【正文】 著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯(cuò)誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。開發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。這時(shí)，通過第三只眼睛來看問題，常常會(huì)透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。3在租售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對(duì)物業(yè)管理豎立信心，增強(qiáng)未來業(yè)主對(duì)物業(yè)保值增值的信心。根據(jù)物業(yè)建設(shè)的進(jìn)程逐步招聘相應(yīng)的部門管理人員并對(duì)招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對(duì)內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。堅(jiān)持“兩會(huì)一單”制度，堅(jiān)持參加開發(fā)商的項(xiàng)目專題會(huì)議和工程例會(huì)，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質(zhì)量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。第一篇：物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責(zé)物業(yè)管理公司前期介入的工作崗位職責(zé)項(xiàng)目的論證階段，就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表意見建議。3．對(duì)新建物業(yè)內(nèi)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實(shí)際運(yùn)作中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)論證設(shè)計(jì)方案并提供整改的書面意見。并與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)執(zhí)能部門協(xié)調(diào)，從而確定今后相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4為使業(yè)主或未來業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解，在租售時(shí)，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的印象加深。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為市場(chǎng)的必然。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對(duì)物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。但時(shí)間不長(zhǎng)，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。開發(fā)商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照?qǐng)D施工，而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長(zhǎng)過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對(duì)有可能出現(xiàn)的各種問題。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提，對(duì)項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。所謂超前介入，源自于超前意識(shí)。三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專家請(qǐng)教。我們直接的服務(wù)對(duì)象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢(shì)。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。，進(jìn)行改進(jìn)。，對(duì)小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。② 派長(zhǎng)駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。③接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。不利的一方面是：可能增加成本費(fèi)用（如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。由于物業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長(zhǎng)期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。政府介入的方式主要在兩個(gè)方面：、法規(guī)、制度。這樣就會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗(yàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。詳細(xì)來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。(一)、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就有一定距離。(二)、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。基于長(zhǎng)期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問題。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)