【正文】 項目銷售 研發(fā)項目核心推廣理念確定 企劃 項目銷售 研發(fā) SLOGON確定 企劃 項目銷售項目核心識別系統(tǒng)確定 logo確定 銷售：參與項目核心識別系統(tǒng)的討論和確定 企劃 銷售部 VI系統(tǒng)及延展方案確定 企劃 銷售部亮相前項目知識培訓 建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓。工程：審核合同中的交樓時間及交工標準” 銷售管理部 法務 工程 研發(fā) 小區(qū)擺位 研發(fā)：負責提供最終版的總平面圖 銷售管理部 研發(fā)合同、附加協(xié)議等文本審查確定 法務：商品房合同、附加協(xié)議、補充協(xié)議等文本的審查確定 銷售管理部 法務開盤前銷售道具準備 現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版 研發(fā)：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊 企劃 研發(fā)樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約 “研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術支持 物業(yè)公司：提供物業(yè)管理公約” 企劃 研發(fā)、物業(yè)公司購房須知，房型圖，詳細價格表 “研發(fā)：提供項目詳細的房型圖，提供技術支持 銷售：協(xié)助銷管制定項目樓房的價格體系工程：提供工程進度及交工標準” 企劃 項目銷售 工程 研發(fā) 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）企劃沙盤（細化景觀及外檐）研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術支持 企劃 研發(fā)樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新 研發(fā)：負責提供樣板環(huán)境圖紙和技術支持 企劃 研發(fā)銷控表及銷控貼，認購書，合同袋 銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認購書、合同袋等相關銷售用具 企劃 銷售管理部項目形象的提升及深化 戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃開盤信息告知 媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）企劃銀行大協(xié)議的簽訂 財務中心：提供銀行 銷售管理部 財務中心開盤 開盤 開盤慶典活動 “活動形式（演出 說明會 發(fā)布會）與會人員（演藝名人 專家學者）告知途徑（報廣 海報 門票 DM單）” “銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶 物業(yè)：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持” 企劃 項目銷售 物業(yè)客戶轉(zhuǎn)化 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作 “財務：收取定金、購房款銷售：簽訂購房協(xié)議，進行客戶關系維護，協(xié)助合同、文件的簽署” 銷售管理部 財務 項目銷售 回款落實 銷售：按照每月考核指標定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐 銷管部 項目銷售日常銷售 月度指標分解 根據(jù)公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調(diào)整 銷售管理部產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點 來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競爭項目動態(tài)關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調(diào)整 “企劃：階段性項目推廣總結，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向銷管：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標要求，和銷售協(xié)商調(diào)整價格體系，聚焦重點產(chǎn)品的銷售外賣場：協(xié)助項目銷售進行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點推薦可成交客戶” 項目銷售部 企劃部，銷管部月度操作手冊制定 根據(jù)財務指標，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點 企劃：與企劃確定推廣策略 銷管：制定銷管價格策略 銷售體系價格監(jiān)控及調(diào)整 定期進行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化 “運營：階段性考核指標調(diào)整；動態(tài)調(diào)整項目售價，實現(xiàn)項目利潤最大化銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價格體系” 銷售管理部 運營部、項目銷售月度推廣計劃執(zhí)行 報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產(chǎn)品賣點 銷售：協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點進行溝通，確定報廣內(nèi)容 企劃 項目銷售戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節(jié)點 銷售：結合階段性考核指標和項目銷售情況，確定階段性節(jié)點的設置和媒體宣傳 企劃 項目銷售營銷活動：維系老客戶促進老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣 銷售：協(xié)助企劃進行主題營銷活動的組織和配合工作 企劃 項目銷售客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動，強化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點 企劃 項目銷售銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗 銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具 企劃 項目銷售客戶到訪及接待成交工作 客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶 企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持 項目銷售部 企劃部外賣場客戶到訪 企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展 銷售本部 企劃部項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 項目銷售部通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交 行政：有行政組織一些專業(yè)化的培訓，已提高銷售員的銷售水平。企劃：利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持 銷售體系工程建設 主體施工 審核施工方案、施工組織設計 工程材料進場驗收 施工單位填報材料進場報驗單 工程檢驗三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復試 工程鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控）模板分項工程 工程鋼筋分項工程 工程預應力分項工程 工程混凝土分項工程 工程現(xiàn)澆結構分項工程 工程裝配式結構分項工程 工程混凝土結構子分部工程 工程配套管線預埋 工程重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收 核心筒剪力墻，裙樓，結構轉(zhuǎn)換層，第一層標準層，天面層鋼筋 工程“地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。工程報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 與質(zhì)監(jiān)部門，監(jiān)理，勘查，設計，施工進行竣工備案驗收 綜管：辦理建設工程檔案預驗收證明 工程 綜合管理部與物業(yè)進行交接。工程報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案 綜管：辦理建設工程檔案預驗收證明 工程 綜合管理部與物業(yè)進行交接。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權后的第一步在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作取得土地使用權后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關鍵一步為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才可以破土動工。（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關鍵一步房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準，取得銷售許可證。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：人防辦進行人防工程建設布局審查。規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。人防辦對初步設計的人防設計進行審查。建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預售方案。B：總體規(guī)劃方案審批后，可報單體建筑方案審批。D：施工圖報審：圖審辦對施工圖進行審核（是否有違反國家規(guī)范的地方）；墻改節(jié)能辦對節(jié)能設計進行審核。有的地方還要求做環(huán)評報告（環(huán)保局）、地質(zhì)災害評價、水土保持評價等。第四篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程1：總體：獲得土地（土地證）土地的性質(zhì)及用途（建設用地規(guī)劃許可證）項目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）開工建設（施工許可證）達到銷售形象開始銷售（預售許可證）問題1：用地規(guī)劃由誰發(fā)？2：獲得土地的幾種方式：A：竟拍B：項目轉(zhuǎn)讓C：項目合作問題2：招、拍、掛的程序？土地費用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：問題3：老廠礦用地如何變性？4：項目規(guī)劃報建：A：項目總體規(guī)劃方案報批（規(guī)劃局）。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：建設單位辦理施工報建登記。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：公安消防支隊進行消防設計審查。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。此階段一般辦理以下事項：計委審查可行性研究報告和進行項目立項。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設計要求、工期達到預期目標。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。物業(yè)：電話通知業(yè)主入住信息（刪除）協(xié)助相關入住事宜” 客服 法務 物業(yè)對房屋的廚衛(wèi)防水、水暖管路打壓、煙道通風等方面進行檢查，做好相關詳細記錄，組織相關維修人員進行維修前的準備，簽訂維修協(xié)議和第三方維修合同，制定維修流程 運營：合同的簽訂、第三方隊伍的招投標 法務：合同的審批等其他相關法務事宜 客服 運營 工程 法務寄發(fā)入住通知書，銷售客戶資料移交客服 客服：客戶資料的接收、保存，現(xiàn)存各種問題的溝通 銷售管理部 客服樓牌標識 協(xié)調(diào)地名辦辦理地名手續(xù) 客服：現(xiàn)場配合安裝 開發(fā)部 客服物業(yè)用品儲備 物業(yè)物業(yè)接收鑰匙、驗房 工程：提供鑰匙，組織交接，辦理移交手續(xù) 物業(yè) 工程入住 辦理入住 制定入住流程 銷管：可提供入住時間節(jié)點，配合制定 客服 銷管、物業(yè)、工程審驗合同全款發(fā)票，發(fā)放兩書，開具入住分配單 物業(yè)：提供人員支持 銷管 物業(yè)驗房及交費 物業(yè)收集反饋業(yè)主問題，并及時解決各種問題 客服 驗房問題匯總 客服售后維修 工程：配合維修 客服 工程售后及移交 投訴處理 工程：配合解決投訴問題 客服 工程裝修管理 工程：協(xié)調(diào)解決業(yè)主裝修問題 客服 工程施工資料整理及移交 工程：組織施工單位整理工程資料，辦理移交 客服 工程供暖 工程提供工作面監(jiān)督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務提供資金繳納空房費、移交物業(yè)、物業(yè)客服協(xié)調(diào)現(xiàn)場業(yè)主保證供熱 “工程：組織解決供暖問題 物業(yè)：提供入住情況 客服：解決維修問題” 開發(fā) 工程 物業(yè) 客服通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期 “工程：組織解決通氣問