【正文】 地方）；墻改節(jié)能辦對節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行審核。第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程1：總體：獲得土地（土地證）土地的性質(zhì)及用途（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）項(xiàng)目規(guī)劃（建筑工程規(guī)劃許可證）開工建設(shè)（施工許可證）達(dá)到銷售形象開始銷售（預(yù)售許可證）問題1：用地規(guī)劃由誰發(fā)？2：獲得土地的幾種方式：A：竟拍B：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓C：項(xiàng)目合作問題2：招、拍、掛的程序？土地費(fèi)用由幾部分組成？土地的出讓金如何繳納? 3：確定土地的性質(zhì)：問題3：老廠礦用地如何變性？4：項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建：A：項(xiàng)目總體規(guī)劃方案報(bào)批（規(guī)劃局）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實(shí)地劃定。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研究?！肮こ蹋海?）申請甲供材結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的領(lǐng)料匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料（2）申請分包工程結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、分包方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的分包工程量匯總表，及全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料（3）申請土建工程結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料” 運(yùn)營 工程成品房裝修 從使用功能角度對室內(nèi)裝修進(jìn)行查驗(yàn) 土建工作面移交 土建整改 工程垃圾清運(yùn) 工程吊頂 龍骨加工及安裝 工程封板 工程潔具 潔具選型及招標(biāo) 運(yùn)營、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算 工程 運(yùn)營、研發(fā)潔具安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)護(hù)欄和扶手制作與安裝 工程飾面板（磚）排磚 工程面磚安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)勾縫 工程 涂飾 基層處理 工程底料施工 工程面料施工 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)櫥柜制作與安裝 櫥柜招標(biāo) 運(yùn)營、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算 工程 運(yùn)營、研發(fā)櫥柜設(shè)計(jì) 工程櫥柜安裝 工程門窗套制作與安裝 工程花飾制作與安裝 工程窗簾盒、窗臺板 工程暖氣片安裝 選型及招標(biāo) 運(yùn)營、研發(fā)：參與選型、招標(biāo)，成本核算 工程 運(yùn)營、研發(fā)暖氣片安裝 研發(fā)：參與施工樣板進(jìn)行驗(yàn)收 工程 研發(fā)裱糊與軟包 工程細(xì)部 工程做好成品的保護(hù)，責(zé)任劃分，不同工序做好交接 工程成品房驗(yàn)收備案 會同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收 施工隊(duì)伍整改?！?運(yùn)營部 “銷售管理部 財(cái)務(wù) ” 項(xiàng)目考核指標(biāo)完成及調(diào)整 “銷管：按當(dāng)月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售指標(biāo) 財(cái)務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)。工程：申請結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料 運(yùn)營 工程項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 “銷售部、企劃：根據(jù)項(xiàng)目定位、市場狀況和項(xiàng)目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點(diǎn)綜述、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、負(fù)責(zé)講解產(chǎn)品等” 項(xiàng)目銷售 研發(fā)、銷售部、企劃價格策略 “銷管：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控 運(yùn)營：提供成本測算，確定銷售基本均價” 項(xiàng)目銷售 銷管、運(yùn)營推廣策略 “銷售：參與項(xiàng)目推廣策略的討論，提出合理化建議，實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化研發(fā)部：提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)及專業(yè)設(shè)計(jì)人員的支持” 企劃 項(xiàng)目銷售、研發(fā)部招商策略：整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷售需要，制定項(xiàng)目全程招商策略 配合制定全程招商策略 商業(yè)銷售部運(yùn)營組及策略公司 商業(yè)運(yùn)營組及策略公司確定外部資源 廣告公司尋找及確定 銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 企劃 項(xiàng)目銷售制作公司尋找及確定 企劃策略公司尋找及確定 銷售：策略公司的溝通，并進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn) 企劃 項(xiàng)目銷售媒介公司尋找及確定 銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實(shí)施的效果 企劃 項(xiàng)目銷售活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調(diào)，活動過程的實(shí)時關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動營銷的內(nèi)容 企劃 項(xiàng)目銷售項(xiàng)目推廣定位確定 項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱 “研發(fā)：根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 “研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項(xiàng)目定位工作商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組經(jīng)濟(jì)測算 “運(yùn)營：逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析 財(cái)務(wù)：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運(yùn)營部 財(cái)務(wù)部項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 開發(fā)計(jì)劃 “銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃。（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個流程房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個流程房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個階段。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。綜合管理部：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管部、法務(wù)綜合管理部投標(biāo)、摘牌 投方案標(biāo) 項(xiàng)目方案確定 研發(fā)中心：項(xiàng)目方案 拓展部 研發(fā)中心投經(jīng)濟(jì)標(biāo) 確定土地上限 拓展部拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 拓展部掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù) 拓展部獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費(fèi) “法務(wù)：合同條款的草擬和完善財(cái)務(wù)：提供資金” 拓展部 法務(wù) 財(cái)務(wù)部用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 法務(wù)協(xié)同：提供土地出讓合同 開發(fā)部 法務(wù)出讓金、交易費(fèi)交費(fèi)證明 財(cái)務(wù)：提供資金繳納出讓金、交易費(fèi) 開發(fā)部 財(cái)務(wù)確權(quán) 企業(yè)投資項(xiàng)目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表 開發(fā)部委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制申請報(bào)告 研發(fā)：協(xié)助提供相關(guān)項(xiàng)目資料 開發(fā)部 研發(fā)向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請報(bào)告 開發(fā)部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部原地上物土地證登報(bào)聲明（原有土地證作廢）開發(fā)部土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需交納的土地使用費(fèi)）開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖 開發(fā)部交費(fèi)證明 繳納土地費(fèi)用 開發(fā)部1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部詳規(guī) 研發(fā)：委托設(shè)計(jì)詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā)辦理土地證 土地出讓合同 開發(fā)部交費(fèi)證明 繳納土地費(fèi)用 開發(fā)部建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部土地登記申請書 開發(fā)部土地確權(quán)來源證明文件 開發(fā)部申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 綜管：提供相關(guān)證明資料 開發(fā)部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進(jìn)行土地評估，選擇合適貸款承載公司 開發(fā)部：提供但當(dāng)?shù)卣獾耐恋卦u估公司，協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同 財(cái)務(wù)中心 開發(fā)部規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 區(qū)域市場調(diào)研 “項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查” 銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發(fā)部 銷售部項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部：針對重點(diǎn)商家進(jìn)行專向訪談同時組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分）“競爭項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競爭項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息” 商業(yè)銷售部：運(yùn)用順馳商會操作平臺，重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn)商家對競爭項(xiàng)目的相關(guān)看法、同時了解投資客戶對競爭項(xiàng)目的投資意向 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部項(xiàng)目定位 公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費(fèi)需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置，組織施工單位進(jìn)行有效保護(hù)并接管 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持 工程 研發(fā)規(guī)劃驗(yàn)線 監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線 研發(fā)、開發(fā)：配合驗(yàn)線 工程 研發(fā)、開發(fā) 樁基施工 試樁施工，根據(jù)施工圖及有關(guān)施工規(guī)范制定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)，審核樁基單位的施工組織設(shè)計(jì)，施工人員資質(zhì)，進(jìn)場材料是否合格等 研發(fā)：配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn) 工程 研發(fā)樁基全面施工 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持 工程 樁基檢測 委托樁基檢測單位、簽訂合同 工程進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供樁基檢測報(bào)告 工程開槽（辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門）土方工程 工程 支護(hù)工程 工程降水工程 工程地基備案、材料報(bào)送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗(yàn)收人員準(zhǔn)時參加 研發(fā)：配合參與驗(yàn)收 工程 研發(fā)基礎(chǔ)施工 地基處理 工程混凝土墊層 工程地下防水 工程混凝土基礎(chǔ) 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題 工程 研發(fā)基礎(chǔ)驗(yàn)收備案 承建單位自評 工程監(jiān)理對驗(yàn)評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查 工程材料報(bào)送監(jiān)督站，協(xié)調(diào)監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收 研發(fā)：配合參與驗(yàn)收 工程 研發(fā)簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收表 工程基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價。項(xiàng)目銷售部 月度付款計(jì)劃及支付 “運(yùn)營：根據(jù)銷售費(fèi)用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計(jì)劃并上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)：審核價款單及發(fā)票，按資金情況付款” 企劃 運(yùn)營部 財(cái)務(wù)合作方合同簽訂 “運(yùn)營：合同簽訂及審批工作 法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議等文本抽查，風(fēng)險提示銷售本部：確認(rèn)物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動，送各部門存檔” 銷售管理部、企劃部 運(yùn)營部 法務(wù) 銷售本部回款 制定回款節(jié)點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款 財(cái)務(wù)：財(cái)務(wù)：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款 銷售管理部 財(cái)務(wù)月度指標(biāo)考核 公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整 “銷管：按當(dāng)月完成情況，逐步調(diào)整全年銷售回款指標(biāo) 財(cái)務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)。（包括圖紙）與售后一起組織施工單位及物業(yè)同步驗(yàn)收，向物業(yè)交房 辦理交接驗(yàn)收手續(xù) 工程 物業(yè)、客服毛坯房竣工結(jié)算 土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項(xiàng)分包工程結(jié)算 核對各棟口建筑面積，核對全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。一、選址定點(diǎn)階段。國土資源局辦理土地預(yù)審。國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。注：以