【正文】 證金的，應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償,本章要點(diǎn),1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義,2．物業(yè)管理招標(biāo)程序 物業(yè)管理投標(biāo)程序,第三章 前期物業(yè)管理 學(xué)習(xí)目的與要求,1．了解 建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性 建設(shè)單位的職責(zé) 受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé),2．掌握 前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的委托,3．重點(diǎn)掌握 重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及 其界定,本章講授,前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的委托 前期物業(yè)管理與前期介入 竣工驗(yàn)收與接管接收 交樓的程序與管理 綜合驗(yàn)收 前期物業(yè)管理的職責(zé),前期物業(yè)管理的含義,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理,前期物業(yè)管理的含義﹁理解﹂,按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書(shū)面的物業(yè)管理合同 要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場(chǎng)所 提供機(jī)會(huì)，讓物業(yè)管理企業(yè)參加相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝與調(diào)試，使物業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具體情況,第一節(jié) 建設(shè)單位必須要做的工作（工作職責(zé)）,參加竣工驗(yàn)收的全過(guò)程，確?？⒐を?yàn)收合格后，才向物業(yè)管理企業(yè)移交 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料 依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費(fèi)用 要按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責(zé)任,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)﹁續(xù)﹂,第二節(jié) 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須要做的工作（工作職責(zé)）,一、組建項(xiàng)目物業(yè)管理處/物業(yè)管理部 二、制定落實(shí)物業(yè)管理方案 三、制定企業(yè)內(nèi)部管理制度,參加竣工驗(yàn)收的全過(guò)程，確?？⒐を?yàn)收合格后，才向物業(yè)管理企業(yè)移交 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料 依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費(fèi)用 要按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責(zé)任,受聘物業(yè)管理的職責(zé),建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料 制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為 物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方 依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用,受聘物業(yè)管理的職責(zé)﹁續(xù)一﹂,不得占用本物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能 向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù) 在前期物業(yè)管理合同終止時(shí)，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)，必須移交所有的管理資料,受聘物業(yè)管理的職責(zé)﹁續(xù)二﹂,第三節(jié) 前期物業(yè)管理的內(nèi)容,前期物業(yè)管理的工作是最復(fù)雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個(gè)方面,前期物業(yè)管理的內(nèi)容 ﹁續(xù)﹂,八方面： 建立管理機(jī)構(gòu) 設(shè)計(jì)管理模式，草擬管理制度 招聘人才，培訓(xùn)上崗 深入工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，熟悉物業(yè)的概況 參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，為接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備 重點(diǎn)開(kāi)展物業(yè)的接管驗(yàn)收工作籌辦交樓前期管理的一個(gè)關(guān)鍵工序 逐步展開(kāi)日常的管理工作 成立業(yè)主委員會(huì),一、前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容,一、做好物業(yè)查驗(yàn)工作 （一）、承接查驗(yàn)的性質(zhì)和依據(jù) 承接查驗(yàn)的概念 承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 （二）物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)——《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 （三）承接驗(yàn)收的程序及意義 （四）承接驗(yàn)收中發(fā)生問(wèn)題的處理 嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題：建設(shè)單位負(fù)責(zé) 一般質(zhì)量問(wèn)題：建設(shè)單位負(fù)責(zé)或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),二、樓宇入伙,（一）樓宇入伙的概念及條件 （二）樓宇入伙物業(yè)企業(yè)的工作職責(zé) （三）樓宇入伙的一般程序 （四）樓宇如火中必須注意的事項(xiàng),三、裝飾裝修管理,（一）裝飾裝修行為有關(guān)問(wèn)題的界定 （二）物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中的職責(zé) 做好宣傳工作 約定管理工作 建立報(bào)告制度 其他相應(yīng)措施,本章要點(diǎn),1．前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的委托 重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定,第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急預(yù)案,第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急預(yù)案 學(xué)習(xí)目的與要求,1．了解 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則 管理規(guī)約主要內(nèi)容,2．掌握 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求,3．重點(diǎn)掌握 管理規(guī)約制定的原則和程序 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容,本章講授,制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求 管理規(guī)約主要內(nèi)容 管理規(guī)約制定的原則和程序 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容,第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則,一、制定物業(yè)管理制度和公約的目的 保證物業(yè)管理服務(wù)的得以實(shí)現(xiàn) （目標(biāo)：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，保持房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地完好，公共秩序良好，環(huán)境優(yōu)美整潔，保障物業(yè)使用方便、安全）,第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則,二、制定物業(yè)管理制度和公約中的要求 以法律為依據(jù) 以不得違法為前提 以協(xié)商一致為基礎(chǔ),第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則,三、物業(yè)管理制度和公約的特征 約束力 明確性 系統(tǒng)性,第二節(jié) 管理規(guī)約,管理規(guī)約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，如自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、居委會(huì)、通訊部門、勞動(dòng)局、工商局、稅務(wù)局、物價(jià)局、公安局、環(huán)衛(wèi)局、園林局、房管局、城管辦等有關(guān)政府主管部門，涉及面相當(dāng)廣泛。 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。 物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事： 做好入住前的清潔衛(wèi)生工作。開(kāi)發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護(hù)。 這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而往往是指物業(yè)管理人員向設(shè)計(jì)部門提供物業(yè)設(shè)計(jì)方案的咨詢意見(jiàn)。 例如物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制、操作程序和服務(wù)規(guī)范、住戶手冊(cè)、公共契約等。 培訓(xùn)時(shí)間應(yīng)選在開(kāi)展管理工作前3～6個(gè)月為佳； 培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮； 培訓(xùn)目的以能勝任所擔(dān)負(fù)工作為基本點(diǎn)，應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工、鍋爐工、配電工等應(yīng)取得政府主管機(jī)關(guān)的資質(zhì)認(rèn)定方可上崗。 二是純由管理人員組成的物業(yè)管理公司，而無(wú)作業(yè)層。包括： 安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預(yù)防和處理 消防管理,車輛和道路、場(chǎng)地的管理,這也是為維護(hù)物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務(wù)。 （5）企業(yè)化與全過(guò)程效益的原則,第二節(jié) 物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容 和要求,一、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的含義,二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容 （一）基本管理與服務(wù)（基礎(chǔ)工作）,既公共管理服務(wù)，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人每天都能享受到的普惠性服務(wù),房屋管理 設(shè)備、設(shè)施管理 環(huán)境衛(wèi)生管理 綠化管理 治安管理 消防管理 車輛道路管理,基本管理與服務(wù),房屋建筑物的基本管理,這是為保持房屋完好率，確保房屋使用功能而進(jìn)行的管理服務(wù)工作?！?對(duì)物業(yè)管理定義的理解,物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托提供有償服務(wù) 對(duì)房屋及配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容 為業(yè)主提供服務(wù)有一定的外延性,（四）物業(yè)管理的基本特征,（五）物業(yè)管理的類型,按服務(wù)內(nèi)容分類 （1）提供咨詢服務(wù) （2）提供具體的實(shí)質(zhì)性的管理服務(wù) 按服務(wù)內(nèi)容分類 （1）自行物業(yè)管理模式 （2）委托物業(yè)管理模式,（六）物業(yè)管理的宗旨和原則,物業(yè)管理的宗旨就是服務(wù)，通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。,物業(yè)的含義,物業(yè)的含義,物業(yè)含義主要包括三部分 ： 已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物 與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施 相關(guān)的場(chǎng)地,二、物業(yè)的分類,根據(jù)使用 功能不同,三、物業(yè)管理的概念,物業(yè)管理（Real Estate Management 或Real Property Management）英文意思是不動(dòng)產(chǎn)管理或房地產(chǎn)管理。“Real ”意為“不動(dòng)產(chǎn)的” Estate意為“不動(dòng)產(chǎn)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)”。 Property意為“財(cái)產(chǎn)、所有物、所有權(quán)”。關(guān)注房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值兩個(gè)方面 集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程 簡(jiǎn)單講，是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)。偏離服務(wù)這個(gè)宗旨，就會(huì)使物業(yè)管理與社會(huì)和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。包括： 房屋使用的管理 建筑物的維修管理 建筑物的裝修管理,這是為保持房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施的的完好及正常使用而提供的管理服務(wù)。包括： 車輛和專用道路、場(chǎng)地的使用管理 交通秩序維護(hù),二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容 （二）綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù) （拓展工作）,衣食住行 娛樂(lè)康體 購(gòu)物 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù) 其他,綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù),二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容 （三）社區(qū)管理與服務(wù),協(xié)助街道辦事處、居民委員會(huì)進(jìn)行社區(qū)精神文明建設(shè)等管理活動(dòng),基本環(huán)節(jié),三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),前期階段,啟動(dòng)階段,日常運(yùn)作階段,物業(yè)管理的前期工作包括,（一）物業(yè)管理的前期階段,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員安排,規(guī)章制度的制定,早期介入管理,物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo),物業(yè)管理部門的成立 物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實(shí)管理單位。這類公司不帶工人隊(duì)伍，而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。,規(guī)章制度的制定 必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運(yùn)行的保證。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入住前就制定完成，并通過(guò)日后的管理實(shí)踐，再逐步補(bǔ)充、修改和完善。,物業(yè)管理啟動(dòng)階段的基本環(huán)節(jié) 時(shí)間：從物業(yè)的接管驗(yàn)收開(kāi)始到業(yè)主委員會(huì)的正式成立,（二）物業(yè)管理的啟動(dòng)階段,接管驗(yàn)收,用戶入住管理,產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立,首次業(yè)主（代表）大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立,啟動(dòng)階段的標(biāo)志,物業(yè)的驗(yàn)收與接管 物業(yè)驗(yàn)收是依據(jù)國(guó)家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)。 在物業(yè)保修期間，管理單位還應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等等。 向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議，如“住戶手冊(cè)”、“收費(fèi)辦法”、“入住手續(xù)”、“驗(yàn)收交鑰匙登記”、“裝修申報(bào)規(guī)定”等等。 收集的關(guān)鍵是盡可能完整，這從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境； 整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下有用的； 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存；分類可按每一建筑分類，如設(shè)計(jì)圖、施工圖、竣工圖、改造圖、設(shè)備圖等，也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，物業(yè)管理工作往往會(huì)遇到許多難以想象的困難。主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。 （二）物業(yè)設(shè)備的分類 給排水系統(tǒng) 燃?xì)庀到y(tǒng) 空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備 電氣工程設(shè)備系統(tǒng) 智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng),第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理 第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述,二、物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的目的和意義 （一）目的： （二）意義 是維護(hù)物業(yè)本身并使之正常發(fā)揮使用功能的保證。,第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理 第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述,三、物業(yè)設(shè)備管理的作用 提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。 提高管理者的工作效率 影響物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)及社會(huì)形象,第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理 第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容,一、物業(yè)設(shè)備管理的方式及組成