【正文】 用及拆遷補償費用 2 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施費 5 公共配套設施費 6 開發(fā)間接成本 7 直接成本 8 期間費用 9 不可預見費 10 總成本 11 各項稅費 12 總成本 +稅費 13 利潤總額 14 投資利潤率（ %） % 15 投資凈利潤率（ %） % 。 25 蓬萊市南關路項目可行性分析報告 6 項目 靜態(tài) 測算 按 6100 元 /平方米房價進行靜態(tài)投資測算， 底價 （ 180 萬元 /畝）成交時，該地塊利潤率為 %，稅后凈利潤率為 %，自有資本利潤率為 %。未來項目也將以小高層為主，搭配少量花園洋房等高端舒適型產(chǎn)品。 異地購房者比例不斷上升 結合蓬萊當?shù)厥袌龉亢途幼∪丝?，目前購房絕大多數(shù)為當?shù)氐馁彿空吆椭苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民，但是隨著國家調控政策的不斷出臺，和蓬萊旅游業(yè)的飛 23 蓬萊市南關路項目可行性分析報告 速發(fā)展，加上項目所處位置，距離蓬萊風景區(qū)相對較近，異地購房者未來將在市場占據(jù)較大比重，尤其隨著限購政策的出臺，對于蓬萊，也是一種契機。另外，作為海濱城市和休閑旅游城市，異地購房需求強勁。 公積金貸款于 20xx 年 8 月才正式啟動，很多原本沒有購房需求的公務員、教師迅速加入購房大軍，形成一支突如其來的需求力量。 經(jīng)統(tǒng)計，蓬萊市土地價格從 20xx 年到 20xx 年漲了近兩倍，不管是地價推動房價，還是房價拉動地價，總之由地價直接產(chǎn)生的開發(fā)成本提高了 20%以上。 蓬萊住宅 市場價格分析及預測 蓬萊住宅市場均價近年呈穩(wěn)定上漲的趨勢，主要原因如下： A、經(jīng)濟穩(wěn)定增長，居民收入水平穩(wěn)步提高 近年來，蓬萊經(jīng)濟呈健康、高速發(fā)展趨勢，居民收入水平逐步提高，住房剛性需求和改善型需求大幅增長。 東部板塊 80100 ㎡ 兩房 、小三房 120140 ㎡ 三房 由于該區(qū)域多為小高層、多層和部分花園式洋房、別墅，周邊配套設施也不算完善，因此價格相對較低。 本次可行性報告中兩個項目未來銷售時也將遵循這個趨勢，尤其是西海岸海洋文化旅游項目 蓬萊市地產(chǎn)板塊劃分 經(jīng)過幾年的發(fā)展，根據(jù)區(qū)域樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價格等，可將蓬萊房市劃分為四個板塊，分別是：西部板塊 —— 文教、體育、行政概念 （西海岸旅游文化項目屬于西部板塊） ；中心板塊 —— 旅游、商業(yè)概念；東部板塊 —— 中央居住概念（ 南關路 項目屬于東部版塊 ）；開發(fā)區(qū)板塊 —— 工業(yè)、外地人口集中區(qū)，升值潛力概念。 西海岸項目屆時將擁有一線海景 。 C、 海景成為宣傳重點 作為旅游城市，蓬萊將海景因素納入樓盤品質的重要內容。 （ 6）目前蓬萊房地 產(chǎn)市場特點研究 A、小型戶型逐漸受青睞 外地購房者的增多，短住者的增多，投資者對當?shù)厥袌龅目春茫徺I力弱的年輕人較多，這些因素導致小戶型住宅越來越多的出現(xiàn)，并逐漸走出了獨立的市場脈絡。 （ 5）花園洋房社區(qū)逐步興起 隨著蓬萊經(jīng)濟的高速增長和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，蓬萊市民對居住品質的要求也日益提高。另一方面，樓體造型更趨于個性化，如自由港的飄頂和圓弧形外立面，一品洋房的每戶入戶花園，以及各個樓盤多采的外立面顏色。 價格方面，多層相對高層要高，但單價相差不多，大體差價在 300 元/㎡左右。由于蓬萊 市開發(fā)區(qū)大批閑置土地的存在，以及開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟方向主導，老城區(qū)東側、開發(fā)區(qū)周邊，成為大盤的集中分布區(qū)。 蓬萊市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 近年來，隨著城市開放度的增加以及樓盤操作水平的提高 ，蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)品類型、操作模式、去化狀況等，都逐漸打破了諸多普通縣級市常見的保守局面，并日益與周邊地區(qū)接軌，形成了蓬萊市的獨特特征。 20xx 年，蓬萊樓市將誕生一批重量級項目。 實際上，連續(xù)３年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控，所針對的是房地產(chǎn)泡沫。 蓬萊市房地產(chǎn)發(fā)展始端于舊城改造， 20xx 年前后房地產(chǎn)市場逐漸成型，完善于 20xx 年 (海夢苑 )，房地產(chǎn)項目真正的市場化運作始于 20xx 年 (海景苑、新世界 )，率先向全國推廣始于 20xx 年 (蔚藍彼岸 )。12 月初煙臺樓市成交低迷，但從中旬開始成交量回升，與全年平均水平相同。 20xx 年的煙臺，是壓力與機遇并存的一年。 4 房地產(chǎn)市場概況 煙臺市房地產(chǎn)市場概況 20xx20xx 兩年里， 品牌地產(chǎn)紛紛來到煙臺，這是 20xx 年的重要 看點，也是煙臺地產(chǎn)發(fā)展的一個里程碑。 蓬萊市旅游規(guī)劃 蓬萊的房地產(chǎn)發(fā)展，最大程度地借助了當?shù)氐暮＞百Y源以及旅游優(yōu)勢。 B．工業(yè)重心東移，基本以平山河為界，以東為開發(fā)區(qū)（工業(yè)用地為主），以西為老城區(qū)（居住為主）。兩帶包括 “ 北部濱海城市帶 ” 和 “ 南部濱海發(fā)展帶 ” ；兩軸主 要 是沿同三高速，聯(lián) 系中心城、棲霞、萊陽三城市，形成 “ 煙— 青聯(lián)系軸 ” ；連接龍口、招遠、萊陽、海陽形成龍 — 萊 — 海的發(fā)展軸。 《總體規(guī)劃》將把煙臺市建設成高效的區(qū)域中心城市、建設宜居的生態(tài)城市并創(chuàng)建富有魅力的城市形象，以先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)，山海特色旅游和國際性港口為主要職能，以生態(tài)、人文、山海為特色的富有魅力、宜居的濱海城市。環(huán)渤海將成為我國北方地區(qū)的 “ 長三角 ” 。 20xx 年，全市接待游客 435 萬人次，實現(xiàn)綜合收入 41 億元 ,分別增長 %和 %。 西海岸海洋文化旅游項目距跨海大橋僅 12 公里。借助跨海通道，東北的貨物可以迅速直接的到達山東半島，并直通蘇北和長三角和珠三角地區(qū)，兩大城市群之間的鐵路和公路距離將大大縮短，貼別是煙臺、威海、大連的距離都在 2 小時經(jīng)濟圈內，空間可達性大大增強。 1996年蓬萊新港被國家批準為一類對外開放口岸，可與世界各地直接通航。全市總面積 平方公里，耕地 萬 公頃。 城市規(guī)模 轄 7 個鎮(zhèn)：劉家溝鎮(zhèn)、潮水鎮(zhèn)、大柳行鎮(zhèn)、小門家鎮(zhèn)、大辛店鎮(zhèn)、村里集鎮(zhèn)、北溝鎮(zhèn)； 5 個辦事處（登州街道、紫荊山街道、新港街道、蓬萊閣街道、南王街道）。 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 0024681012141618城鎮(zhèn)居民收入（元）1 2 4 5 2 1 4 3 7 4 1 6 7 7 2 1 9 3 5 0 2 1 1 2 5 2 3 2 8 8增速（ % ） 1 5 . 3 1 5 . 4 1 6 . 7 1 5 . 4 9 . 2 1 0 . 22 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 圖 煙臺市 20xx20xx 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長趨勢圖 社會消費品零售總額 20xx 年，煙臺市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。 05001000150020xx25003000350040004500500002468101214161820G DP 總值（億元） 2879 增速（ % ） 17 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 煙臺市 20xx20xx 經(jīng)濟總量增長趨勢圖 人均 GDP 20xx 年，煙臺市人均 GDP 達 62264 元（ 濟南市人均 GDP 為 58533 元 ），同比增長 %。其中，煙臺港和龍口港、蓬萊港、萊州港是國家批準的對外開放一類口岸。 公路交通 同三高速福山立交橋和榮烏高速萊山立交橋已建成通車。 煙臺萊山機場位于煙臺市南 15 公里，為軍民兩用機場。 交通網(wǎng)絡 鐵路交通 目前，煙臺境內有藍煙與青煙威榮城際、龍煙三條鐵路。 5 蓬萊市南關路項目可行性分析報告 煙臺市區(qū)位圖 行政區(qū)域和人口概況 煙臺 市總面積 為 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里。除此之外煙臺還有其他的名牌企業(yè)，如張裕酒業(yè)，還有三環(huán)鎖具、北極星鐘表、煙臺啤酒等。煙臺是一個海濱城市，下設的 12 個縣市區(qū)就有 11 個臨海，海洋漁業(yè)自然豐富。 A 宗地 104 畝 預計10 月份 左右 就可以 招拍掛 。 蓬萊市南關路項目 可行性分析報告 濟南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司 20xx 年 9 月 1 蓬萊市南關路項目可行性分析報告 目錄 1 項目簡介 ...............................................................