【正文】 看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 2.3檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 2.5查看交接班記錄中是否有上級(jí)領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。 3．交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗：,交接班制度,巡檢制度,1．巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 2．在巡檢過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問(wèn)題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 3．巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無(wú)人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 4．巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。 5．各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，書面報(bào)告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。,本章講授,本章了解物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念含義，掌握開展物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的意義，重點(diǎn)掌握經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的選擇原則，步驟和方法。,第八章 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù),物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念,以市場(chǎng)化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求為目標(biāo)的社會(huì)化、綜合化、經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)與管理,概念理解,范疇： 屬于第三產(chǎn)業(yè)，并不專屬于物業(yè)管理的工作范疇 物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用其優(yōu)勢(shì)，在細(xì)分市場(chǎng)上，開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù),一、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)含義 指物業(yè)管理企業(yè)圍繞所管物業(yè)開展的與服務(wù)對(duì)象生活、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)等相關(guān)的各種專門性、有益性服務(wù)項(xiàng)目。 二、開展物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的意義 能促進(jìn)城市公共建設(shè)配套設(shè)施建設(shè)，方便群眾生活，帶動(dòng)商品房交易； 能增加物業(yè)管理企業(yè)收入，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展； 能拓展物業(yè)管理的空間，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的適應(yīng)能力。,第一節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)概述,一、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的選擇 選擇原則：投資、風(fēng)險(xiǎn)、熟悉領(lǐng)域、穩(wěn)健進(jìn)取 選擇步驟和方法：人員、篩選、談判、經(jīng)濟(jì)論證,第二節(jié)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的開展,二、經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件既注意事項(xiàng) 硬件條件：資金和場(chǎng)地 軟件條件：經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)思想、經(jīng)營(yíng)機(jī)制 三、經(jīng)營(yíng)服務(wù)的市場(chǎng)預(yù)測(cè) 進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要性 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容（重要） 經(jīng)營(yíng)服務(wù)的考評(píng),第二節(jié)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的開展,第三節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的操作,一般配套服務(wù)類型： 最貼近日常生活的衣食行樂(lè)服務(wù) 商務(wù)服務(wù)類 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 經(jīng)營(yíng)中介服務(wù),物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)發(fā)展方向,物業(yè)租賃 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要項(xiàng)目 個(gè)性化服務(wù) 現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)發(fā)展方向 表現(xiàn)為特約服務(wù)需求不斷增加,物業(yè)租賃,物業(yè)租賃的地位： 物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一 也是物業(yè)市場(chǎng)流通的重要方式之一 物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來(lái)源 物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租物業(yè)，可以獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，提高經(jīng)營(yíng)管理水平,物業(yè)租賃,物業(yè)租賃的含義： 通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。即房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為 房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種主要交易形式之一 物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問(wèn)題是租金問(wèn)題,物業(yè)租賃,物業(yè)租賃的特征： 房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋 物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán) 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人 租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問(wèn)題 房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系,物業(yè)中介代理,物業(yè)中介代理,物業(yè)中介的涵義： 物業(yè)中介在真正意義上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)中介，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的介質(zhì)體系，或者說(shuō)是由專業(yè)中介人在國(guó)家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。,物業(yè)中介代理工作性質(zhì): 委托－代理性質(zhì)和契約性質(zhì),物業(yè)中介代理,物業(yè)中介代理,物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容,房屋租賃合同,房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容： (1)甲乙雙方的姓名或名稱及住所 (2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況 (3)租賃用途 (4)租賃期限 (5)租金及支付方式,房屋租賃合同,房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容： (6)房屋的修繕責(zé)任 (7)轉(zhuǎn)租的規(guī)定 (8)變更和解除合同的條件 (9)違約責(zé)任 (10)當(dāng)事人約定的其他條款,房屋租賃合同,租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) 出租人的權(quán)利和義務(wù) 承租人的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)租賃條件,出租：城市公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋或國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租 轉(zhuǎn)租：承租人經(jīng)出租人同意?？梢砸婪▽⒊凶獾姆课蒉D(zhuǎn)租 遵守租賃政策：住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款,物業(yè)租賃條件,物業(yè)出租人必須具備的條件: 出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件 出租人若為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 出租人對(duì)所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理的修繕的能力,物業(yè)租賃條件,物業(yè)承租人必須具備的條件: 城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證 單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級(jí)政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報(bào)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn) 承租人承擔(dān)物業(yè)應(yīng)以自住自用為主； 承租人必須具有民事行為能力 承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力,物業(yè)租賃條件,出租房屋必須具備的條件: 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清，或產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租 自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房,物業(yè)租賃條件,出租房屋必須具備的條件: 結(jié)構(gòu)安全，設(shè)備齊全，能夠正常使用的房屋，險(xiǎn)房屋和違章建筑房屋不得出租 能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租,物業(yè)租賃條件,不得出租的幾種房屋 未依法取得房屋所有權(quán)證書的 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 共用房屋未取得共有人同意的 權(quán)屬有爭(zhēng)議的 屬于違法建筑的,物業(yè)租賃條件,不得出租的幾種房屋 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形,第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理 學(xué)習(xí)目的與要求,1．掌握 現(xiàn)代各類物業(yè)的主要類型 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑,2．重點(diǎn)掌握 居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義,第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理,一、主要類型：工業(yè)物業(yè)、居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè) 二、特征：,第一節(jié) 現(xiàn)代各類物業(yè)的主要類型與特征,第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理,一、住宅與居住小區(qū) 居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)。 二、居住小區(qū)的功能： 1.居住功能。這是住宅小區(qū)最基本的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能。,第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理,第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理,二、居住小區(qū)的功能： 2.服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來(lái)的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和 小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目多層次的服務(wù)。 3.經(jīng)濟(jì)功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。 4.社會(huì)功能。,第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理,第九章 現(xiàn)代各類物業(yè)的管理,三、住宅小區(qū)的特點(diǎn) 1.住宅形式的多樣化。 2.規(guī)化的統(tǒng)一性。 3.小區(qū)功能的多樣性。 4.小區(qū)的現(xiàn)代社會(huì)性。 四、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) 第一是社會(huì)效益； 第二是經(jīng)濟(jì)效益； 第三是環(huán)境效益； 第四是心理效益。,第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義 (一)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，即是指在住宅小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué) 管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動(dòng)過(guò)程。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義 實(shí)際意義就在于： 首先，它要求管理思想更新。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識(shí)，包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)觀念、 資金運(yùn)用、服務(wù)質(zhì)量、時(shí)間、效益等觀念更新。也就是說(shuō)要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹立起社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。 其次，它是實(shí)現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企業(yè) 管理體制，設(shè)置和選擇管理組織機(jī)構(gòu)，目的是提高工作效率，適應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義 第三，它是管理方法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一 系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)決策方法、計(jì)劃管理方法、經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)方法等等。 第四，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。就是要運(yùn)用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管 理工具，如先進(jìn)的監(jiān)控手段、電子計(jì)算機(jī)、管理信息系統(tǒng)等等。 第五，它是實(shí)現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)的根本。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 (一)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容 1.管理理論的現(xiàn)代化 管理是科學(xué)，管理也是生產(chǎn)力，要使管理現(xiàn)代化必須在小區(qū)物業(yè)管理中掌握、學(xué)習(xí)現(xiàn)代 化管理理論，用現(xiàn)代科學(xué)管理理論來(lái)指導(dǎo)管理實(shí)踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質(zhì)。如小區(qū)物業(yè)管理理論與家務(wù)、系統(tǒng)工程學(xué)、管理方法論及房屋維修技術(shù)、行為心理學(xué)等。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 2.管理思想的現(xiàn)代化 小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理，從企業(yè)化經(jīng)營(yíng)與管理的角度，它是從事住宅長(zhǎng)期消費(fèi)活動(dòng)的經(jīng) 濟(jì)實(shí)體，因此，要加強(qiáng)現(xiàn)代化管理，物業(yè)管理者就要樹立新的思想觀念，如創(chuàng)新、改革、服務(wù)、承諾、時(shí)間、效果、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等觀念。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 3.管理機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化 管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化的主要標(biāo)志是管理的高效率，這就要求機(jī)構(gòu)設(shè)置要科學(xué)、機(jī)構(gòu)層次少而 精，職能部門有機(jī)聯(lián)系，凡事有人管，大小事有人抓。只有機(jī)構(gòu)設(shè)置符合現(xiàn)代化要求，管理現(xiàn)代化也就有了組織保障。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 4.管理方法現(xiàn)代化 方法現(xiàn)代化是兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變的客觀需要，簡(jiǎn)單的粗放型管理已不能適應(yīng)管理現(xiàn)代化的 要求，廣泛地采用數(shù)字方法、定性與定量分析的方法，是實(shí)現(xiàn)從靜態(tài)管理走向動(dòng)態(tài)管理的最佳選擇，只有管理方法的現(xiàn)代化，才能使小區(qū)物業(yè)管理作到事事有標(biāo)準(zhǔn)， 人人講標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo) 準(zhǔn)化活動(dòng)中推行管理方法的現(xiàn)代化。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 5.管理手段的現(xiàn)代化 管理手段現(xiàn)代化的主要標(biāo)志，是電子計(jì)算機(jī)在小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)中的廣泛應(yīng)用。無(wú)論 是小區(qū)物業(yè)機(jī)構(gòu)的職能業(yè)務(wù)管理，還是綜合家庭信息服務(wù)，都應(yīng)采用這一現(xiàn)代化管理手段。手段是達(dá)到管理現(xiàn)代化的重