未來十年商業(yè)地產(chǎn)的主流模式-大資管-wenkub
2024-11-14 21 本頁面
【正文】 國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的組織模式主要有四種:第一個是在預(yù)算管理模式中，商業(yè)部門是集團(tuán)的一部分，屬于成本中心，行業(yè)內(nèi)大多數(shù)公司采用這類模式。EBITDAU的構(gòu)成有個簡單的公式：EBITDAU＝EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）/Investment（投資成本）。資深玩家凱德便從投資項(xiàng)目之初就開始評估未來的投資回報率，其有一整套的KPI評估體系，用于預(yù)測資產(chǎn)的收益及退出時的價值。零售不動產(chǎn)投資：在大資管模式下，鞭策“投融管退”這一閉環(huán)積極運(yùn)作的靈魂是投資回報率，其核心管理思想就是KPI（關(guān)鍵績效指標(biāo)）。相比而言，規(guī)模略小的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回報率現(xiàn)在普遍達(dá)6%8%，是不錯的一個投資選擇。市場中已經(jīng)有成功案例的證明，例如零售地產(chǎn)中的深國投、萬科、凱德都是這個模式的資深玩家，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，普洛斯、萬通等也是入市已久的高手。但隨著大資管模式的日漸鋪開，成熟的團(tuán)隊(duì)也將越來越多。部分開發(fā)商仍抱著一絲幻想，希望繼續(xù)房地產(chǎn)的暴利時代，這還需要一番斗爭過程。目前來看，普遍偏高的資產(chǎn)價格經(jīng)過未來幾輪調(diào)整，可能將回歸其應(yīng)有價值，這樣投資方預(yù)期的回報率更容易被滿足。如果應(yīng)對得當(dāng)，此消彼長，未嘗不是企業(yè)彎道超車的契機(jī)。另外，大資管模式主要考量的是資產(chǎn)管理規(guī)模，所以也叫“資產(chǎn)滾資產(chǎn)”模式，其組織特征是”有限合伙人制度?！百Y產(chǎn)管理”包括代建、代運(yùn)營、資本管理等多項(xiàng)內(nèi)容，既可單獨(dú)操作，也可融合實(shí)施。當(dāng)行業(yè)利潤率下降，短錢成本又一再拉高時，借款模式就不再匹配商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需求。在上述三種模式中，資本都屬于企業(yè)內(nèi)部循環(huán)，其融資方式主要以借貸來運(yùn)作。這樣的模式再次復(fù)制時，投資者熱情就會大大下降。目前該模式已逐漸被開發(fā)商放棄。但在傳統(tǒng)的中國商業(yè)地產(chǎn)模式中，資本僅在企業(yè)內(nèi)部循環(huán)，這與歐美發(fā)達(dá)國家的商業(yè)地產(chǎn)游戲規(guī)則完全不同。傳統(tǒng)的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，出現(xiàn)過三種主要經(jīng)營模式，即完全出售、混和持有、完全持有?；旌统钟袆t指部分出售、節(jié)點(diǎn)持有（持有節(jié)點(diǎn)型主力店)。而且節(jié)點(diǎn)型主力店的租金收益不高，資產(chǎn)回報率表現(xiàn)欠佳，導(dǎo)致物業(yè)在退出時面臨著巨大挑戰(zhàn)。無論是開發(fā)貸還是在基金中做夾層，可統(tǒng)稱為借款模式。這種情況下，“股權(quán)融資——大資管”時代呼之欲出。資管方的收益主要體現(xiàn)在代建費(fèi)收入（投資額的3%5%）、運(yùn)營管理收入（租金的10%）、資本管理費(fèi)收入（投資額的2%）以及退出收益（溢價的20%）等。挑戰(zhàn)任何模式的建立，都伴隨著革命與顛覆，并非一蹴而就。即便認(rèn)識到大資管的優(yōu)勢，目前零售行業(yè)的不景氣、零售地產(chǎn)過高的資產(chǎn)價格，直接導(dǎo)致資本方找不到合適的投資項(xiàng)目。融資方面，資本市場仍傾向于掙快錢。但是，隨著行業(yè)利潤率與去化速度的下降，債券融資優(yōu)勢不再，而險資等追求穩(wěn)健回報的資金蓄勢待發(fā)，這都將促使資本向著投資回報相對平穩(wěn)的地方流去。盡管REITs等退出道路在國內(nèi)還處在基本封閉狀態(tài)，但資產(chǎn)證券化是國家的政策方向，未來二三年內(nèi)開放REITs已是大勢所趨。未來510年大資管模式將成為商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。時下火熱的醫(yī)療養(yǎng)老等大健康地產(chǎn)與文娛等特種地產(chǎn)的最大問題在于，其市場規(guī)模并不大，而現(xiàn)在入場玩家已經(jīng)很多，競爭激烈。對比以往“資產(chǎn)管理”時代，管理者關(guān)心的重點(diǎn)是當(dāng)期收益。EBITDAU 定位規(guī)劃的核心KPI 目前，EBITDAU被作為投資市場對購物中心資產(chǎn)價值的核心KPI，它反映出一個購物中心通過持續(xù)運(yùn)營所能帶來的投資回報水平。從該公式可以看出，提高EBITDAU的核心路徑無非兩條，提高購物中心的EBITDA及合理降低前期投資成本。第二個是輕資產(chǎn)的委托管理模式，是指城市地產(chǎn)公司將商業(yè)地產(chǎn)委托給商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，商管公司通過收取委托管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)廣告費(fèi)等來獲取收益，這是萬達(dá)采用的模式。第二篇：大資管時代隨著國內(nèi)機(jī)構(gòu)與個人財(cái)富的迅速積累，急需更豐富、多元化的資產(chǎn)管理渠道，中國的資產(chǎn)管理行業(yè)得以迅猛發(fā)展?？墒?，基金種類繁多該如何選？買了基金后也需要主動管理該怎么破？更重要的是，如何在基金中分散投資做出資產(chǎn)配置，同時還要能降低投資門檻？常識告訴我們：對投資品種來說，低風(fēng)險對應(yīng)低收益，高風(fēng)險對應(yīng)高收益。但今天，我們的主角不是FOF，而是與其差不多的MOM（manager of managers）基金。MOM的收益特點(diǎn)是收益曲線平滑，給投資者帶來長期穩(wěn)定、投資回報率高于平均水平的相對收益。MOM基金還有一個很好的特性是風(fēng)控靈活、透明，這就使得投資安全性更高。而這，也是華爾街投行使用的最嚴(yán)格的風(fēng)控模式之一。借助于現(xiàn)代信息技術(shù)，個體之間直接金融交易這一人類最早金融模式會突破傳統(tǒng)的安全邊界和商業(yè)可行性邊界，煥發(fā)出新的活力。這也是一個最公平的市場，供需方均有透明、公平的機(jī)會。其次是興起了一批人人貸公司，比如紅嶺創(chuàng)投、宜信網(wǎng)、拍拍貸等。我們認(rèn)為，目前以人人貸為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融模式為個人提供了新的投融資渠道和便利，滿足了普通民眾的金融需求，手續(xù)簡便、方式靈活，是現(xiàn)有銀行體系的有益補(bǔ)充，有經(jīng)濟(jì)學(xué)上的合理性，在發(fā)展初期遇到一些問題在所難免，不能因?yàn)槌霈F(xiàn)問題就將其扼殺在襁褓之中。馬蔚華認(rèn)為，以支付寶為代表的互聯(lián)網(wǎng)第三方支付，已經(jīng)削弱了銀行作為社會支付平臺的地位。事實(shí)上，在近幾年，互聯(lián)網(wǎng)就已經(jīng)慢慢開始了對銀行傳統(tǒng)核心業(yè)務(wù)的侵蝕，雖然還不足以威脅到銀行生存，卻逐漸顯示出其優(yōu)越性和生命力。盡管如此，小微企業(yè)身上的巨大投資價值卻是不容置疑的，2011年信貸市場最熱 的詞就莫過于“小微貸”。中國民生銀行科技開發(fā)部總經(jīng)理張金順告訴記者，早在2008年董文標(biāo)先生從轉(zhuǎn)型 的高度提出了把民生銀行打造成“民營企業(yè)的銀行、小微企業(yè)的銀行和高端客戶的銀行” 的發(fā)展方向。另外，2007年開始，在銀行逐漸關(guān)注中小企業(yè)貸款和轉(zhuǎn)型的同時，國內(nèi)一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始了線上的“小微貸”探索。第三種對金融行業(yè)發(fā)展最有貢獻(xiàn)價值的模式，就是阿里巴巴的中小企業(yè)
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