【正文】 訂買賣合同務(wù)必記得要當工作人員的面簽訂合同才有效。方式二：攜帶申報材料到商業(yè)銀行，辦理商業(yè)貸款手續(xù)（一般去2次）。買賣雙方一起去南寧市房產(chǎn)管理局（1）買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記（攜帶前期的所有資料過戶）（2）買方15個工作日左右可拿到房產(chǎn)證。（2）到隔壁測繪室辦理測繪手續(xù)（3）領(lǐng)取房屋買賣合同3份，交給賣方首付款。（4）買方交契稅款，可刷卡需要攜帶買賣合同原件及復(fù)印件、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、買賣雙方身份證復(fù)印件、買方身份證原件、賣方契稅完稅證原件及復(fù)印件。貸款方式一：拿到房產(chǎn)證后，買方到廣西自治區(qū)政務(wù)服務(wù)中心（南寧市瑯東怡賓路6號怡賓大廈）辦公積金貸款手續(xù)，包括申請房產(chǎn)評估。銀行會在15個工作左右，直接將首付外的其余款項轉(zhuǎn)給賣方。交契稅、個稅后等務(wù)必記得免費索取發(fā)票！新房產(chǎn)證可以領(lǐng)證時，須提前一天通知貸款銀行同時前往。買方將剩余款項存入銀行進行資金監(jiān)管。買賣雙方交付相關(guān)稅收后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證，銀行將監(jiān)管款項劃入買房賬號。B、故意說某個問題不清楚，要查詢，或要詢問經(jīng)理，請留下電話再聯(lián)系。應(yīng)由被動接聽轉(zhuǎn)為主動介紹、主動詢問，想象顧客在面前時應(yīng)作的表情和動作（手勢）；最佳方法是客戶提出問題，不要馬上急于回答，要婉轉(zhuǎn)發(fā)問，然后等其回答所提問題后，再回答他的問題。⑶、回業(yè)主客人看房后意向（回復(fù)看房結(jié)果）：①、看完房后，業(yè)主最需要知道的就是結(jié)果，看房后必須于二天內(nèi)與業(yè)主進行聯(lián)系，將客人反應(yīng)告知（無論客戶是否有意向，都需回復(fù)業(yè)主，想好目的后再作溝通）；②、客戶的價錢與業(yè)主接近時，以將客戶的報價適當控制報與業(yè)主，保留空間進行價格磋商；③、客戶的價錢與業(yè)主報價存在較大差異時，仍然報與業(yè)主，留意業(yè)主的反應(yīng)，也為以后價格磋商打基礎(chǔ)；⑷、確定致電客人的目的：(5)①、物業(yè)介紹，是在初次對客戶進行了解后針對客戶需求，向客人推薦房產(chǎn)，強化需求點，引起看房欲望；②、這是一個試探客戶需求的關(guān)鍵點：根據(jù)客戶的肯定與否定鎖定客戶需求；③、付諸行動，約客人看房：嘗試與業(yè)主聯(lián)系后再確定看房時間；④、控制時間段，詢問客人看房后的意向；⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問在哪套物業(yè)買的房子并了解還有沒有房產(chǎn)需要租售登記，以我們的服務(wù)爭取客戶的朋友親戚等潛在客戶。⑶、房屋介紹不要把產(chǎn)品所有情況在電話中一一介紹給客戶，適當進行保留一下，對他才更具有吸引力。邀請入座：替客戶放置好隨身物品，引導(dǎo)客戶入座；取出名片，將有字的一方遞向客戶，進行自我介紹；詢問客戶姓名、稱呼；及時遞水（協(xié)助進行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；了解需求：與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購/租，還是其他）對客戶要素予以分析：⑴、基本情況：①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業(yè) ⑦、了解客戶目前居住的區(qū)域⑵、確定需求：①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況⑶、進行分析：①、客戶的經(jīng)濟條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活習慣 ④、試探客戶個人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解（售房）購房動機 ⑧、是否會存在一些干擾因素獲悉客戶要素的方式：①、通過與客戶寒喧、聊天 ②、仔細觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動獲悉客戶要素注意事項：①、要真實確切，避免被一些表面現(xiàn)象所迷惑；②、詢問時逐層深入，不可冒進；③、不要被客戶的氣勢所壓制，談話間注意引導(dǎo)，使其真實流露； ④、銷售人員態(tài)度要真誠可信，讓客戶感覺可以朋友相待。通過交談?wù)_把握客戶的真實需求，并據(jù)此迅速制定應(yīng)對策略；③、注意現(xiàn)場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象；④、確定客戶需求后，房源的介紹應(yīng)以先中，后優(yōu)，再差予以介紹，不應(yīng)過多介紹或房源介紹無差異化，讓客戶無從選擇；⑤、不管客戶是否真實需求者，都要熱誠接待；⑥、密切留意客戶身邊的陪伴者，不要冷落，適當時予以贊揚，獲取認同。③、多提問，獲取協(xié)議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關(guān)心的問題，抓住客戶關(guān)心的問題進行主推，將所介紹產(chǎn)品的特點講述的符合需求，使客戶感覺房子正是她/他所需求的；④、告知客戶簽訂協(xié)議的目的是便于公司掌握經(jīng)紀人的工作狀態(tài)，所有帶看房的量化以協(xié)議為準；⑤、明確雙方義務(wù)，所看房屋成交之前不收取任何費用，以成交確定傭金的收取，委托簽署的基本要求及注意事項：⑴、業(yè)主房產(chǎn)出售/租委托A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服務(wù)及承擔的責任； B、說服、簽署注意事項①、確認委托人有委托資格；②、確認產(chǎn)權(quán)的狀況；③、確認委托的價格及費用支付；④、確認傭金的給付（或無償）；⑤、確認雙方的義務(wù)及責任；⑥、確認委托的事項及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；⑵、簽署中介服務(wù)協(xié)議書：①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服務(wù)及承擔的責任；②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號碼，由銷售人員進行填寫；③、客戶由銷售人員處每得知一項房產(chǎn)詳細信息（未帶看）或帶看必須由客戶予以簽名確定；④、客戶方看樓人員有變化時必須重新簽定委托；已簽署的委托審核流程：⑴、房產(chǎn)出售/租委托：A、當日交店長審核委托，根據(jù)業(yè)主的報價高低作出適當?shù)膶Σ? ①、價錢低于市場價，根據(jù)平時投資客聯(lián)系方式重點推廣爭取即時成交；②、符合市場價，安排進行配對，并予以廣告發(fā)布；③、業(yè)主期望高時，價錢高于市場價，但房產(chǎn)頗為優(yōu)質(zhì)，即時安排扮客殺價；④、普通房源且價錢高時，安排保持適時跟蹤與聯(lián)系，告知業(yè)主向客源推介后但客人聽價沒有看樓欲望，且一致認為價錢過高試探業(yè)主反應(yīng)；B、店長審核委托內(nèi)容：①、委托人具委托資格，是否產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)共有人；②、委托書有否記載產(chǎn)權(quán)詳細情況；③、產(chǎn)權(quán)人是否對委托書進行確認。保持個人形象，避免一些小動作如挖鼻、盤發(fā)、掏耳、揉眼、剔牙、瘙癢等；區(qū)別客人