【正文】 國(guó)北方重要的水果生產(chǎn)基地。煙臺(tái)現(xiàn)有三大港區(qū)：蓬萊港區(qū)、西港區(qū)、芝罘港區(qū)。 3 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 宗地現(xiàn)狀及規(guī)劃指標(biāo) A 地塊西南角有 10 多戶拆遷戶，已經(jīng)簽訂拆遷協(xié)議，其他部分為凈地。 總用地 700 余畝，項(xiàng)目 A 地塊 104 畝， 西至海源路，南至南 關(guān)路，東至、北至規(guī)劃路 ； B 地塊東至南河路，西至海市路，南至富民路，北至南關(guān)路，約 500 畝，其中凈地 60 余畝，其余為廠房以及社區(qū)居委會(huì)占地。項(xiàng)目地塊 屬 蓬萊市開發(fā)熱點(diǎn)板塊， 離海不到 公里 ； C 地塊 位于 A 地塊西側(cè)， 70 余畝，住宅用地 ； D 地塊 位于 A 地塊東側(cè)， 36 畝，商服用地。 宗地 為住宅用地， 容積率 ，起拍價(jià) 約 180 萬 /畝，樓面地價(jià)為 1227 元 /平方米。 多年來煙臺(tái)極力打造一流的城市品牌和投資環(huán)境，煙臺(tái)瀕臨黃渤二海，是中國(guó)唯一的雙海之城，中國(guó)首批14 個(gè)沿海開放城市之一，中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市。 煙臺(tái) 也有 著名海濱旅游度假勝地的特質(zhì)，全市共有旅游區(qū)（點(diǎn)） 60 多處 。 街道辦事處 48 個(gè)，鎮(zhèn) 94 個(gè)，鄉(xiāng) 6 個(gè)，居委會(huì) 467 個(gè)，村委會(huì) 6315 個(gè)，自然村 6880個(gè)。藍(lán)煙鐵路電氣化改造工程于 20xx 年順利推進(jìn)，主體工程基本完工； 青煙威榮城際鐵路已通過國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，預(yù)計(jì) 20xx 年完工 ，客車可直達(dá)北京、上海、廣州、 南京、 濟(jì)南 、 青島 、石家莊、 徐州 、 佳木斯 、 西安 等城市 ，并可中轉(zhuǎn)全國(guó)各大城市；龍煙鐵路是山東省 煙臺(tái)市 境內(nèi)的一段重要鐵路，為一級(jí)地方鐵路，連接 龍口市 與煙臺(tái)市，全長(zhǎng) 公里，總投資 12 億元。煙臺(tái)潮水國(guó)際新機(jī)場(chǎng)工程一期規(guī)劃目標(biāo)年為 2020 年，可滿足旅客吞吐量 650 萬人次、貨郵吞吐量 9 萬噸的要求。煙臺(tái) —— 海陽高速公路項(xiàng)目工程許可報(bào)告和初步設(shè)計(jì)已 7 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 通過專家評(píng)審；龍口 —— 青島高速公路已完成工程許可報(bào)告的編制。龍口港是中國(guó)最大的地方港口，年吞吐量達(dá) 850 萬噸。 第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 煙臺(tái)市 20xx20xx 三產(chǎn)產(chǎn)值趨勢(shì)圖 固定資產(chǎn)投資 20xx 年，煙臺(tái)市固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。北部面臨渤、黃海，東連煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)，西靠龍口市，南部與棲霞市接壤。 南北最大間距約 43 公里，東西最大間距約 50 公里。 交通狀況 蓬萊東距煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)、煙臺(tái)港 70 公里，南距青島機(jī)場(chǎng)、青島港 200 公里； 206國(guó)道和 4 條省級(jí)公路穿越境內(nèi)。 蓬萊 長(zhǎng)島 大連 跨海大橋 以列入國(guó)家十二五計(jì)劃 蓬萊經(jīng)過長(zhǎng)島至大連旅順的跨海大橋 已列入國(guó)家十二五計(jì)劃，將在十二五期間開建。蓬萊、大連兩市作為跨海通道的兩個(gè)終點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及城市影響力必然會(huì)得以顯著提升，蓬萊在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的城市中心地位也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)。 13 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 經(jīng)濟(jì)狀況 20xx 年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 350 億元，地方財(cái)政收入 億元，分別增長(zhǎng) %和 %；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 197億元和 億元，分別增長(zhǎng) 24%和 %。 在全球化和區(qū)域化條件下， 煙臺(tái)市 成為我國(guó)與外部世界 “ 對(duì)接 ” 的前沿城市。在經(jīng)濟(jì)全球化與東北亞經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展背景下，煙臺(tái)港的崛起勢(shì)在必然，煙臺(tái)將成為重要的 “ 國(guó)際性港口城市 ” 。中心城區(qū)建成區(qū)人口 255 萬人，用地規(guī)模 280 平方公里，人均 109 平方米／人。 蓬萊將是北部濱海城市帶 重要組成部分。 D．科教用地分布與老城區(qū)西北部沿海，以及開發(fā)區(qū)東北部沿海地帶，老城區(qū)中心、開發(fā)區(qū)中心、臨港工業(yè)帶基本不作為科教發(fā)展重點(diǎn)。 蓬萊市旅游資源開發(fā)以城市為主，向外延伸，總體上形成“四區(qū)三帶一線”的發(fā)展布局和“十”字形景觀結(jié)構(gòu)模式的發(fā)展布局，達(dá)到旅游區(qū)、旅游帶有機(jī)結(jié)合，使旅游資源得到有效、合理配置，實(shí)現(xiàn)最佳效益。這些房企的項(xiàng)目幾乎都會(huì)在 20xx 年啟動(dòng)。 20xx 年煙臺(tái) 6 區(qū)新增供應(yīng)量 17 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 280 萬平方米，銷售達(dá)到 260 萬 平方米，同比 20xx 年銷售量上浮約為 4%，主要是牟平區(qū)異軍突起，帶來了小幅總量提升。 蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境以及旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)等因 素影響， 更兼蓬萊 長(zhǎng)島 大連跨海大橋的建設(shè)將在十二五期間動(dòng)工， 蓬萊房地產(chǎn)已成為開發(fā)熱土，房?jī)r(jià)每年都水漲船高 ，盡管目前為止，還沒有大的房地產(chǎn)商進(jìn)駐，但萬科、陽光 100 等一線房企均來蓬萊考察過 。其中 05 年漲幅在 10%左右， 0607 年度房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)超過 20%。 20xx 年年底，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)平均房?jī)r(jià)仍上漲了 5%左右。到 20xx年，海市云都之海夢(mèng)苑、海景苑一期、海韻苑已完成 60 余萬 ㎡ 的銷售， 20xx 年，海琴苑、海景苑二期共 有 40 萬 ㎡ 面世 。 （ 1）大體量開發(fā)特征明顯。隨著近 3 年內(nèi)樓盤開發(fā)的升級(jí)，以及政府對(duì)高層住 19 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 宅規(guī)劃導(dǎo)向的引導(dǎo)，新興高層住宅越來越多。 （ 3）建筑美感提升品質(zhì) 區(qū)別于傳統(tǒng)住宅的“扎堆建筑”，目前在售樓盤往往將區(qū)內(nèi)景觀作為重要品質(zhì)賣點(diǎn)。 而弧形的房間格局開始出現(xiàn)，如半島藍(lán)灣的弧形陽臺(tái)，海景苑的弧形拐角造型的觀景客廳。由于花園式洋房在開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)整體環(huán)境等方面明顯優(yōu)于普通住宅，日益受到購房者的關(guān)注和青睞。 B、商業(yè)物業(yè)重視較少 20 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)，環(huán)境、人居、旅游因素成為重要背景方向，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力、城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，導(dǎo)致商業(yè)樓盤缺乏足夠的終端市場(chǎng)支持。甚至杏花苑這樣距離海岸相對(duì)遙遠(yuǎn)的樓盤，也在號(hào)稱“海景洋房”。 E、異地銷售成為趨勢(shì) 由于當(dāng)?shù)胤帕拷陜?nèi)激增，而當(dāng)?shù)叵芰Γ瑹o論從人口數(shù)量、購買能力都比較有限，而蓬萊的城市旅游名 片能夠吸引眾多外地人眼光，因此各個(gè)樓盤往往注重對(duì)外地人的推銷。 中心板塊 8090 ㎡ 兩房 110130 ㎡三房 該區(qū)域戶型面積需求具有“兩極化”特點(diǎn)： ① 相對(duì)偏遠(yuǎn)的西南和西北區(qū)域以改善型需求為主，單價(jià)相對(duì)較低，因此戶型面積段需求范圍相對(duì)大一些，多為 110130 ㎡ 的舒適型三房。 開發(fā)區(qū)板塊 80100 ㎡ 兩房 、小三房 120140 ㎡ 三房 該區(qū)域由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施也不完善，因此單價(jià)較 低。隨著蓬萊房地產(chǎn)對(duì)外推廣力度加大，未 22 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 來異地置業(yè)者占比將更大。成本上升是房?jī)r(jià)上升的剛性因素。 乳山、海洋等沿海城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步略早于蓬萊，房?jī)r(jià)上漲已接近翻番，乳山一線海景房已達(dá)到 5000 元 /㎡以上 ，整體均價(jià)也在 4000 元 /㎡左右，但城市環(huán)境、城市規(guī)劃、宜居程度等方面均不如蓬萊，對(duì)比之下，蓬萊房?jī)r(jià)漲幅合理，并且有繼續(xù)上漲的理由。 5 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客群特征 中高收入階層為主，低收入階層需求不斷增強(qiáng) 從目前市場(chǎng)中來看，目前購房人群中，低收入階層占到一部分，并且購房需求有所增強(qiáng)，主要以工薪階層為主。對(duì)花園洋房、別墅等高端產(chǎn)品需求明顯增強(qiáng)。 本項(xiàng)目定價(jià)總體將遵循“平開高走”的價(jià)格策略，嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本的基礎(chǔ)上，采用“成本加成定價(jià)法”，結(jié) 合市場(chǎng)情況、項(xiàng)目周邊樓盤即時(shí)價(jià)格，最終確定本項(xiàng)目售價(jià)。 表 底價(jià)成交時(shí)測(cè)算數(shù)據(jù) 蓬萊 A 地塊技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 104 畝） 1 總用地 平米 2 可建設(shè)用地 平米 3 地上建筑面積 平米 商品房 平米 物管用房 平米 4 地上收益面積 平米 5 地下建筑面積 平米 車位 平米 地下室 平米 6 地下受益面積 平米 7 總建筑面積 平米 8 容積率 銷售收入一覽表 項(xiàng)目名稱 蓬萊地塊 序號(hào) 類型 建筑面積 （平方米） 銷售單價(jià) （元 /平方米） 銷售總價(jià) （萬元） 1 銷售收入 普通住宅 6100 地下室 3000 車位（按 60%銷售率） 763 個(gè) 60000 元 /個(gè) 26 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 工程建設(shè)投資估算匯總表 項(xiàng)目名稱 蓬萊地塊 序 號(hào) 科目名稱 總價(jià)（萬元） 單價(jià)成本或利潤(rùn) （元 /m2） 1 土地征