【正文】 成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額）/月均收入 上述計(jì)算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請(qǐng)人自身的可支配收入，即單一申請(qǐng)為申請(qǐng)人本人可支配收入，共同申請(qǐng)為主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入。第三十四條 對(duì)以個(gè)人身份申請(qǐng)的商業(yè)用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業(yè)銀行應(yīng)要求借款人提供公司財(cái)務(wù)報(bào)表，業(yè)務(wù)資料并進(jìn)行審核。第三十一條 商業(yè)銀行應(yīng)通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對(duì)收入水平的影響；應(yīng)通過借款人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；應(yīng)通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對(duì)于所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據(jù)此對(duì)貸款申請(qǐng)做整體分析。第二十八條 商業(yè)銀行應(yīng)確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說明其所提供的個(gè)人信息（包括借款人所提交的所有文件資料和個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債情況）將經(jīng)過貸款審核人員的調(diào)查確認(rèn)，并要求借款人據(jù)此簽署書面聲明。第二十四條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，積極采取措施應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的項(xiàng)目自身的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。對(duì)于依據(jù)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)對(duì)其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)狀況，以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進(jìn)行深入調(diào)查審核。第十六條 商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％。第十二條 商業(yè)銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款時(shí)，應(yīng)對(duì)土地的整體情況調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等。第八條 商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)予以關(guān)注。第五條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工，按照申請(qǐng)的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。本指引所稱土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。第一篇：銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號(hào)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號(hào)第一章 總 則第一條 為提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，根據(jù)有關(guān)銀行監(jiān)管法律法規(guī)和銀行審慎監(jiān)管要求，制定本指引。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)。第二章 風(fēng) 險(xiǎn) 控 制第三條 商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理以及中介機(jī)構(gòu)的選擇等內(nèi)容。第六條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行年度專項(xiàng)稽核，并形成稽核報(bào)告。第九條 商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)分析平臺(tái)，對(duì)所發(fā)放貸款的情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，并及時(shí)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行整理分析，保證貸款信息的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、完整性，以有效監(jiān)控整體貸款狀況。第十三條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策和研究，實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。第十七條 商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項(xiàng)目審批機(jī)制，對(duì)該貸款項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，以確保該項(xiàng)目符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，確認(rèn)該項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性。第十九條 商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保，確保擔(dān)保真實(shí)、合法、有效。第二十一條 商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款使用情況，防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資。第二十五條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國家政策及市場(chǎng)的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響，利用市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制、區(qū)域市場(chǎng)分類的指標(biāo)體系，建立針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)類型的階段監(jiān)測(cè)方案，并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。第二十九條 商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)貸款審核人員確認(rèn)后的所有相關(guān)信息以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的形式記錄存檔。第三十二條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)每一筆貸款申請(qǐng)做內(nèi)部的信息調(diào)查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。第三十五條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場(chǎng)情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80％。但對(duì)于單一申請(qǐng)的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請(qǐng)人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實(shí)，同時(shí)對(duì)于已將配偶收入計(jì)算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計(jì)入。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性評(píng)估，可根據(jù)各行實(shí)際情況選擇內(nèi)部評(píng)估，但要由具有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士出具意見書，或委托獨(dú)立的具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于精裝修樓盤以及售價(jià)明顯高出周邊地區(qū)售價(jià)的樓盤的評(píng)估要重點(diǎn)關(guān)注。商業(yè)銀行應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門查詢擬抵押房屋的權(quán)屬狀況，決定發(fā)放抵押貸款的，應(yīng)在貸款合同簽署后及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。第六章 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管措施第四十二條 銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)定期對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)放規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、償付狀況及催收情況、風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部貸款審核控制進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并確定監(jiān)管重點(diǎn)。第七章 附 則第四十六條 本指引由銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。三、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要持續(xù)強(qiáng)化并購貸款風(fēng)險(xiǎn)防控體系建設(shè)，不斷完善并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，在全面分析并購交易各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,做好并購貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，審慎確定并購貸款條件，加大貸后管理力度，切實(shí)保障并購貸款安全。并購可由并購方通過其專門設(shè)立的無其他業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的全資或控股子公司（以下稱子公司）進(jìn)行。商業(yè)銀行開辦并購貸款業(yè)務(wù)前，應(yīng)當(dāng)制定并購貸款業(yè)務(wù)流程和內(nèi)—2—控制度，并向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)告。第八條商業(yè)銀行應(yīng)按照管理強(qiáng)度高于其他貸款種類的原則建立相應(yīng)的并購貸款管理制度和管理信息系統(tǒng)，確保業(yè)務(wù)流程、內(nèi)控制度以及管理信息系統(tǒng)能夠有效地識(shí)別、計(jì)量、監(jiān)測(cè)和控制并購貸款的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行并購貸款涉及跨境交易的，還應(yīng)分析國別風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)和資金過境風(fēng)險(xiǎn)等。第十四條商業(yè)銀行評(píng)估經(jīng)營及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于分析以下內(nèi)容：（一）并購后企業(yè)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)，如行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)份額是否能保持穩(wěn)定或增長趨勢(shì),公司治理是否有效，管理團(tuán)隊(duì)是否穩(wěn)定并且具有足夠能力，技術(shù)是否成熟并能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，財(cái)務(wù)管理是否有效等；（二）并購雙方的未來現(xiàn)金流及其穩(wěn)定程度；（三）并購股權(quán)（或資產(chǎn)）定價(jià)高于目標(biāo)企業(yè)股權(quán)（或資產(chǎn)）合理估值的風(fēng)險(xiǎn)；（四）并購雙方的分紅策略及其對(duì)并購貸款還款來源造成的影響；（五）并購中使用的債務(wù)融資工具及其對(duì)并購貸款還款來源造成的影響；（六）匯率和利率等因素變動(dòng)對(duì)并購貸款還款來源造成的影響。不利情形包括但不限于：（一）并購雙方的經(jīng)營業(yè)績（包括現(xiàn)金流）在還款期內(nèi)未能保持穩(wěn)定或增長趨勢(shì)；—5—（二）并購雙方的治理結(jié)構(gòu)不健全，管理團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定或不能勝任；（三）并購后并購方與目標(biāo)企業(yè)未能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)；（四）并購方與目標(biāo)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，尤其是并購方與目標(biāo)企業(yè)受同一實(shí)際控制人控制的情形。第二十條商業(yè)銀行對(duì)單一借款人的并購貸款余額占同期本行一級(jí)資本凈額的比例不應(yīng)超過5%。第二十四條商業(yè)銀行應(yīng)在內(nèi)部組織并購貸款盡職調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)本指引第十一條到第十七條的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查、分析和評(píng)估，并形成書面報(bào)告。第二十七條商業(yè)銀行可根據(jù)并購交易的復(fù)雜性、專業(yè)性和技術(shù)性，聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)調(diào)查并在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)使用該中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告。以目標(biāo)企業(yè)股權(quán)質(zhì)押時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)采用更為審慎的方法評(píng)估其股權(quán)價(jià)值和確定質(zhì)押率?！?—第三十三條商業(yè)銀行應(yīng)在借款合同中約定提款條件以及與貸款支付使用相關(guān)的條款，提款條件應(yīng)至少包括并購方自籌資金已足額到位和并購合規(guī)性條件已滿足等內(nèi)容。并購方與目標(biāo)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，商業(yè)銀行應(yīng)加大貸后管理力度，特別是應(yīng)確認(rèn)并購交易得到實(shí)際執(zhí)行以及并購方對(duì)目標(biāo)企業(yè)真正實(shí)施整合。第三十九條商業(yè)銀行應(yīng)明確并購貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部報(bào)告的內(nèi)容、路線和頻率，并應(yīng)至少每年對(duì)并購貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性和資產(chǎn)價(jià)值變化進(jìn)行內(nèi)部檢查和獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行全面評(píng)估。第四十二條政策性銀行、外國銀行分行和企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司開辦并購貸款業(yè)務(wù)的，參照本指引執(zhí)行。《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2008〕84號(hào)）同時(shí)廢止。商業(yè)銀行開辦并購貸款業(yè)務(wù)后，如發(fā)生不能持續(xù)滿足以上所列條件的情況，應(yīng)當(dāng)停止辦理新發(fā)生的并購貸款業(yè)務(wù)。二○○八年十二月六日商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引第一章總則第一條為規(guī)范商業(yè)銀行并購貸款經(jīng)營行為，提高商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理能力，促進(jìn)銀行業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，維護(hù)銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運(yùn)行，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)，制定本指引。第四條本指引所稱并購貸款，是指商業(yè)銀行向并購方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購交易價(jià)款的貸款。第二章風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第八條商業(yè)銀行應(yīng)在全面分析戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、法律與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、整合風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等與并購有關(guān)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上評(píng)估并購貸款的風(fēng)險(xiǎn)。第十一條商業(yè)銀行評(píng)估整合風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于分析并購雙方是否有能力通過以下方面的整合實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)：（一）發(fā)展戰(zhàn)略整合；（二）組織整合；（三）資產(chǎn)整合；（四）業(yè)務(wù)整合；（五）人力資源及文化整合。上述不利情形包括但不限于：（一）并購雙方的經(jīng)營業(yè)績（包括現(xiàn)金流）在還款期內(nèi)未能保持穩(wěn)定或呈增長趨勢(shì)；（二）并購雙方的治理結(jié)構(gòu)不健全，管理團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定或不能勝任；（三）并購后并購方與目標(biāo)企業(yè)未能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)；（四）并購方與目標(biāo)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，尤其是并購方與目標(biāo)企業(yè)受同一實(shí)際控制人控制的情形。商業(yè)銀行對(duì)同一借款人的并購貸款余額占同期本行核心資本凈額的比例不應(yīng)超過5%。第二十一條商業(yè)銀行應(yīng)在并購貸款業(yè)務(wù)受理、盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合同簽訂、貸款發(fā)放、貸后管理等主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)以及內(nèi)部控制體系中加強(qiáng)專業(yè)化的管理與控制。第二十四條商業(yè)銀行可根據(jù)并購交易的復(fù)雜性、專業(yè)性和技術(shù)性，聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)調(diào)查并在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)使用該中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告。以目標(biāo)企業(yè)股權(quán)質(zhì)押時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)采用更為審慎的方法評(píng)估其股權(quán)價(jià)值和確定質(zhì)押率。第二十九條商業(yè)銀行應(yīng)在借款合同中約定提款條件以及與貸款支付使用相關(guān)的條款，提款條件應(yīng)至