【正文】 ........................................................................... 22 產(chǎn)品類型 .......................................................................................................... 23 價(jià)格策略 .......................................................................................................... 23 6 項(xiàng)目靜態(tài) 測算 ............................................................................................................. 25 2 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 1 項(xiàng)目簡介 地理位置 項(xiàng)目位于 素有“人間仙境”美譽(yù)的山東省 蓬萊市 東部新城 核心地段 ， 未來的商業(yè)中心。 總用地 700 余畝，項(xiàng)目 A 地塊 104 畝， 西至海源路，南至南 關(guān)路，東至、北至規(guī)劃路 ； B 地塊東至南河路，西至海市路，南至富民路，北至南關(guān)路，約 500 畝，其中凈地 60 余畝，其余為廠房以及社區(qū)居委會(huì)占地。項(xiàng)目地塊 屬 蓬萊市開發(fā)熱點(diǎn)板塊， 離海不到 公里 ； C 地塊 位于 A 地塊西側(cè)， 70 余畝，住宅用地 ； D 地塊 位于 A 地塊東側(cè)， 36 畝，商服用地。 A市政府蓬萊閣三仙山BCD ABCD 我們現(xiàn)正在對(duì) 700 余畝地塊 做整體建筑規(guī)劃，分期實(shí)施。 A 宗地 104 畝 預(yù)計(jì)10 月份 左右 就可以 招拍掛 。 3 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 宗地現(xiàn)狀及規(guī)劃指標(biāo) A 地塊西南角有 10 多戶拆遷戶，已經(jīng)簽訂拆遷協(xié)議，其他部分為凈地。 宗地 為住宅用地， 容積率 ，起拍價(jià) 約 180 萬 /畝，樓面地價(jià)為 1227 元 /平方米。 A 地塊實(shí)景圖 西南角待拆遷房屋 加油站 4 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 2 煙臺(tái)市宏觀環(huán)境 煙臺(tái)市概況 城市概述 煙臺(tái)是中國古代早期文明發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和文化。煙臺(tái)是一個(gè)海濱城市，下設(shè)的 12 個(gè)縣市區(qū)就有 11 個(gè)臨海，海洋漁業(yè)自然豐富。煙臺(tái)現(xiàn)有三大港區(qū)：蓬萊港區(qū)、西港區(qū)、芝罘港區(qū)。 多年來煙臺(tái)極力打造一流的城市品牌和投資環(huán)境，煙臺(tái)瀕臨黃渤二海，是中國唯一的雙海之城，中國首批14 個(gè)沿海開放城市之一，中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市。機(jī)械制造，電子信息，食品加工，黃金加工已發(fā)展成 為煙臺(tái)四大支柱產(chǎn)業(yè)。除此之外煙臺(tái)還有其他的名牌企業(yè)，如張?jiān)＞茦I(yè)，還有三環(huán)鎖具、北極星鐘表、煙臺(tái)啤酒等。 煙臺(tái)是著名的水果之鄉(xiāng)，是中國北方重要的水果生產(chǎn)基地。 煙臺(tái) 也有 著名海濱旅游度假勝地的特質(zhì)，全市共有旅游區(qū)（點(diǎn)） 60 多處 。 煙臺(tái)區(qū)位 煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海 市 ，西接濰坊 市 ，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。 5 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 煙臺(tái)市區(qū)位圖 行政區(qū)域和人口概況 煙臺(tái) 市總面積 為 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里。 煙臺(tái)市現(xiàn) 轄芝罘、福山區(qū)、牟平、萊山 4 個(gè)區(qū)，一個(gè)國家級(jí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽 7 個(gè)縣級(jí)市。 街道辦事處 48 個(gè)，鎮(zhèn) 94 個(gè)，鄉(xiāng) 6 個(gè)，居委會(huì) 467 個(gè)，村委會(huì) 6315 個(gè)，自然村 6880個(gè)。 20xx 年末全市公安戶籍 總?cè)丝跒? 萬人 ，在全省位居第六位 。 交通網(wǎng)絡(luò) 鐵路交通 目前，煙臺(tái)境內(nèi)有藍(lán)煙與青煙威榮城際、龍煙三條鐵路。 藍(lán)煙鐵路的終點(diǎn) 在煙臺(tái) ，目前有到青島、日照、棗莊、濟(jì)南、北京、西安、石家莊、金華、徐州、 6 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 廣州、佳木斯等方向的旅客列車 。藍(lán)煙鐵路電氣化改造工程于 20xx 年順利推進(jìn)，主體工程基本完工； 青煙威榮城際鐵路已通過國務(wù)院批準(zhǔn)，預(yù)計(jì) 20xx 年完工 ，客車可直達(dá)北京、上海、廣州、 南京、 濟(jì)南 、 青島 、石家莊、 徐州 、 佳木斯 、 西安 等城市 ，并可中轉(zhuǎn)全國各大城市；龍煙鐵路是山東省 煙臺(tái)市 境內(nèi)的一段重要鐵路，為一級(jí)地方鐵路，連接 龍口市 與煙臺(tái)市，全長 公里，總投資 12 億元。 山東省鐵路規(guī)劃圖 航空客運(yùn) 煙臺(tái)市現(xiàn)有萊山機(jī)場和規(guī)劃中的 山 東煙臺(tái)潮水國際新機(jī)場 。 煙臺(tái)萊山機(jī)場位于煙臺(tái)市南 15 公里，為軍民兩用機(jī)場?，F(xiàn)屬于二類 4D 級(jí)機(jī)場，一類航空口岸。煙臺(tái)潮水國際新機(jī)場工程一期規(guī)劃目標(biāo)年為 2020 年，可滿足旅客吞吐量 650 萬人次、貨郵吞吐量 9 萬噸的要求。新機(jī)場建在蓬萊潮水將與煙大鐵路輪渡、龍煙鐵路、煙臺(tái)八角港和威烏高速、 206 國道相互依托，進(jìn)一步完善煙臺(tái)立體貨運(yùn)通道和物流中心。 公路交通 同三高速福山立交橋和榮烏高速萊山立交橋已建成通車。煙臺(tái)港西港區(qū)疏港高速公路、萊州港區(qū)疏港高速公路工程進(jìn)展順 利；龍口港區(qū)疏港高速公路壓礦路段調(diào)整方案已經(jīng) 確定。煙臺(tái) —— 海陽高速公路項(xiàng)目工程許可報(bào)告和初步設(shè)計(jì)已 7 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 通過專家評(píng)審；龍口 —— 青島高速公路已完成工程許可報(bào)告的編制。 同三高速威烏高速公路繞 城 高 速公路威烏高速公路繞 城 高 速 山東省高速公路網(wǎng) 水路交通 煙臺(tái)市沿海有 9 個(gè)港口，年吞吐量達(dá) 2300 萬噸。其中，煙臺(tái)港和龍口港、蓬萊港、萊州港是國家批準(zhǔn)的對(duì)外開放一類口岸。煙臺(tái)港年吞吐量 1250 萬噸，是全國十大商貿(mào)港口之一，同 100 多個(gè)國家和地區(qū)直接通航，成為中國北方的樞紐港。龍口港是中國最大的地方港口，年吞吐量達(dá) 850 萬噸。 煙臺(tái)港煙臺(tái)八角港蓬萊港萊州港龍口港煙臺(tái)港煙臺(tái)八角港蓬萊港萊州港龍口港 煙臺(tái)市部分港口區(qū)位圖 8 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 經(jīng)濟(jì)總量 GDP 20xx 年煙臺(tái)市生產(chǎn)總值完成 億元 (濟(jì)南 20xx 年 GDP 為 3910 億元 )，同比 增長 %（ 濟(jì)南同比增長 %）。 05001000150020xx25003000350040004500500002468101214161820G DP 總值（億元） 2879 增速（ % ） 17 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 煙臺(tái)市 20xx20xx 經(jīng)濟(jì)總量增長趨勢圖 人均 GDP 20xx 年，煙臺(tái)市人均 GDP 達(dá) 62264 元（ 濟(jì)南市人均 GDP 為 58533 元 ），同比增長 %。 9 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 01000020xx03000040000500006000070000024681012141618人均 G DP （元） 30899 36849 44242 49012 53066 62264 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 煙臺(tái)市 20xx20xx 人均 GDP 增長趨勢圖 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 20xx 年，煙臺(tái)市第一產(chǎn) 業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 17%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 煙臺(tái)市 20xx20xx 三產(chǎn)產(chǎn)值趨勢圖 固定資產(chǎn)投資 20xx 年，煙臺(tái)市固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。 10 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 05001000150020xx250030000510152025