【正文】 .................... 23 價(jià)格策略 .......................................................................................................... 23 6 項(xiàng)目靜態(tài) 測(cè)算 ............................................................................................................. 25 2 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 地理位置 項(xiàng)目位于 素有“人間仙境”美譽(yù)的山東省 蓬萊市 東部新城 核心地段 ， 未來(lái)的商業(yè)中心。 A市政府蓬萊閣三仙山BCD ABCD 我們現(xiàn)正在對(duì) 700 余畝地塊 做整體建筑規(guī)劃，分期實(shí)施。 A 地塊實(shí)景圖 西南角待拆遷房屋 加油站 4 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 2 煙臺(tái)市宏觀(guān)環(huán)境 煙臺(tái)市概況 城市概述 煙臺(tái)是中國(guó)古代早期文明發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和文化。機(jī)械制造，電子信息，食品加工，黃金加工已發(fā)展成 為煙臺(tái)四大支柱產(chǎn)業(yè)。 煙臺(tái)區(qū)位 煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海 市 ，西接濰坊 市 ，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門(mén)戶(hù)。 20xx 年末全市公安戶(hù)籍 總?cè)丝跒? 萬(wàn)人 ，在全省位居第六位 。 山東省鐵路規(guī)劃圖 航空客運(yùn) 煙臺(tái)市現(xiàn)有萊山機(jī)場(chǎng)和規(guī)劃中的 山 東煙臺(tái)潮水國(guó)際新機(jī)場(chǎng) 。新機(jī)場(chǎng)建在蓬萊潮水將與煙大鐵路輪渡、龍煙鐵路、煙臺(tái)八角港和威烏高速、 206 國(guó)道相互依托，進(jìn)一步完善煙臺(tái)立體貨運(yùn)通道和物流中心。 同三高速威烏高速公路繞 城 高 速公路威烏高速公路繞 城 高 速 山東省高速公路網(wǎng) 水路交通 煙臺(tái)市沿海有 9 個(gè)港口，年吞吐量達(dá) 2300 萬(wàn)噸。 煙臺(tái)港煙臺(tái)八角港蓬萊港萊州港龍口港煙臺(tái)港煙臺(tái)八角港蓬萊港萊州港龍口港 煙臺(tái)市部分港口區(qū)位圖 8 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 經(jīng)濟(jì)總量 GDP 20xx 年煙臺(tái)市生產(chǎn)總值完成 億元 (濟(jì)南 20xx 年 GDP 為 3910 億元 )，同比 增長(zhǎng) %（ 濟(jì)南同比增長(zhǎng) %）。 10 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 05001000150020xx250030000510152025303540固定資產(chǎn)投資（億元） 增速（ % ） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx煙臺(tái)市 20xx20xx 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 城鎮(zhèn)居民收入 20xx 年，煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 23288 元（ 濟(jì)南市 20xx 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 25304 元 ），增長(zhǎng) %。蓬萊是中國(guó)神仙文化的發(fā)源地；古代海上絲綢之路的起點(diǎn)，素以“人間仙境”聞名于世，一直以來(lái)以“濱海旅游城市”作為城市定位。海岸線(xiàn)長(zhǎng) 公里。沿海有中小港口 4 個(gè)，擁有萬(wàn)噸級(jí)泊位 3 個(gè)， 5000噸級(jí)泊位 2 個(gè)，年吞吐能力 1000 萬(wàn)噸以上，現(xiàn)已開(kāi)通了連接山東半島與遼東半島的客貨滾裝運(yùn)輸航線(xiàn)和通往香港、日本、韓國(guó)等國(guó)家和地區(qū)的貨運(yùn)航線(xiàn)。 大橋建成后，大連到蓬萊的鐵路運(yùn)輸距離縮短 1518 公里，進(jìn)而形成縱橫我國(guó)南北從黑龍江到海南十省一市的東部鐵路、公路交通大動(dòng)脈?？梢哉f(shuō)，跨海通道建成后，蓬萊就不僅是中國(guó)的蓬萊了，而是世界的蓬萊，它的光輝必將萬(wàn)眾矚目 。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 22311元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 10689 元，分別增長(zhǎng) %和 %。煙臺(tái)是山東半島的副中心城市，也是環(huán)渤海的核心城市之一。煙臺(tái)市 “ 山海城市特色、人文歷史背景、前沿區(qū)位條件 ” 為發(fā)展 “ 國(guó)際化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市 ” 奠定了基礎(chǔ)。 市域空間結(jié)構(gòu) 規(guī)劃 15 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 市域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃體系總體可形成 “ 兩帶、兩軸、一島 ” 結(jié)構(gòu)。 蓬萊市 總體規(guī)劃 至 2020 年，蓬萊市基本形成如下城市布局框架： A．原有老城區(qū)以居住為主，并輔以較高密度的綠地組團(tuán)分布于各處，平山河以及平山河以西基本形成 13 大綠化主體工園。 E．城市整體向南發(fā)展，以老城區(qū)為中心向東西兩翼發(fā)展， 東翼發(fā)展較之西部更受政府重視 （ 項(xiàng)目位于老城區(qū)東翼，所以目前為蓬萊市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū) ）。 “四區(qū)”是指蓬萊閣水城景區(qū)、戚繼光故里和畫(huà)河游覽區(qū)、海市度假區(qū) （ 項(xiàng)目緊靠海市度假區(qū) ）、西苑度假區(qū)；“三帶”指海濱風(fēng)景帶、艾崮山風(fēng)景帶和 206國(guó)道農(nóng)業(yè)旅游觀(guān)光帶；“一線(xiàn)”即啟動(dòng)蓬萊至長(zhǎng)島黃金旅游線(xiàn)路。預(yù)示著， 20xx 年，是煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上極為重要的一年， 煙臺(tái)房?jī)r(jià)，依然會(huì)在調(diào)控中向前飛 。 20xx 年，煙臺(tái)的樓市 8 月份前成交量有所下降， 9 月份后成交量穩(wěn)中有升，11 月半個(gè)月的時(shí)間里新房成交量 1528 套，與上月同期 856 套相比，增加近一半。 歷年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù) 年 份 基本建設(shè)投資投資 （億元人民幣） 增 長(zhǎng) 率（ %） 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投 資 （億元人民幣） 增 長(zhǎng) 率 （ %） 20xx 49 54 21 20xx 73 32 29 20xx 103 29 43 20xx 131 21 66 20xx 167 21 101 20xx 203 22 137 （數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)宏觀(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)及歷年蓬萊市政府報(bào)告） 短短 6 年時(shí)間，蓬萊市房?jī)r(jià)已由 1500 元 /㎡上升到 4500 元每㎡，一線(xiàn)海景區(qū)域 房?jī)r(jià)最高 可達(dá)到 8000 元 ，直逼煙臺(tái)市福山區(qū)、牟平區(qū)，在煙臺(tái)周邊縣市中名列前茅。 截止 07 年底蓬萊市區(qū)房地產(chǎn)總體銷(xiāo)售均價(jià)突破 3000 元 /㎡（海市云都均價(jià)達(dá) 3500 元 /㎡）。 20xx 年春節(jié)之后，在國(guó)家頻頻出臺(tái)房產(chǎn)新政的作用下，許多業(yè)主停止了觀(guān)望，蓬萊樓市出現(xiàn) 了回暖現(xiàn)象，成交量開(kāi)始上升，許多新樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)、認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了 “ 熱鬧 ” 的場(chǎng)面。 20xx 年，位于西部板塊的東方翰（花園洋房）均價(jià)已達(dá)到 7300 元 /平米，萬(wàn)泰登州府第均價(jià)也達(dá)到 6000 元 /平米。 近年來(lái)上市樓盤(pán)多為 20 萬(wàn)㎡以上的體量，如：半島藍(lán)灣總建 40 萬(wàn)㎡，東方翰總建面 30 萬(wàn)㎡，半島藍(lán)庭總建 25萬(wàn)㎡，海景苑總建 28 萬(wàn)㎡，只有少量樓盤(pán)體量在 20 萬(wàn)㎡以下，如金泰廣場(chǎng) 17萬(wàn)㎡，華海現(xiàn)代城 13 萬(wàn)㎡。如華?，F(xiàn)代城，全部由小高層、高層組成；從屬于海韻苑的一棟 26 層住宅樓，單獨(dú)命名為“自由港”，并單獨(dú)設(shè)立了售樓處。如華?，F(xiàn)代城，將整體景觀(guān)布置為三縱一橫，并輔以環(huán)形路網(wǎng)；縣后路步行街的住宅，三層住戶(hù)中臨街部分每戶(hù)贈(zèng)送空中庭院。當(dāng)?shù)刈钣谐耙庾R(shí)的，為新世界花園的 4 棟內(nèi)走廊式公寓樓。在提升蓬萊整體樓市水平的同時(shí)，也加劇了高端物業(yè)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)程度。因此，幾年來(lái)僅僅出現(xiàn)縣后步行街一個(gè)樓盤(pán)，是以商業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)品構(gòu)成。對(duì)海景幾乎沒(méi)有進(jìn)行借勢(shì)宣傳的，僅僅有博展國(guó)際、縣后路商業(yè)街等上述幾個(gè)。從對(duì)樓盤(pán)的調(diào)研個(gè)案中，可以看出這種趨勢(shì)。 ② 區(qū)域商業(yè)中心地帶以及政府的行政中心區(qū)域單價(jià)較高，客戶(hù)多看 重其周邊的配套以及未來(lái)發(fā)展前景，因此戶(hù)型面積段需求范圍相對(duì)小一些，以 8090 ㎡ 的 經(jīng)濟(jì)型兩房為主。選擇戶(hù)型多為 80100 ㎡ 小三房 。 C、土地、建安、財(cái)務(wù)等開(kāi)發(fā)成本的提高推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 D、公積金貸款啟動(dòng)。 通過(guò)以上幾方面綜合分析， 蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，供需基本平衡。但是項(xiàng)目處于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并且距離海景資 源較近，未來(lái)將會(huì)成為蓬萊政府公務(wù)員，事業(yè)單位職工，企業(yè)高管等收入穩(wěn)定且較高的人群置業(yè)地。 產(chǎn)品類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 建筑形式 海景苑 歐陸 多層、小高層、別墅 海天惠園 現(xiàn)代 多層、小高層 一品洋房 歐式 多層 半島藍(lán)灣 歐式 多層、小高層 華?，F(xiàn)代城 現(xiàn)代 小高層 海琴苑 現(xiàn)代 小高層 天頤樂(lè)園 中式 小高層 目前 南關(guān)路附近 多數(shù)項(xiàng)目為小高層和多層，由于政府對(duì)住宅形式開(kāi)發(fā)的限制，板式小高層已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)可。通過(guò)我們對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位，海景苑項(xiàng)目考察，結(jié)合蓬萊市對(duì)該區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)，我們認(rèn)為，該區(qū)域小高層、高層住宅均價(jià)在 6100 元 /平方米