【正文】 :00時(shí) —18:00時(shí)之間進(jìn)行，晚間 18:00—次日上午 8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。 《裝修申請(qǐng)表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。 、衣 架與排放冷凝水。 ： 。 施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納出入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。 4次裝修管理情況。 ，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行 13 整改，必要時(shí)填寫《整改通知單》、現(xiàn)場(chǎng)拍照等，以備留用與歸檔。 在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。 對(duì)無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用公約 》或有關(guān)規(guī)定處理。 物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。 。 《入住通知書》、《業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單》及售房單位要求的相關(guān)資料。 。 。同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。 走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見。 二、業(yè)戶接待崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。并通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。 每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。 第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) 一、 新員工上崗培訓(xùn) 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。 （ 5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。 接待部 （ 1） 負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。 （ 2） 建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。 綠化部 （ 1） 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。 設(shè)備維修部 （ 1） 負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （ 5） 總經(jīng)理指派的其它工作。 辦公室 （ 1） 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲(chǔ)備人才。 第三章 擬采用的管理模式 一、 物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 二、主要措施 ◆ 完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定； ◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛； ◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好； ◆ 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)； 4 ◆ 建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄； ◆ 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi)； ◆ 制定大、中修年 度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施； ◆ 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施； ◆ 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。我公司將結(jié)合社區(qū)工作需要，努力為小區(qū)居民提供更多、更優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)；充分利用基層服務(wù)管 1 理經(jīng)驗(yàn)，化解社區(qū)矛盾，調(diào)解鄰里關(guān)系，出臺(tái)扶貧幫困措施，拓展居民就業(yè)渠道，為祭臺(tái)社區(qū)的和諧、穩(wěn)定作出努力，為創(chuàng)建和諧碑林做出貢獻(xiàn)。小區(qū)將配備先進(jìn)設(shè)備設(shè)施，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，背景音樂等，讓業(yè)主感到 方便、舒適、安全。，位于西安市青龍路北側(cè)，毗鄰西鐵局新村，是碑林區(qū)祭臺(tái)村城中村改造村民住宅安置小區(qū)。 西安雙臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)有限公司具有物業(yè)管理叁級(jí)資質(zhì)，公司主要領(lǐng)導(dǎo)具有從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)等物業(yè)項(xiàng)目的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而且管理層、物管員等持證上崗，并且大多與小區(qū)居民已建立良好的人際關(guān)系，對(duì)小區(qū)居民的基本情況十分了解，面對(duì)城中村改造后的新市民群體，與其他物業(yè)公司相比，更便于對(duì)小區(qū)物業(yè)提供相關(guān)管理和服務(wù)。 我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境 效益的統(tǒng)一。 環(huán)境管理責(zé)任到人 小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè) 良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。 公司本著服務(wù)第一，以人為本，運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。 遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭(zhēng)第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。 本物業(yè)管理處按 “直線制 ”設(shè)置管理架構(gòu)。 （ 2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 保潔部 6 （ 1） 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。 （ 2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工 作。 （ 2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。 （ 3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。 （ 2） 負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。 二、 物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu) 西安雙臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)有限公司 7 物業(yè)管理辦公室 業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管 業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工 秩序管理員 備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 3040人。 新員工上崗培訓(xùn)期為 180天。組 織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。 第五章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé) 一、 物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) 全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行 8 ISO9001質(zhì)量體系及 ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。 負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手 續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。 9 負(fù)責(zé)本轄區(qū) 10 負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工 完料清。 1. 管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。 。 。 。 ，抄水、電表 底數(shù)，業(yè)戶驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。 業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。 二、業(yè)戶裝修管理 1裝修管理流程 業(yè)戶向管理處提出裝潢申請(qǐng)，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》與《施工人員登記表》，簽署《裝修管理協(xié)議》。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫施工人員登記表 ，并繳納施工人員出入證工本費(fèi) 10元 /張。 ，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施： 、規(guī)勸 、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。 裝修管理流程圖 ： 《裝修管理辦法》。 ，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值 升值。 。 、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。 某小區(qū)物業(yè)管理方案（三） 15 三、 日常服務(wù)與聯(lián)系 管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。 2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制 業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合 理要求，及時(shí)提供各類服務(wù)。 四、業(yè)戶檔案管理 管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料 、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。 5 日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方 式。 18 六、業(yè)戶接待 、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。 管理處必須及時(shí)對(duì)安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。 ，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。 外來人員進(jìn)出管理 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施工人員出入證》； 對(duì)裝修施工人員 進(jìn)出狀況，每天下午 5： 00 核對(duì)一次，保證人、卡數(shù)量相符； 非開放時(shí)外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶《臨時(shí)出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域。 地面停車場(chǎng)車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。 便民服務(wù) ，請(qǐng)業(yè)主將重物暫放在指定點(diǎn)，用對(duì)講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù)； ，要求代叫出租車時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。 發(fā)生火警 22 119； 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險(xiǎn)區(qū)； ，聽候指揮。 發(fā)現(xiàn)觸電事故 ，使觸電者脫離電源； ，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話 120，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場(chǎng)； ； ，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。 ，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。 （包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。 。 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。 八、 保潔服務(wù)管理 1. 外環(huán)境的保潔 項(xiàng)目及 日 周 月 季 清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。 ：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。夏季適量澆水，宜早 26 晨澆，安全越夏。 a. 應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除了； b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。施肥方法可撒施和根外追肥。邊緣斜 坡宜為 300mm； 喬灌木 27 a. 對(duì)新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分； b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧； c. 灌溉前應(yīng)先松土。 施肥 a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。一般喬木胸徑在 15cm以下的，每 3cm胸徑應(yīng)施堆肥 ，胸徑在 15cm以上的，每 3cm 胸徑施堆肥 。 、整形 a. 樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢(shì)，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長(zhǎng)茁壯。 灌木