【正文】 按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。房地產(chǎn)業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產(chǎn)行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產(chǎn)行業(yè)實實在在的利好。（二）根據(jù)?營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定?，提供文化服務的一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計稅。二、景區(qū)門票適用征稅范圍問題部分地市反映，景區(qū)門票適用生活服務中文化體育服務、旅游娛樂服務征稅范圍界定問題，有關政策指引如下：（一）根據(jù)定義，文化服務，是指為滿足社會公眾文化生活需求提供的各種服務。根據(jù)?國家稅務總局關于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告?（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規(guī)定，結(jié)合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內(nèi)制作?稅務事項通知書?，告知納稅人應當在收到?稅務事項通知書?后10個工作日內(nèi)向主管稅務機關辦理相關手續(xù)。二是核實相關數(shù)據(jù)。二、關于個人二手房購買時間的確定問題?營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定?中規(guī)定：對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經(jīng)失效。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅；如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。對代理人中的個體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對代理人中的其他個人，應按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。由于個人代理人數(shù)量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。營改增后，對跨縣區(qū)提供建筑服務，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發(fā)生地預繳稅款，回機構(gòu)所在地申報。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時，對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額的增值稅發(fā)票。二、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除問題部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項目中當期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計算可以扣除的土地價款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法?中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。房地產(chǎn)業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產(chǎn)行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產(chǎn)行業(yè)實實在在的利好。遵循這一原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產(chǎn)項目為對象的。三、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題?營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法?規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。四、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否在不動產(chǎn)所在地預繳稅款，并未進行相關規(guī)定。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經(jīng)辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。為了適應保險行業(yè)業(yè)務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。對代理人應按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據(jù)需要向主管國稅機關申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。二、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關問題?財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知?（財稅[2016]36號）以及?國家稅務總局關于發(fā)布?（國家稅務總局公告2016 年第16號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來判定，2016年4 月30 日前取得的不動產(chǎn)屬于“老”的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1日以后取得的不動產(chǎn)屬于“新”的不動產(chǎn)，出租時適用的是一般計稅方法。三、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)?國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關問題的公告?（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應稅行為，根據(jù)?中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應稅行為”出自?國家稅務總局關于明確?增值稅一般納稅人資格認定管理辦法?若干條款處理意見的通知?（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場消費的食品，應適用17%的稅率。對于住房購買時間，參照?國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知?（國稅發(fā)?2005?89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。對于個別納稅人反映管戶移交數(shù)據(jù)中營業(yè)稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數(shù)據(jù)作為其一般納稅人登記的依據(jù)。四是加強宣傳輔導。包括：文藝創(chuàng)作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質(zhì)遺產(chǎn)保護，舉辦宗教活動、舉辦科技活動、舉辦文化活動，提供游覽場所。（三）試點納稅人取得景區(qū)門票收入中，如包含提供文化服務以外應稅行為收入，如游藝等，應分別進行核算。遵循這一原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產(chǎn)項目為對象的。三、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。四、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預繳稅款問題目前出臺的營改增政策中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否在不動產(chǎn)所在地預繳稅款，并未進行相關規(guī)定。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經(jīng)辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。為了適應保險行業(yè)業(yè)務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。對代理人應按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險企業(yè)可根據(jù)需要向主管國稅機關申請按上述規(guī)定開具發(fā)票。二、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關問題《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36 號）以及《國家稅務總局關于發(fā)布》（國家稅務總局公告2016 年第16 號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來判定，2016 年4 月30 日前取得的不動產(chǎn)屬于“老”的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1 日以后取得的不動產(chǎn)屬于“新”的不動產(chǎn)，出租時適用的是一般計稅方法。三、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)《國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應稅行為，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場消費的食品，應適用17%的稅率。對于住房購買時間，參照《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間（以兩者時間孰先為準）。對于個別納稅人反映管戶移交數(shù)據(jù)中營業(yè)稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數(shù)據(jù)作為其一般納稅人登記的依據(jù)。四是加強宣傳輔導。包括：文藝創(chuàng)作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質(zhì)遺產(chǎn)保護，舉辦宗教活動、舉辦科技活動、舉辦文化活動，提供游覽場所。（三）試點納稅人取得景區(qū)門票收入中，如包含提供文化服務以外應稅行為收入，如游藝等，應分別進行核算。該收據(jù)統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。山東省《全面推開營改增試點政策指引》（一）中“關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題”的指引同時廢止。三、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業(yè)稅，正式銷售時增值稅發(fā)票開具問題房地產(chǎn)企業(yè)正式銷售時，為方便納稅人辦理房產(chǎn)過戶，避免出現(xiàn)“一套房產(chǎn)、兩張發(fā)票”的情形，在正式開具不動產(chǎn)發(fā)票時建議采取以下方式：（一）不動產(chǎn)已全額繳納營業(yè)稅，本次開票不涉及稅款補退此種情況參照本指引中上條“關于已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票問題”進行處理；（二）不動產(chǎn)已部分繳納營業(yè)稅，本次開票需要再征收增值稅此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進行開票。四、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款范圍問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。按照上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，應在建筑服務發(fā)生地按差額計稅預繳稅款，并可在建筑服務發(fā)生地主管國稅機關申報代開增值稅專用發(fā)票。在提交《增值稅預繳稅款表》時，需要繳納應預繳稅款，同時在代開增值稅專用發(fā)票時也要先繳稅后開票，造成重復征稅。二、小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務享受小微企業(yè)免征增值稅政策問題（