【正文】 及洋房， 因此產(chǎn)品熱銷面積段較大，價(jià)格較高。 B、旅游業(yè)促進(jìn)異地購(gòu)房者投資、度假需求大幅增長(zhǎng) 蓬萊因蓬萊閣而聞名遐邇，每年慕名而來(lái)的游客達(dá) 200 萬(wàn)人次， 這就為蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了大量的異地置業(yè)者。 E、其他同類城市房產(chǎn)價(jià)格上漲帶動(dòng)蓬萊房?jī)r(jià)上漲。 購(gòu)房主要因素 客戶注重地段和價(jià)格，同時(shí)，隨著生活水平的提升和客戶比例的變化，對(duì)物業(yè)產(chǎn)品的舒適性和品質(zhì)感的重視度提升，也更加注重環(huán)境優(yōu)越 性和生活情趣。 初擬定地價(jià)競(jìng)拍上限為 196 萬(wàn) /畝，此時(shí)，該地塊稅后凈 利潤(rùn)率為 %，自有資本利潤(rùn)率為 %。 價(jià)格策略 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析： 東部 板塊（南環(huán)路以北） 海景苑 項(xiàng)目特色 百萬(wàn)平方米純電梯全海景社區(qū) 占地面積 建筑面積 22 萬(wàn)平米 銷售均價(jià) 6700元 /平米 總戶數(shù) 所屬商圈 中央居住區(qū) 裝修狀況 毛坯 24 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 開盤時(shí)間 20xx 年 5 月 1 日 容積率 建筑類別 板塔結(jié)合 多層 小高層 高層 、別墅 開發(fā)商 蓬萊金泓義置業(yè)有限公司 物業(yè)地址 蓬萊市市府路以北，海市西路以東，北關(guān)路以南 東部板塊（南環(huán)路以南） 海天惠園 項(xiàng)目特色 住宅與商業(yè)綜合 占地面積 19233 平米 建筑面積 48588 平米 銷售均價(jià) 4500元 /平米 總戶數(shù) 500 所屬商圈 外環(huán) 裝修狀況 毛坯 開盤時(shí)間 20xx 年 7 月 2 日 容積率 建筑類別 住宅和商住樓 開發(fā)商 蓬萊八仙置業(yè)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址 蓬萊市南環(huán)路與海市路交叉口 一品洋房 項(xiàng)目特色 花園洋房 占地面積 69375 平方 米 建筑面積 12 萬(wàn)平米 銷售均價(jià) 5300元 /平米 總戶數(shù) 852 所屬商圈 外環(huán) 裝修狀況 毛坯 開盤時(shí)間 容積率 建筑類別 花園洋房 開發(fā)商 蓬萊萬(wàn)城置業(yè)有限公司 物業(yè)地址 蓬萊海市路 157 號(hào) 三個(gè)樓盤中，海景苑緊靠本項(xiàng)目，位于南環(huán)路以北（蓬萊人以南環(huán)路為界，南環(huán)路以南就為郊區(qū)，房?jī)r(jià)有相當(dāng)大跌幅，海天惠園和一品洋房均在南環(huán)路以南，屬于蓬萊人眼中的郊區(qū)，故房?jī)r(jià)較低）?？梢灶A(yù)測(cè)，蓬萊房?jī)r(jià)將在近期保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。建材成本、融資成本、稅務(wù)成本、人力成本以及強(qiáng)制性建安標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)的建筑成本也一直上升。選擇 80100 ㎡的經(jīng)濟(jì)型兩房和 120140 ㎡享受型三房客戶明顯偏多。 D、銷售人員素質(zhì)有待提升 多數(shù)售樓處人員整體精神面貌較散漫，同時(shí)組織構(gòu)架缺乏明顯有效的接待體系，對(duì)來(lái)訪客戶熱情度不高。最典型的例子為：新世界花園，其公寓樓全部為 50 ㎡以下的公寓；自由港也全部為小戶型住宅，面積范圍 4969 ㎡。 （ 4）戶型格局更新?lián)Q代 較之于傳統(tǒng)的方正格局，目前市場(chǎng)上的戶型多種形態(tài)并存，既有普通的一梯二戶、一梯三戶，又有自由港那樣的兩梯十二戶蝶形樓。 （ 2）高層住宅逐漸興起 蓬萊市傳統(tǒng)的高層建筑多為百貨商業(yè)類、大型企業(yè)辦公樓、職能部門辦公、酒店等，而住宅以多層居多。 20xx 年，蓬萊百萬(wàn) ㎡ 大型社區(qū)海市云都亮相，迅速以高檔、美觀吸引無(wú)數(shù)眼球。銷售價(jià)格逐年增長(zhǎng)， 05 年至 18 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 07 年間漲勢(shì)明顯。雖然宏觀調(diào)控的大旗直指地產(chǎn)，但是作為三線城市的煙臺(tái)樓市并未受到太大影響。因此，有必要對(duì)蓬萊市旅游規(guī)劃進(jìn)行 梳理。一島即打造長(zhǎng)島縣為海島型城市。使其地位突變，從 “ 副中心 ” 上升為 “ 核心城市 ” 。 項(xiàng)目周面的配套設(shè)置：蓬萊火車站，蓬萊長(zhǎng)途汽車站，煙臺(tái)（潮水）國(guó)際機(jī)場(chǎng)， 30 萬(wàn)噸級(jí)的深水碼頭蓬萊新 港， 206 國(guó)道，威烏、同三高速公路 。山東航空公司在蓬萊建有飛機(jī)場(chǎng)，另將有德龍煙鐵路穿越蓬萊境內(nèi)，形成了海陸空全 方位交通網(wǎng)絡(luò)。共計(jì) 584 個(gè)行政村 (居委會(huì) )。 9 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 01000020xx03000040000500006000070000024681012141618人均 G DP （元） 30899 36849 44242 49012 53066 62264 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 煙臺(tái)市 20xx20xx 人均 GDP 增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 20xx 年，煙臺(tái)市第一產(chǎn) 業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) 17%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。煙臺(tái)港西港區(qū)疏港高速公路、萊州港區(qū)疏港高速公路工程進(jìn)展順 利；龍口港區(qū)疏港高速公路壓礦路段調(diào)整方案已經(jīng) 確定。 藍(lán)煙鐵路的終點(diǎn) 在煙臺(tái) ，目前有到青島、日照、棗莊、濟(jì)南、北京、西安、石家莊、金華、徐州、 6 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 廣州、佳木斯等方向的旅客列車 。 煙臺(tái)是著名的水果之鄉(xiāng)，是中國(guó)北方重要的水果生產(chǎn)基地。 3 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 宗地現(xiàn)狀及規(guī)劃指標(biāo) A 地塊西南角有 10 多戶拆遷戶，已經(jīng)簽訂拆遷協(xié)議，其他部分為凈地。項(xiàng)目地塊 屬 蓬萊市開發(fā)熱點(diǎn)板塊， 離海不到 公里 ； C 地塊 位于 A 地塊西側(cè)， 70 余畝，住宅用地 ； D 地塊 位于 A 地塊東側(cè)， 36 畝，商服用地。 多年來(lái)煙臺(tái)極力打造一流的城市品牌和投資環(huán)境，煙臺(tái)瀕臨黃渤二海，是中國(guó)唯一的雙海之城，中國(guó)首批14 個(gè)沿海開放城市之一，中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市。 街道辦事處 48 個(gè)，鎮(zhèn) 94 個(gè)，鄉(xiāng) 6 個(gè)，居委會(huì) 467 個(gè)，村委會(huì) 6315 個(gè)，自然村 6880個(gè)。煙臺(tái)潮水國(guó)際新機(jī)場(chǎng)工程一期規(guī)劃目標(biāo)年為 2020 年，可滿足旅客吞吐量 650 萬(wàn)人次、貨郵吞吐量 9 萬(wàn)噸的要求。龍口港是中國(guó)最大的地方港口，年吞吐量達(dá) 850 萬(wàn)噸。北部面臨渤、黃海，東連煙臺(tái)市開發(fā)區(qū)，西靠龍口市，南部與棲霞市接壤。 交通狀況 蓬萊東距煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)、煙臺(tái)港 70 公里，南距青島機(jī)場(chǎng)、青島港 200 公里； 206國(guó)道和 4 條省級(jí)公路穿越境內(nèi)。蓬萊、大連兩市作為跨海通道的兩個(gè)終點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及城市影響力必然會(huì)得以顯著提升，蓬萊在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的城市中心地位也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)。 在全球化和區(qū)域化條件下， 煙臺(tái)市 成為我國(guó)與外部世界 “ 對(duì)接 ” 的前沿城市。中心城區(qū)建成區(qū)人口 255 萬(wàn)人，用地規(guī)模 280 平方公里，人均 109 平方米／人。 D．科教用地分布與老城區(qū)西北部沿海，以及開發(fā)區(qū)東北部沿海地帶，老城區(qū)中心、開發(fā)區(qū)中心、臨港工業(yè)帶基本不作為科教發(fā)展重點(diǎn)。這些房企的項(xiàng)目幾乎都會(huì)在 20xx 年啟動(dòng)。 蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境以及旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)等因 素影響， 更兼蓬萊 長(zhǎng)島 大連跨海大橋的建設(shè)將在十二五期間動(dòng)工， 蓬萊房地產(chǎn)已成為開發(fā)熱土，房?jī)r(jià)每年都水漲船高 ，盡管目前為止，還沒有大的房地產(chǎn)商進(jìn)駐，但萬(wàn)科、陽(yáng)光 100 等一線房企均來(lái)蓬萊考察過(guò) 。 20xx 年年底，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)平均房?jī)r(jià)仍上漲了 5%左右。 （ 1）大體量開發(fā)特征明顯。 （ 3）建筑美感提升品質(zhì) 區(qū)別于傳統(tǒng)住宅的“扎堆建筑”，目前在售樓盤往往將區(qū)內(nèi)景觀作為重要品質(zhì)賣點(diǎn)。由于花園式洋房在開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)整體環(huán)境等方面明顯優(yōu)于普通住宅，日益受到購(gòu)房者的關(guān)注和青睞。甚至杏花苑這樣距離海岸相對(duì)遙遠(yuǎn)的樓盤，也在號(hào)稱“海景洋房”。 中心板塊 8090 ㎡ 兩房 110130 ㎡三房 該區(qū)域戶型面積需求具有“兩極化”特點(diǎn)： ① 相對(duì)偏遠(yuǎn)的西南和西北區(qū)域以改善型需求為主，單價(jià)相對(duì)較低，因此戶型面積段需求范圍相對(duì)大一些，多為 110130 ㎡ 的舒適型三房。隨著蓬萊房地產(chǎn)對(duì)外推廣力度加大，未 22 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 來(lái)異地置業(yè)者占比將更大。 乳山、海洋等沿海城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步略早于蓬萊，房?jī)r(jià)上漲已接近翻番，乳山一線海景房已達(dá)到 5000 元 /㎡以上 ，整體均價(jià)也在 4000 元 /㎡左右，但城市環(huán)境、城市規(guī)劃、宜居程度等方面均不如蓬萊，對(duì)比之下，蓬萊房?jī)r(jià)漲幅合理，并且有繼續(xù)上漲的理由。對(duì)花園洋房、別墅等高端產(chǎn)品需求明顯增強(qiáng)。 表 底價(jià)成交時(shí)測(cè)算數(shù)據(jù) 蓬萊 A 地塊技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 104 畝） 1 總用地 平米 2 可建設(shè)用地 平米 3 地上建筑面積 平米 商品房 平米 物管用房 平米 4 地上收益面積 平米 5 地下建筑面積 平米 車位 平米