【正文】 散 鋪 基地位置： 青云峰路 行業(yè)狀態(tài)：零售 鋪位面積： 50 平方米左右 工程進度：現(xiàn)房 交房標準 ：毛坯 產(chǎn)品格局： 進深 12 米，門寬 4 米左右 入住率 ： 單價： 4200 元 /平方米 租金： 18— 26 元 /平方米 /月 贛東大道沿線商鋪： 40 元 /平方米 /月左右 名義回報率：未有 實際回報率： 5%左右 稅收優(yōu)惠：無 折扣：無 付款方式：一次性付款 備注： 住宅底層店面，周邊均是小的零售店。 案號： 3 案名： 馬家山購物廣場 基地位置： 環(huán)城西路近贛東大道 行業(yè)狀態(tài)： 餐飲、購物、醫(yī)藥、日用品、超市、眼鏡店、小商品、家電 鋪位面積： 30 平方米左右 工程進度： 現(xiàn)房 交房標準： 毛坯 產(chǎn)品格局： 3 米多開間， 8 米進深 入住率： 30—40% 單價： 13000— 14000 元 /平方米（售價） 計價面積以套內(nèi)面積為準 10000 元 /平方米（實際成交價） 租金： 一層： 50 元 /平方米 /月 二層： 25 元 /平方米 /月 三層： 20 元 /平方米 /月 四層： 18 元 /平方米 /月 頂層： 13 元 /平方米 /月 名義回報率： 4%— 6% 實際回報率： 5%左右 稅收優(yōu)惠： 免租期半年 折扣： 一次性付款 折 大量購買可打 9 折 付款方式：一次性付款 無按揭 備注： 以客源來看 50%為本地， 50%為外地（以浙江為多） 市場經(jīng)營呈頹勢 開發(fā)商將物業(yè)進行銀行抵押。 案號： 2 案名： 丹亭步行街 基地位置： 贛東大道與營上巷交匯處 行業(yè)狀態(tài)： 超市、餐飲、服飾、休閑、娛樂 鋪位面積： 40 平方米左右 工程進度： 主體即將封頂 交房標準： 毛坯 產(chǎn)品格局： 開間 3— 5 米，進深 12 米，每間鋪都有衛(wèi)生間 入住率： 未交房 單價： 一樓： 13888 元 /平方米 二樓： 7000 元 /平方米 中 心廣場： 14888 元 /平方米 臨贛東大道鋪面： 16888— 18888元 /平方米 400 平方米超市： 9888 元 /平方米 租金： 贛東大道一側(cè)： 120 元 /平方米 /月 二樓： 50 元 /平方米 /月 一樓內(nèi)街： 100 元 /平方米 /月 名義回報率： % 實際回報率：無 稅收優(yōu)惠： 免收第一年營業(yè)稅 折扣： 一次性付款 折 無貸款 付款方式： 一次性付款 備注： 開發(fā)商無包租 項目是臨贛東大道繁華處的分支，市場成熟度高。 第一次交易免征契稅。既可免除商鋪租金，又有商鋪升值的前景。 ? 有房產(chǎn)或商鋪投資經(jīng)驗，對于各方面的考慮比較周到。 客戶類型分析 投資型客戶和自用型客戶將分別占 30%和 70%。比如洗發(fā)水，感性認識上 的氣味清香，質(zhì)量好，效果明顯，都會促使他們繼續(xù)使用下去。這 也正是大學(xué)生消費示范效應(yīng)的結(jié)果。 ? 很會精打細算，對促銷商品很感興趣，因此對價格很敏感。 隨著周邊住宅小區(qū)不斷吸引新的居 民進入該區(qū)域，以及居民的生活素質(zhì)的 提高，預(yù)計撫州市的新居民們會需要更高檔次的商業(yè)氣氛和休閑娛樂場所。 目前，撫州市的消費主力是占區(qū)域人口 60%的原居民，這些居民的消費能力并不是很強，多以生活實用為消費標準。同時，經(jīng)營狀況也明顯不如贛東大道上的商鋪，絕大部分店鋪的贏利不高，只是略有贏利而已。從買賣兩方面來分析，應(yīng)當(dāng)是該地區(qū)的購買潛力和消費能力， 與現(xiàn)有商家的供應(yīng)能力基本平衡。 二、撫州市商業(yè)用房市場概況 （一）商業(yè)用房分布及經(jīng)營狀況 贛東大道上商業(yè)氛圍濃厚 撫州市的商業(yè)用房主要集中在贛東大道上，贛東大道上的商業(yè)氛圍較為成熟，常用生活 配套設(shè)施很是齊全。 撫州的經(jīng)濟總量不斷增加，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%，預(yù)計，到 20xx年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 200 億元的新臺階。這些收入較 高群體的入住，將提高撫州市居民休閑消費檔次。這些樓盤的總價都在 513 萬元之間 ，可以估算出這些居民大部分的家庭月收入都在 800－ 1200 元左右，其特點是：收入略高于撫州市人均收入水平，具有一定的消費能力，消費的觀念和層次也達到一定的水準。鷹廈、浙贛鐵路穿境而過，撫州火車站 (二級站 )離市區(qū) 6 公里；滬瑞高速公路撫州至上海段今年年底通車， 5小時可到達；京福高速公路 (北京至福州 )預(yù)計 20xx 年年底通車；昌廈高速公路已全面開通， 3 31 206 國道橫穿市境；距南昌昌北機場僅 l 00公里，至香港、深圳、廣州、廈門、上海、寧波、 北京等各大城市均有航班；中國遠洋國際貨運集團公司 (中轉(zhuǎn)港上海 )在南昌設(shè)有集裝箱碼頭，承接外運貨物，撫州距集裝箱碼頭和海關(guān)僅 l 00 公里，撫州的產(chǎn)品能及時、快捷、順暢地運往世界各地。 建成后的金巢華城，將以“上海生活城”多姿風(fēng)采的繁榮景象，形成撫州市市區(qū)商業(yè)劃時代的商業(yè)文化中心。 時代的步伐跨入二十一世紀，隨著全球經(jīng)濟一體化進程的加快，古老的中國經(jīng)濟早已 融入色彩斑瀾的地球村落，與世界同步發(fā)展的理念，使中國的經(jīng)濟發(fā)展，由中心城市向各省級城市乃至地縣級城市如燎原之火般迅速蔓延。 中小型城市經(jīng)濟的發(fā)展很大部分是依托該地區(qū)商業(yè)的繁榮，現(xiàn)代商業(yè)的繁榮，往往又會引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的效應(yīng)，有數(shù)據(jù)證明，商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，最終會促進地區(qū)商業(yè)市場的新一輪火爆。其不僅在政治上增加和補充了撫州地方的財政稅收和提供更多的就業(yè)機會，同時，也為這座歷史名城在整體發(fā)展上融入時代潮流，提供了新的發(fā)展機遇和希望： 帶動城市新一輪發(fā)展 塑造新的城市中心 城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的更新 強化城市中心的價值和凝聚力 提升都市生活質(zhì)量 影響城市文化 可以肯定地說，具有標志性的商業(yè)文化中心，是一座城市的“窗口”，打開這扇“窗口”，吹向這座城市的是一股全新理念的清風(fēng)，將掀開了這座城市經(jīng)濟發(fā)展之章冊的全新一頁，而我們則是給這座城市，遞上了一張擔(dān)綱描繪城市時尚商業(yè)文化設(shè)計師的“名片”。 （三）人口類型 當(dāng)?shù)赝辽灵L的本地居民 常年居住臨川區(qū)的當(dāng)?shù)鼐用瘢@部分居民大概占目前居民總?cè)藬?shù)的 60％左右。 外來經(jīng)商者在市區(qū)購房安家的居民 近年來在撫州市從業(yè)或經(jīng)商的外來人員，并在此置業(yè)安家，約占區(qū)域人口的 20%左右，這部分人口的收入相對較高，有一定的消費觀念，投資概念也達到一定水準。 在撫州就讀的高校學(xué)生 撫州自古就有 “才子之鄉(xiāng) ”、 “文化之邦 ”的美譽，這里指的是撫州華東理工大學(xué)等高校的在校就讀生，大多來自五湖四海，他們的經(jīng)濟獨立性較差，消費經(jīng)驗少，對待消費不能理性化。全市財政總收入年均增長 10%，20xx 年超過 14 億元。商業(yè)類型有餐飲酒店、服飾專賣店、美容美發(fā)店、超市便利店等，其中以服飾店居多，一些便民服務(wù)小店在該區(qū)域的分布也比較均勻，如眼鏡店、服裝百貨店、新華書店、音像商店、藥店、診所、洗衣店、照相館、沖印店、網(wǎng)吧、家具裝潢等，同時郵政局、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等各家商業(yè)銀行也均在大道上開設(shè)了營業(yè)所。目前，贛東大道上的租金價格在40120 元 /月 /平方米之間。 （二） 消費傾向分析 主力消費群體的消費傾向單一，投資理念混亂 撫州市市民的消費傾向比較單一，而且消費觀念也是以短期消費為主，這一點從業(yè)態(tài)分布上表現(xiàn)得較為明顯，撫州市的商業(yè)業(yè)態(tài)呈兩極分化的態(tài)勢，主業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)，二是娛樂業(yè)，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)分布不完整，缺乏休閑設(shè)施。應(yīng)該說，現(xiàn)在撫州市的商 業(yè)配套設(shè)施，已經(jīng)能夠基本滿足他們的生活需要。 中老年人士的消費對價格敏感 顧客自身的特點（包括家庭、年齡等因素）對顧客的購買行為有很大的影響，該顧客代表了一個群體的消費特點，這個群體具備這樣一些特點：5060 歲的老年夫婦，和第三代生活在一起；基本的收入是退休金和子女提供的一 些 幫助，負責(zé)照顧第三代。 在校學(xué)生的消費特點 大學(xué)生的基本生活消費和心理整體上是現(xiàn)實的、合理的，但離散趨勢 明顯，個體差異大。拿手