【正文】 盡有，名副其實的天府之國，鑄就了“成都，一座讓人來了就不想離開的城市”稱譽，吸引了大量外來群體，助跑成都房地產(chǎn)業(yè)的高速而穩(wěn)健的發(fā)展。成都有著發(fā)達的交通路網(wǎng)體系，水運，鐵路，公路，航空構(gòu)成了成都 “大魔方”項目可行性研究報告 11對外聯(lián)系的紐帶，是連接中國東部和西部的交通樞紐。歷史文化情況成都?xì)v史悠久，建城迄今至少有 2300 多年，是國務(wù)院首批公布的 24個歷史文化名城之一。秦昭襄王時（公元前三世紀(jì)中葉）蜀郡守李冰父子主持完成了都江堰水利工程，它使 9500 平方公里的成都平原成為“沃野千里，水旱從人，不知饑饉，時無荒年”的“天府之國” 。深厚的文化底蘊，給成都旅游資源增添了靈魂。旅游接待設(shè)施進一步改善，20xx 年年末，成都市三星級以上飯店 98 家，增加 9 家。說明成都市的經(jīng)濟發(fā)展水平在西部主要省會城市中居于領(lǐng)先地位。20xx 年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機的雙重影響，成都會展業(yè)仍舉辦了 260 多個展會活動，實現(xiàn)產(chǎn)值超過 億元，躋身中國五大會展中 “大魔方”項目可行性研究報告 13心城市之列。? 城市榮譽年份 榮譽稱號20xx 20xx年《中國城市發(fā)展報告》對中國 50個代表性城市進行的競爭力與綜合實力排名，成都均進入了前 10位；20xx 中國最佳旅游城市；宜居城市；宜資城市；中國十佳宜居城市；中國十大國際化都市；成都市城市總體品牌指數(shù)西部第一；城市旅游品牌全國第 8位；20xx 中國十大最具投資價值的城市；城鄉(xiāng)綜合改革配套實驗區(qū)；中國十大幸福城市20xx 中國最具文化底蘊城市排名第八；20xx 榮膺“全國文明城市”稱號成都近年來獲得了一系列的城市榮譽，在中國城市中受到越來越多的人們的關(guān)注。 “大魔方”項目可行性研究報告 14西部成都走向中國成都根據(jù)零點研究咨詢集團最新發(fā)布的《零點宜居指數(shù)——中國公眾城市宜居指數(shù) 20xx 年度報告》 ，寧波、廈門、成都三個城市位列宜居城市前三名。成都市能夠設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)是國家對成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展實踐的高度肯定，是推動中西部發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署，是成都加快發(fā)展的重大歷史機遇，同時意味著成都正從西部成都邁向中國成都。隨著近年成都市利用外資逐年增加，在全國乃至國際上的影響不斷提高，逐步奠定了其外向型、開放型的城市發(fā)展格局。? 城市規(guī)劃層面隨著成都市社會經(jīng)濟進入了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和科學(xué)發(fā)展的新階段，成都市已形成了新的城鄉(xiāng)規(guī)劃空間發(fā)展戰(zhàn)略——“全域成都”的發(fā)展戰(zhàn)略。同時因其處于城市南部發(fā)展走廊的核心位置，也將成為成都市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展基地，其重要性不言而喻。 在建的地鐵 1 號線和規(guī)劃中的地鐵 6 號線在高新孵化園站交匯，與項目地臨近。 “大魔方”項目可行性研究報告 17 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃天府新城的發(fā)展方向是將軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為成都最具競爭力和代表性的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，打造成為國內(nèi)外著名軟件企業(yè)的主要聚集區(qū)和國際化軟件產(chǎn)品的主流提供地。 項目位置選擇項目選址獲得了市政府支持、同時在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)位及交通等方面具有獨特的競爭優(yōu)勢，各種有利條件使得本項目具備良好的發(fā)展前景。在城市總體規(guī)劃中該段軸線定義為——科技商務(wù)中軸線。地塊形狀較為規(guī)則，整個地塊呈梯形狀，南北短、東西長。地塊北側(cè)為在建的成都人民中級法院地塊，西面臨天府大道，與高新孵化園對望，南側(cè)則為規(guī)劃中的歌劇院，東側(cè)臨紅星路南延線（濯錦南路） 。施工條件地塊現(xiàn)場地已經(jīng)達到七通一平的施工條件。在 “大魔方”項目可行性研究報告 22設(shè)計中，針對污染源的實際情況，只要采取積極治理的措施，環(huán)境質(zhì)量完全能達到國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。廢水：項目將嚴(yán)格按清濁分流放至排水管網(wǎng)。 成都觀演建筑市場分析從成都城市發(fā)展和文化消費的角度看，未來幾年成都市的文化消費需求將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，文化消費市場迫切需要大型觀演中心。但是存在規(guī)模較小、功能單一、設(shè)備落后、裝臺不便、成本高等缺點。從成都文化消費的需求特點看，隨著 20xx 年成都人均 GDP 突破 3 萬元，文化消費需求將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，文化消費市場迫切需要大型觀演中 “大魔方”項目可行性研究報告 24心。成都現(xiàn)有 12 家五星級酒店：四川錦江賓館、成都總府皇冠假日酒店、成都索菲特萬達大飯店、成都天府麗都喜來登飯店、成都加州花園酒店、成都凱賓斯基飯店、成都家園國際酒店、成都望江賓館、香格里拉酒店、洲際大飯店、成都世紀(jì)城假日酒店、西藏飯店。? 客房入住率較高從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，成都五星級酒店 20xx 年全年的平均入住率在73%左右，而節(jié)假日的入住率可以達到 80%—100%。成都 4－5 星級酒店的具體位置序號 賓館名稱 道路位置 區(qū)域（環(huán)線） 星級1 錦江賓館 人民南路二段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 5 “大魔方”項目可行性研究報告 262 總府皇冠假日酒店 人民中路一段 市中心 53 天府麗都喜來登飯店 總府路 市中心 54 家園國際酒店 機場路 181號 二環(huán)至三環(huán) 55 索菲特萬達大酒店 濱江中路 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 56 加州花園酒店 沙灣路 一環(huán)至二環(huán) 457 成都望江賓館 下沙河浦 42號 二環(huán) 58 凱賓斯基酒店 人民南路四段 二環(huán)至三環(huán) 準(zhǔn) 59 香格里拉酒店 水井街 內(nèi)環(huán)線外側(cè) 510 洲際大飯店 天府大道 南三環(huán)外 超 511 成都世紀(jì)城假日酒店 天府大道 南三環(huán)外 412 西藏飯店 人民中路一段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 513 安國酒店 太升北路 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 414 沃特酒店 太升南路 市中心 415 銀河王朝大酒店 順城大道 市中心 416 四川賓館 總府路 市中心 417 綠洲大酒店 忠烈祠西街 市中心 418 岷山飯店 人民南路二段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 419 羅曼大酒店 人民北路 10號 市中心 420 京川賓館 一環(huán)路西一段 一環(huán)路外側(cè) 421 新華國際酒店 鼓樓南街 市中心 422 文翰賓館 一環(huán)路南四段 一環(huán)路 423 成都天仁大酒店 三洞橋路 18號 市中心 424 紫微酒店 總府路 8號 市中心 425 瑞景商務(wù)酒店 西安北路 101號 市中心 426 成都花園城大酒店 大業(yè)路 8號 市中心 準(zhǔn) 427 成都泰逸酒店 蜀漢路 209號 二環(huán)至三環(huán) 428 河畔酒店 望平街濱河路 8號 市中心 4成 都 市 高 星 級 酒 店 分 布 情 況02468101214161820濱 江 沿 線 交 通 主 干 道 市 中 心系 列 1 “大魔方”項目可行性研究報告 27從上表及圖中可以看到，在選中的成都市 28 家 4—5 星級酒店，其中有 19 家坐落于市中心區(qū)域，另有 11 家酒店位于交通主干道上，有 5家位于濱江沿線。預(yù)計 20xx年后成都市高星級酒店的市場容量將進一步增加。 隨著 中 航 時 尚 購 物 中 心 、 成 都 茂 業(yè) 中 心 及 三 峽 廣 場 內(nèi) 的 高 星 級 酒 店 逐 步 在新 城 南 等 地 區(qū) 建 成 營 業(yè) ， 這 一 市 場 規(guī) 模 將 進 一 步 擴 大 ， 預(yù) 計 在 未 來 2—3年 ， 成 都 市 五 星 級 酒 店 將 增 加 3—5 家 ， 各 類 客 房 將 增 加 1200—20xx 間 。會展客群隨 著 成 都 市 向 國 際 化 大 都 市 的 發(fā) 展 ， 國 際 會 展 中 心 的 建 成 與 投 入 使 用 ，成 都 市 已 經(jīng) 成 為 了 整 個 西 部 地 區(qū) 的 會 務(wù) 中 心 。 “大魔方”項目可行性研究報告 30目前投資成都市的世界 500 強，主要來自美國、日本、法國、韓國和中國香港地區(qū)。因此，除發(fā)生類似非典等重大事件，成都市高星級酒店的市場容量將穩(wěn)步上升。對于旅游型留蓉者，平均留蓉時間為 天，但也有少量 5 天內(nèi)的留蓉客戶。同時，中航、深圳茂業(yè)集團等在天府新城均有酒店項目，預(yù)計成都的五星級酒店家數(shù)及客房供應(yīng)數(shù)在未來 5 年將會進一步增加。結(jié)合供需因素可知，盡管成都五星級酒店的供給增幅較大，但隨著其基數(shù)的增加，增幅速度有望減?。欢诔啥颊w經(jīng)濟前景普遍看好的情況下，成都外資企業(yè)和涉外游客的數(shù)量會呈逐年上升的態(tài)勢。項目所在區(qū)域內(nèi)聚集了國際會展中心、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、極地海洋世界、四川電力、中國聯(lián)通、聯(lián)想等大型企事業(yè)單位，會展經(jīng)濟、旅游業(yè)、產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟及總部經(jīng)濟將為區(qū)域內(nèi)酒店提供強有力的客源支撐。酒店名稱開業(yè)時間總層數(shù)房價 前臺現(xiàn)價 客房數(shù)配套設(shè)施世紀(jì)城假日酒店20xx年18層 標(biāo)準(zhǔn)間 1121豪華間 1380行政間 1610套房 2329標(biāo)準(zhǔn)間 600豪華間 650行政間 800套房 1100780間 飯店餐飲設(shè)施：思飛咖啡廳、華府中餐廳、火舞巴西燒烤、食趣美食店、白領(lǐng)快餐。未來酒店供應(yīng)情況從成都市天府新城規(guī)劃來看，項目所在區(qū)域內(nèi)正在建設(shè)及未來將要建設(shè)的高星級酒店將達到 10 家以上，包括成都茂業(yè)中心的茂業(yè)萬象大酒店、三峽廣場豪生國際大酒店，中航國際購物中心等高星級酒店及與本項目所在地相隔不遠(yuǎn)的合景泰富地塊。? 區(qū)域酒店物業(yè)需求情況分析從區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)未來發(fā)展的需求來看，主要有幾個方面的客源給酒店業(yè)提供支撐，即世紀(jì)城新國際會展中心、極地海洋世界及高新孵化園等產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)?！吨袊鴷菇?jīng)濟年度報告》顯示，成都市會展業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展水平和綜合競爭力在全國中西部主要城市中穩(wěn)居第一位。除了以上客源，高新大廈及未來周邊將要建成寫字樓項目同樣將為區(qū)域內(nèi)提供一定量的商務(wù)客源，同時項目所在區(qū)域作為未來成都市副中心，將成為未來成都市的又一 CBD 中心，成都市商務(wù)客源將向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，其商務(wù)客源規(guī)模將不斷擴大?？蛻魜碓磪^(qū)域內(nèi)酒店客戶來源主要包括國內(nèi)客源和國外客源兩類，國外客源主要是在成都高新區(qū)各產(chǎn)業(yè)園設(shè)廠的國外高科技企業(yè)所帶來的客源，國內(nèi)客源包括到成都參加各類展會的人員、會展企業(yè)客源、成都市周邊各市區(qū)縣政府職員及市外旅游客源?？腿簩^(qū)位的要求主要是酒店處于市中心或商務(wù)區(qū)內(nèi)，在主要交通沿線附近，交通便捷；區(qū)域內(nèi)有較好的商務(wù)辦公配套，商業(yè)配套齊全。 寫字樓市場分析天府新城甲級寫字樓在未來 23年，將出現(xiàn)較大的放量，中小企業(yè)發(fā)展所需的創(chuàng)新型寫字樓的供應(yīng)量較少，在目前區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較大的情況下，開發(fā)具有特點、創(chuàng)新型的寫字樓將有著較強的市場競爭力。是 政 府 著 力打 造 的 金 融商 務(wù) 區(qū) 域 之一交 通 便 利 ，商 務(wù) 氛 圍較 為 濃 厚 ，辦 公 物 業(yè)發(fā) 展 成 熟 。 未 來 人 民 南 路 將 成 為 成 都 高 檔 寫 字 樓 重 要 聚 集 區(qū)域 之 一 。同時又分成三個集中的區(qū)域：成都行政中心區(qū)域、世紀(jì)城區(qū)域、天府軟件園區(qū)域。? 天府新城在建、擬建寫字樓供應(yīng)分析項目 總體量（萬平方米） 體量（萬平米） 預(yù)計推出時間中 信 廣 場 / 20xx年城 南 科 技 廣 場 / （ 另 有 約 萬 平 米 的 學(xué) 術(shù) 交 流中 心 ）20xx年國 電 大 渡 河。在售總體量約 18 萬平米。相對于東大街區(qū)域，天府大道沿線規(guī)劃更為合理、可供開發(fā)的土地存量更多，未來發(fā)展空間更大。 區(qū) 域 寫字 樓 配 套 的停 車 位 有 限目 前 商 務(wù) 氛 圍 較濃 區(qū) 域 主 要 分 布在 新 行 政 中 心 、世 紀(jì) 城 和 天 府 軟件 園 周 圍 ， 商 務(wù)氛 圍 沒 有 繼 續(xù) 向南 延 伸目 前 商 業(yè) 氛圍 大 于 商 務(wù)氛 圍整 體 形 象檔 次 稍 顯老 舊形 象 檔次 不 高 。分布區(qū) 人民南路 天府大道沿線東大街沿線順城大街區(qū)域西大街區(qū)域南大街區(qū)域特點 交通便利、位置優(yōu)越、樓宇形象檔次高、是未來成都高檔寫字樓最重要的聚集區(qū)域之一成都市辦公物業(yè)市場發(fā)展最為迅速也是發(fā)展空間最大的一個區(qū)域，交通便捷：“五縱三橫”及地鐵 1號線，總部經(jīng)濟效應(yīng)顯著目前商業(yè)氛圍濃于商務(wù)氛圍，隨著部分高檔寫字樓項目相繼落成，商務(wù)氛圍逐漸顯現(xiàn)，也是未來成都高檔寫字樓聚集區(qū)域之一位處傳統(tǒng) CBD核心，成都市最早的辦公物業(yè)集中區(qū)，辦公物業(yè)以純辦公為主，多為中檔或高檔，但隨著時間推移整體形象檔次稍顯老舊傳統(tǒng)商圈內(nèi)的辦公物業(yè)集中區(qū)，形象檔次不高交通便利，城南大量中小企業(yè)聚集地典型代表 匯日央擴大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、國航世紀(jì)中心等高新國際廣場、特拉克斯國際廣場、天府軟件園一期、成達大廈等天府時代廣場、東方廣場等冠城廣場、新世紀(jì)廣場等國信廣場、國貿(mào)廣場等宏達大廈、成都高速大廈等? 成都市主要寫字樓區(qū)域成熟度分析分 布 區(qū) 人 民 南 路 天 府 大 道沿 線東 大 街沿 線順 城 大 街區(qū) 域西 大 街區(qū) 域南 大 街區(qū) 域可 開 發(fā) 未 來 可 供 開 尚 有 大 量 土 地 可 尚 有 大 量 土 開 發(fā) 已 近 區(qū) 域 已 幾 乎 沒 有 “大魔方”項目可行性研究報告 41情 況 發(fā) 的 土 地 不多 ， 省 博 物館 搬 遷 釋 放的 土 地 ， 目前 已 規(guī) 劃 含有 辦 公 物 業(yè)供 開 發(fā) ， 目 前 已有 部 分 在 建 寫 字樓 項 目 ， 另 有 部分 成 交 土 地 規(guī) 劃含 有 辦 公