 1 避雷設(shè)施 ： 按幢設(shè)置避雷帶等避雷設(shè)施 ； 1 ****公寓 電視天 線 ： 統(tǒng)一用城市共用 專用線 ； 1 機(jī)動(dòng)車停車位 1000 個(gè) ， 非機(jī)動(dòng)車庫 1054 個(gè) ； 1 物業(yè)管理用房 800 平方米 。 房屋管理 （ 1）對(duì)房屋共有部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全； （ 2） 每日巡查 1次 房屋共有部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。 配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施 24小時(shí)監(jiān)控 ； （ 3） 對(duì)進(jìn)出建筑區(qū)劃的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停 放；（ 4） 對(duì)進(jìn)出建筑區(qū)劃的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理 ； （ 5） 對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 一層共有大廳每日拖洗 1次。及時(shí)清除道路積水； （ 4） 共有雨、污水管道每年疏通 1次。 二、 成都市物業(yè) 服務(wù)收費(fèi) 指導(dǎo) 標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)和浮動(dòng)幅度 物業(yè)服務(wù)等級(jí) 基準(zhǔn)價(jià) （元 /米 2 20％ 四級(jí) ＋ 20% 客戶年度綜合滿意率 90%以上。 (三 )清潔衛(wèi)生合格率 指標(biāo)： 95%； 測定依據(jù)：保潔達(dá)標(biāo)面積 /應(yīng)保潔總面積 100% 措施： （ 1）堅(jiān)持衛(wèi)生保潔制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、 工作流程； （ 2） 加強(qiáng)巡回檢查； （ 3） 配備相關(guān)衛(wèi)生設(shè)施用具； （ 4）建立定期 消殺制度。 （五）化糞池、雨 污水井完好率 指標(biāo)： 100%。 測定依據(jù)：設(shè)施設(shè)備完好臺(tái)件 /總臺(tái)件 100%。 措施： （ 1） 制定嚴(yán)格的安防制度和相應(yīng)措施； （ 2） 24 小時(shí)不間斷秩序維護(hù)； （ 3）加強(qiáng)進(jìn)出人員、物質(zhì)管理，健全、落實(shí) 出入登記制度； （ 4） 對(duì)秩序維護(hù)人員進(jìn)行定期 培訓(xùn)、教育。 （九） 火災(zāi)發(fā)生率 指標(biāo)： 0； 測定依據(jù)：無因管理責(zé)任發(fā)生 火災(zāi)事故 措施： （ 1） 建立科學(xué)、規(guī)范的消防制度； （ 2）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期進(jìn)行訓(xùn)練、演練 ； （ 3） 與業(yè)主簽訂消防責(zé)任書； （ 4） 消防監(jiān)控中心 24 小時(shí)值班； （ 5） 與消防大隊(duì)、公安派出所建立緊密聯(lián)系； （ 6） 每月和重大節(jié)假日前組織對(duì)重點(diǎn) 部位進(jìn)行消防安全大檢查。 （十一） 檔案管理合格率 指標(biāo)： 100%。 測定依據(jù)：處理投訴次數(shù) /投訴總次數(shù) 100%。 措施： （ 1） 公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，接受業(yè)主監(jiān)督； （ 2） 每年向業(yè)主作綜合滿意率調(diào)查統(tǒng)計(jì)； （ 3） 調(diào)查覆蓋率達(dá) 50%以上； （ 4） 加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)、工作技能培訓(xùn)。公司將有計(jì)劃、分步驟就職業(yè)道德、服務(wù)理念、專業(yè)技能、禮儀禮貌、物業(yè)法規(guī)等方 面聘請(qǐng)專業(yè) **對(duì)項(xiàng)目員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和后續(xù)培訓(xùn)，使員工合格上崗， 優(yōu)勝劣汰； 支持、協(xié)助業(yè)主建立規(guī)范的業(yè)主自治、自律機(jī)制，在法定條件達(dá)到時(shí)協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，加強(qiáng)同廣大業(yè)主的 交 流與溝通，認(rèn)真聽取業(yè)主意見與建議，持續(xù)改進(jìn)管理服務(wù)工作，自覺把物業(yè)管理服務(wù)工作置于業(yè)主監(jiān)督之下 ； 圍繞物業(yè)公共性服務(wù)，適應(yīng)業(yè)主及使用人需求 ，積極開展 特約服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)； 建立 健全科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)章制度，用規(guī)章約束和規(guī)范員工行為，做 到意志統(tǒng)一，步調(diào)一致（相關(guān)管理規(guī)章制度見相關(guān)章節(jié)）； 嚴(yán)格前期介入環(huán)節(jié)中的工程質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)調(diào)和承接驗(yàn)收工作，把好物業(yè) 15 質(zhì)量關(guān)，從源頭上維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。 服務(wù)定位 奉行 “以人為本，親勤服務(wù)”服務(wù)的原則。公司堅(jiān)持“接一個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)一 流 品牌 ；樹一個(gè)形象，拓一片市場； 鑄一 個(gè) 團(tuán)隊(duì)，育一批人才”的經(jīng)營發(fā)展方針， 在整體建設(shè)上強(qiáng)調(diào) 規(guī)模管理，最大限度 節(jié)約管理成本。 各種制度 規(guī)范和 管理措施的創(chuàng)建與制定，都要遵循公正、平等、人道、自由、法治等 人 文 規(guī)則 ， 在管 16 理服務(wù)中營造環(huán)境、社區(qū)、 ****公寓 、業(yè)主和 管理企業(yè)共同協(xié)調(diào)、和諧發(fā)展的良好氛圍。 二、 我們將在管理服務(wù)工作中做好以下幾點(diǎn) ： 按照科學(xué)的管理方法確保房屋建筑及 附屬配套設(shè)施 設(shè)備良好 的技術(shù)狀態(tài)和安全性能，延長建筑和共用設(shè) 施的使用壽命，延緩 重置周期，使建筑資產(chǎn)得以保值增值。物業(yè)管理服務(wù) 是專業(yè)性、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和程式化程度很高的活動(dòng)， 不僅要追求效果，更要追求以工序控制為方式的過程控 制，我們將通過嚴(yán)密的管理邏輯和控制手段，真正達(dá)成物業(yè)管理服 務(wù) 效果 ，讓廣大業(yè)主滿意。同時(shí)，將本項(xiàng)目的管理體系納入公司ISO9000 質(zhì)量管理體系范疇，并通過第三方認(rèn)證。 應(yīng)用現(xiàn)代管理體系和方 法，進(jìn)行專業(yè)、規(guī)范的管理和服務(wù)。此外還調(diào)整了作業(yè)流程，“物業(yè) 服務(wù)中心”已 成為內(nèi) 18 部指揮調(diào)度 和對(duì)外信息溝通的唯一渠道。 第二 節(jié) 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行方式及管理制度 一、管 理模式 ： 我們確立的管 理模式是： 以人為本，把品質(zhì)質(zhì)量與運(yùn)行成本管理作為 核心，按 ISO9000質(zhì)量管理體系 要求，不斷持續(xù)改進(jìn)，為業(yè)主提供“親勤”的物業(yè)管理服務(wù)。針對(duì) “ ****公寓 ”的管理 特點(diǎn)和難點(diǎn)，力求在“服務(wù)品質(zhì)”和“成本控制”之間找到黃金接合點(diǎn)，以便 為業(yè)主提供 更加完善的“親 19 勤” 物 業(yè)管理服務(wù)； 強(qiáng)化 “培訓(xùn)留人”的員工培訓(xùn)機(jī)制。 堅(jiān)持 “制度管人” ， 首先，要建立一套完整的管理制度。 在管理處內(nèi)部，強(qiáng)調(diào)員工合理分工基礎(chǔ)上的充分合作。 “人人都是義務(wù)消防員”，每 個(gè) 員工都參加普通消防培訓(xùn)，會(huì)使用普通消防器材， 以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和 漏項(xiàng) ； 堅(jiān)持“定期報(bào)告”、“定期公布賬目”和“定期征求業(yè)主意見”制度。 要為業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù)，必須建立高效的管理架構(gòu)和 科學(xué)嚴(yán)密的管理程序。表揚(yáng)優(yōu)秀員工，教育一般員工，使員工對(duì)制度既有壓力，又有動(dòng)力，促進(jìn)管理人員和一線員工共同 將每一項(xiàng)制度都扎扎實(shí)實(shí)的落到實(shí)處 。 第二節(jié) 管理制度及考核辦法 一、 行政管理制度 ： 《員工手冊》； 《員工績效考核辦法》； 《勞動(dòng)紀(jì)律管理制度》； 《管理處項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)》； 《 行政助理崗位職責(zé)》； 《客戶中心經(jīng)理崗位職責(zé)》； 《會(huì)計(jì)崗位職責(zé)》； 《出納崗位職責(zé)》； 《庫管員崗位職責(zé)》。 25 （ 圖三 ） 預(yù)約登記 特約維修服務(wù) 常規(guī)維修服務(wù) 維修人員上門維修 業(yè)主 /住戶簽字確認(rèn) 業(yè)主 /住戶驗(yàn)收 /使用物業(yè) 產(chǎn)生維修服務(wù)需求 電話報(bào)修 到客戶服務(wù)中心報(bào)修 制定維修方案 業(yè)主確認(rèn) 按業(yè)主確認(rèn)的方案進(jìn)行維修 組織回訪 不滿意 滿意 整理維修記錄歸檔 26 四、 安管工作制度 ： 按 ISO9000 要求編制管理處《公共 秩序維護(hù)手冊》，項(xiàng)目 公共秩序維 護(hù) 工作按《公共秩序維護(hù)手冊》規(guī)定的程序進(jìn)行操作 （ 秩序維護(hù) 隊(duì)行政架構(gòu) 見圖四 ）。 第一節(jié) 移交接管前準(zhǔn)備工作 遵照 《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見 》的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合公司及項(xiàng)目的實(shí)際情況組織承接驗(yàn)收。 項(xiàng)目秩序維護(hù) 隊(duì)長主要負(fù)責(zé)安管配置、管理等工作 ； 項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé) ****公寓 管理及協(xié)調(diào)工作。 《房屋本體承接驗(yàn)收表》； 《公共配套設(shè)施承接驗(yàn)收表》； 《機(jī)電設(shè)備承接驗(yàn)收表》； 《承接驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表》 。 （三） 施工設(shè)計(jì)資料 《