【正文】 的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 標準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包括公共 綠地、宅旁綠地等。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以 有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。住宅開間一般不超過 米 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。非住宅用房按建筑面積計算。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 公用面積 住 宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。根據(jù)我國 民 法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。 預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用 術(shù)語；預售價不是正式價格，在商品房 交付使用時，應按有批準權(quán)限部 門 核定的價格為準。 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設(shè)的公共服務設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目 上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 尾房 尾房又稱掃尾房。 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售 給當 地企事業(yè)單位和居民。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉 自己的多余住房換取收益。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。上述兩類房均為使用權(quán)房。 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。 房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊 2 一、地產(chǎn) 基本術(shù)語 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。 公房 公房也稱公有住房，國有住宅。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 準現(xiàn)房 準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 爛尾 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。 5 公共活動中心 公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的 不計樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價銷售 ，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的 營銷策略。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。定金合同從實際交付定金之日 起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。一般作為衡量居住水平的面積指標。 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴大。 公攤面積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑 空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 綠化率 綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。 陽臺 陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2 者 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?. 過道 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 建造商 建造商是指負責建設(shè)房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。 征用價 指政府征用各種地產(chǎn)時（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 入股價 指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進行合作開 發(fā)或合作經(jīng)營，雙方所認可的價格。 征稅價 如果根據(jù)地產(chǎn)價值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產(chǎn)的價格。該價一般是根據(jù)評估的價格確定，并低于市場價。 基準地價 指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。實施國家安居工程可以調(diào)動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 、 米、 、 、 。 戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。 解困房 指在實施 安居工程 之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房。 土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。智能化大廈又簡稱為 3A 建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（ BAS），辦公自動化系統(tǒng)（ OAS）通信自動化系統(tǒng)（ CAS），其中 BAS 中應包含 FAS 和 SAS 兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為 5A 建筑的，即消防自動化系統(tǒng) FAS） ,保安自動化系統(tǒng)（ SAS）。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進行監(jiān)督和檢查。 房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)雖然風險較少，但并不是毫無風險，因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風險、減少經(jīng)濟損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律 14 上有特別規(guī)定的除外）。 房改房 指國家機關(guān)、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務、職稱打分計算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國家規(guī)定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。 購房面積 商品房與 其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。 安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家 開始實施安居工程，推動住房制度改革。 微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。 宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。銀行按揭業(yè)務在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 16 建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。 容積率 在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。 知道了套內(nèi)建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎 “ 環(huán)保牌 ” 的廣告效應。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。 別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風。 Townhouse 風聲水起，第一批 Townhouse 火了；跟風的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse 何去何從，業(yè)界還 在摸索中。 概念延伸：城市別墅 近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起， “ 城市別墅 ” 成為新名詞。 北京的 Townhouse緣起： 別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。 單價、總價均高 容積率高、建筑密度大 空間窘迫感 有天有地 環(huán)境舒展 總價高 交通位置與市政條件 公寓 別墅 Townhouse： 別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物 單價、總價均有明顯優(yōu)勢 位置上盡量靠近市中心 有天有地 環(huán)境舒展 19 Townhouse的基本解讀 2 北京受到認可的 TOWNHOUSE項目符合十大標準 —— 位 置：應位于城市邊緣地帶，車程 5 至 30 分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。 服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián) 排〉疊拼 20 板樓、塔樓項目類