【正文】 可行性分析報(bào)告 開盤時(shí)間 20xx 年 5 月 1 日 容積率 建筑類別 板塔結(jié)合 多層 小高層 高層 、別墅 開發(fā)商 蓬萊金泓義置業(yè)有限公司 物業(yè)地址 蓬萊市市府路以北，海市西路以東，北關(guān)路以南 東部板塊（南環(huán)路以南） 海天惠園 項(xiàng)目特色 住宅與商業(yè)綜合 占地面積 19233 平米 建筑面積 48588 平米 銷售均價(jià) 4500元 /平米 總戶數(shù) 500 所屬商圈 外環(huán) 裝修狀況 毛坯 開盤時(shí)間 20xx 年 7 月 2 日 容積率 建筑類別 住宅和商住樓 開發(fā)商 蓬萊八仙置業(yè)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址 蓬萊市南環(huán)路與海市路交叉口 一品洋房 項(xiàng)目特色 花園洋房 占地面積 69375 平方 米 建筑面積 12 萬平米 銷售均價(jià) 5300元 /平米 總戶數(shù) 852 所屬商圈 外環(huán) 裝修狀況 毛坯 開盤時(shí)間 容積率 建筑類別 花園洋房 開發(fā)商 蓬萊萬城置業(yè)有限公司 物業(yè)地址 蓬萊海市路 157 號 三個樓盤中，海景苑緊靠本項(xiàng)目，位于南環(huán)路以北（蓬萊人以南環(huán)路為界，南環(huán)路以南就為郊區(qū)，房價(jià)有相當(dāng)大跌幅，海天惠園和一品洋房均在南環(huán)路以南，屬于蓬萊人眼中的郊區(qū)，故房價(jià)較低）。 購房主要因素 客戶注重地段和價(jià)格，同時(shí)，隨著生活水平的提升和客戶比例的變化，對物業(yè)產(chǎn)品的舒適性和品質(zhì)感的重視度提升，也更加注重環(huán)境優(yōu)越 性和生活情趣。 B、旅游業(yè)促進(jìn)異地購房者投資、度假需求大幅增長 蓬萊因蓬萊閣而聞名遐邇，每年慕名而來的游客達(dá) 200 萬人次， 這就為蓬萊房地產(chǎn)市場帶來了大量的異地置業(yè)者。大多數(shù)樓盤的宣傳口徑，都將海景作為一個內(nèi)容。從政策趨向、市場趨勢看多層 將會逐漸淡出市場，高層將漸漸被市民所接受。蓬萊房價(jià) 20xx、 20xx 兩年漲幅約為 25％，即使面對宏觀政策與金融危機(jī)的雙重壓力， 20xx 年房價(jià)仍實(shí)現(xiàn)小幅上漲。萬科、龍湖、金地、保利、中建、中鐵、海爾、越秀、天房 ， 加上早已進(jìn)入煙臺的陽光 100、世貿(mào)等品牌企業(yè)，將給煙臺帶來全新的房地產(chǎn)開發(fā)理念和更貼近國內(nèi)最高水準(zhǔn)的住宅、商業(yè)產(chǎn)品。 人口規(guī)劃 到 2020 年 ， 市域總?cè)丝跒?790 萬人。 按照規(guī)劃，跨海通道的總投資將達(dá)到 20xx 億元 ，按照日本跨海通道投資乘數(shù) 來測算，渤海海峽跨海通道的建設(shè)可增加 GDP 達(dá) 4500 億元，這對海峽兩端及沿線地區(qū)而言，必將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)拉動作用。 11 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 020040060080010001200140016000510152025社會消費(fèi)品零售總額（億元） 5 9 9 . 5 8 6 9 7 . 9 6 8 2 9 . 7 1 0 2 3 . 4 4 1 2 1 9 . 9 6 1 3 7 8 . 3 5增速（ % ） 1 6 . 1 1 6 . 4 1 8 . 9 2 3 . 4 1 9 . 2 1 8 . 820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx煙臺市 20xx20xx 社會消費(fèi)品零 蓬萊市 概況 地理位置 蓬萊處山東半島東部，為煙臺市下 屬縣級市?，F(xiàn)屬于二類 4D 級機(jī)場，一類航空口岸。煙臺現(xiàn)有三大港區(qū)：蓬萊港區(qū)、西港區(qū)、芝罘港區(qū)。 宗地 為住宅用地， 容積率 ，起拍價(jià) 約 180 萬 /畝，樓面地價(jià)為 1227 元 /平方米。藍(lán)煙鐵路電氣化改造工程于 20xx 年順利推進(jìn)，主體工程基本完工； 青煙威榮城際鐵路已通過國務(wù)院批準(zhǔn)，預(yù)計(jì) 20xx 年完工 ，客車可直達(dá)北京、上海、廣州、 南京、 濟(jì)南 、 青島 、石家莊、 徐州 、 佳木斯 、 西安 等城市 ，并可中轉(zhuǎn)全國各大城市；龍煙鐵路是山東省 煙臺市 境內(nèi)的一段重要鐵路，為一級地方鐵路，連接 龍口市 與煙臺市，全長 公里，總投資 12 億元。 第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 煙臺市 20xx20xx 三產(chǎn)產(chǎn)值趨勢圖 固定資產(chǎn)投資 20xx 年，煙臺市固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。 蓬萊 長島 大連 跨海大橋 以列入國家十二五計(jì)劃 蓬萊經(jīng)過長島至大連旅順的跨海大橋 已列入國家十二五計(jì)劃，將在十二五期間開建。在經(jīng)濟(jì)全球化與東北亞經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展背景下，煙臺港的崛起勢在必然，煙臺將成為重要的 “ 國際性港口城市 ” 。 蓬萊市旅游資源開發(fā)以城市為主，向外延伸，總體上形成“四區(qū)三帶一線”的發(fā)展布局和“十”字形景觀結(jié)構(gòu)模式的發(fā)展布局，達(dá)到旅游區(qū)、旅游帶有機(jī)結(jié)合，使旅游資源得到有效、合理配置，實(shí)現(xiàn)最佳效益。其中 05 年漲幅在 10%左右， 0607 年度房價(jià)同比增長超過 20%。隨著近 3 年內(nèi)樓盤開發(fā)的升級，以及政府對高層住 19 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 宅規(guī)劃導(dǎo)向的引導(dǎo)，新興高層住宅越來越多。 B、商業(yè)物業(yè)重視較少 20 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)，環(huán)境、人居、旅游因素成為重要背景方向，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力、城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，導(dǎo)致商業(yè)樓盤缺乏足夠的終端市場支持。 開發(fā)區(qū)板塊 80100 ㎡ 兩房 、小三房 120140 ㎡ 三房 該區(qū)域由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施也不完善，因此單價(jià)較 低。 5 市場定位 目標(biāo)客群特征 中高收入階層為主，低收入階層需求不斷增強(qiáng) 從目前市場中來看，目前購房人群中，低收入階層占到一部分，并且購房需求有所增強(qiáng)，主要以工薪階層為主。 25 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 6 項(xiàng)目 靜態(tài) 測算 按 6100 元 /平方米房價(jià)進(jìn)行靜態(tài)投資測算， 底價(jià) （ 180 萬元 /畝）成交時(shí)，該地塊利潤率為 %，稅后凈利潤率為 %，自有資本利潤率為 %。 公積金貸款于 20xx 年 8 月才正式啟動，很多原本沒有購房需求的公務(wù)員、教師迅速加入購房大軍，形成一支突如其來的需求力量。 本次可行性報(bào)告中兩個項(xiàng)目未來銷售時(shí)也將遵循這個趨勢，尤其是西海岸海洋文化旅游項(xiàng)目 蓬萊市地產(chǎn)板塊劃分 經(jīng)過幾年的發(fā)展，根據(jù)區(qū)域樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價(jià)格等，可將蓬萊房市劃分為四個板塊，分別是：西部板塊 —— 文教、體育、行政概念 （西海岸旅游文化項(xiàng)目屬于西部板塊） ；中心板塊 —— 旅游、商業(yè)概念；東部板塊 —— 中央居住概念（ 南關(guān)路 項(xiàng)目屬于東部版塊 ）；開發(fā)區(qū)板塊 —— 工業(yè)、外地人口集中區(qū)，升值潛力概念。 （ 5）花園洋房社區(qū)逐步興起 隨著蓬萊經(jīng)濟(jì)的高速增長和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，蓬萊市民對居住品質(zhì)的要求也日益提高。 蓬萊市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 近年來，隨著城市開放度的增加以及樓盤操作水平的提高 ，蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)品類型、操作模式、去化狀況等，都逐漸打破了諸多普通縣級市常見的保守局面，并日益與周邊地區(qū)接軌，形成了蓬萊市的獨(dú)特特征。12 月初煙臺樓市成交低迷，但從中旬開始成交量回升，與全年平均水平相同。 B．工業(yè)重心東移，基本以平山河為界，以東為開發(fā)區(qū)（工業(yè)用地為主），以西為老城區(qū)（居住為主）。 20xx 年，全市接待游客 435 萬人次，實(shí)現(xiàn)綜合收入 41 億元 ,分別增長 %和 %。全市總面積 平方公里，耕地 萬 公頃。其中，煙臺港和龍口港、蓬萊港、萊州港是國家批準(zhǔn)的對外開放一類口岸。 5 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 煙臺市區(qū)位圖 行政區(qū)域和人口概況 煙臺 市總面積 為 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里。 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 濟(jì)南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司 20xx 年 9 月 1 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 目錄 1 項(xiàng)目簡介 ...................................................................................................................... 2 地理位置 ............................................................................................................ 2 2 煙臺市宏觀環(huán)境 .......................................................................................................