【正文】 規(guī)劃報建第十條 各地區(qū)公司在取得項目用地的同時應收集當?shù)赜嘘P政策法規(guī)、設計規(guī)范、城市總體規(guī)劃、項目所在地控制性規(guī)劃、地上地下管線、地形地質(zhì)等資料，連同項目資料報送集團建筑設計院作為設計依據(jù)，并與建筑設計院保持充分溝通，確保開發(fā)項 目規(guī)劃方案切實可行。第十四條 各地區(qū)公司應提前介入人防、消防、環(huán)保、教育、市政道路、中水（如有要求）等專業(yè)報建工作，通過協(xié)調(diào)爭取最有利于公司的報建方案，有效降低開發(fā)成本；在取得報建成果2天內(nèi)報集團開發(fā)中心備案。第十八條 各地區(qū)公司應提前介入施工圖審查和節(jié)能審查，縮短開發(fā)報建時間。第五章 預售許可證辦理第二十二條 各地區(qū)公司必須按照集團公司對各項目工程制定的銷售節(jié)點，提 前15天取得《商品房預售許可證》。第二十五條 各地區(qū)公司應按照集團公司下發(fā)的交樓計劃、交樓標準和《房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度》的相關要求，取得當?shù)卣蠼粯潜貍涞呐暮妥C照。第八章 配套工程報建第二十九條各地區(qū)公司應結合當?shù)氐恼叻ㄒ?guī)及實際情況，在具備條件下，制定至少兩套可行的供電方案、小區(qū)水源方案、小區(qū)供氣方案及采暖系統(tǒng)方案并通過集團設計成本質(zhì)量控制中心審核。氣、電信、有線電視、市政道路接口、郵政等配套的開通工作。在公司達到升級條件時及時辦理開發(fā)資質(zhì)升級；按照當?shù)卣鞴懿块T要求的時間完成年檢手續(xù)。各開發(fā)部必須于取得開發(fā)報建證照2天內(nèi)，將復印件或掃描件報集團開發(fā)中心登記存檔，由開發(fā)中心建立集團系統(tǒng)開發(fā)報建工作臺帳，實時掌握監(jiān)控各項目開發(fā)報建工作的計劃和完成情況，各地區(qū)公司開發(fā)部必須自行建立開發(fā)報建工作臺帳。第四十一條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。原則上須盡量劃分多塊宗地辦理國土證。第三條地區(qū)公司在履行土地合同時，必須及時開展維權取證工作，確保公司權益。第五條總規(guī)非正式批復4天內(nèi)，由綜合計劃部牽頭制定開發(fā)報建及設計出圖計劃并考核。開發(fā)部須在總規(guī)批復后30天內(nèi)取得人防、消防、環(huán)保、教育、防雷、中水、深基坑、交通評估、市政道路、超限審查、初步設計審查等專業(yè)意見或正式批復。未按此執(zhí)行給公司造成重大損失的，給予主管開發(fā)領導（或項目總經(jīng)理）、總工室主管領導、總工室負責人、開發(fā)部負責人降一級工資以上處分，管理及監(jiān)察中心考核。開發(fā)部須與綜合計劃部進行專項溝通，避免將開發(fā)進度計劃、合同交樓時間嚴重不同的樓棟辦理到同一個《建設工程規(guī)劃許可證》，以免影響驗收。第十一條主管開發(fā)領導每月須組織召開開發(fā)報建工作專題會議，督促開發(fā)報建計劃的實施，總結制定并推廣各項管控措施，參加人員為主管開發(fā)領導、項目總經(jīng)理、開發(fā)部、總工室、綜合計劃部等部門負責人。第十二條地區(qū)公司在新城市上馬項目后須收集當?shù)赜嘘P交樓驗收的特殊規(guī)定。未按此執(zhí)行給公司造成損失的，給予開發(fā)部、總工室負責人降一級工資以上處分，管理及監(jiān)察中心考核。第十七條地區(qū)公司必須在開工前完成政府有關質(zhì)量和安全監(jiān)督登記手續(xù)，或者協(xié)調(diào)質(zhì)量和安全監(jiān)督管理部門提前介入監(jiān)督工作，同時做好各項監(jiān)督、驗收資料的收集存檔。因開發(fā)報建原因導致施工圖審不合格或致使公司利益受損的，給予主管開發(fā)領導、開發(fā)部負責人等相關責任人降一級工資以上處分。首期工程動工后90天內(nèi)，由主管工程、開發(fā)、設計領導共同組織工程部、開發(fā)部、總工室、預決算部、招投標部等召開專題會議，討論并制訂水、電、氣、暖等配套工程的報建方案（具體內(nèi)容包括接入源點、路由、投資方式、建設周期、開通時間、相應收費標準等），每延遲一天扣罰相關責任人100元，綜合計劃部考核。地區(qū)公司對設計成本質(zhì)量控制中心提出的意見，盡最大努力后仍達不到的，須提出處理意見及解決方案，經(jīng)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后，報集團直管副總裁、集團分管領導審批。第二十四條地區(qū)公司必須在開盤15天前取得正式的消防專業(yè)審核批復，并確保銷售資料與施工圖紙一致，每延遲一天扣罰相關責任人50元，綜合計劃部考核；由于消防專業(yè)意見批復導致銷售資料變更的，給予相關責任人降一級工資以上處分，綜合計劃部考核。第五章預售辦理第二十八條地區(qū)公司在開盤60天前由主管營銷領導組織總工室、開發(fā)部、工程部、預決算部、營銷部、物業(yè)公司及相關主管領導召開開盤前工作協(xié)調(diào)會，會議須確定：確認符合當?shù)販y繪部門要求的圖紙，按圖完成預售面積的計算，同時委托當?shù)胤抗芫终J可的測繪部門進行面積測繪。確定項目的竣工及交樓時間，并提交地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）批準，再報集團營銷中心、管理及監(jiān)察中心審批。未按時召開會議的，每延遲一天，扣罰主管營銷領導500元，綜合計劃部考核。第三十二條地區(qū)公司必須按每期工程合同交樓前9個月、6個月、3個月由董事長（或主持工作一把手）分三次組織相關主管領導、開發(fā)部、工程部、招投標部等相關部門召開永久電、永久水、供氣、供暖等生活必需配套工程開通及消防驗收工作協(xié)調(diào)會，確保具體工作責任到人、會議決議在合同交樓30天前完成。第三十三條毛坯交樓的，開發(fā)部必須在毛坯竣工后30天內(nèi)取得《規(guī)劃驗收合格證》；精裝交樓的，開發(fā)部必須在精裝竣工后30天內(nèi)取得。每延遲一天扣罰工程部經(jīng)理或開發(fā)部經(jīng)理50元。綜合計劃部考核。預決算部收到實測的確權面積后，須在7天內(nèi)與開發(fā)部、測繪公司共同進行復核，復核無誤后形成書面報告，經(jīng)地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）簽字確認后1天內(nèi)將確權面積抄送至營銷部、財務部。每延遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理20元。人防工程設置方案經(jīng)營分析（須考慮建安成本、易地建設費、車位數(shù)量及銷售或出租收入等因素），并在建設人防地下室與繳納人防易地建設費間做出明確決定。公建配套的位置由集團設計院負責審核。第四十三條人防工程設置方案報批流程：確需設置人防工程或繳納人防易地建設費的項目，地區(qū)公司必須在規(guī)劃局批復總規(guī)方案后5天內(nèi)將人防工程設置方案通過EMS系統(tǒng)報管理及監(jiān)察中心審核，再報集團分管領導審批，審核時間為1天。管理及監(jiān)察中心考核。第四十八條因無開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)資質(zhì)過期以及無《項目手冊》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權證》等導致罰款的，給予開發(fā)部負責人扣罰100%綜合獎金處分，綜合計劃部考核。未按此執(zhí)行給公司造成損失的，給予主管開發(fā)領導（或項目總經(jīng)理）和開發(fā)部負責人降一級工資直至免職處分，綜合計劃部考核。第五十二條開發(fā)部須建立開發(fā)報建規(guī)費（含非正常規(guī)費）支付臺賬，于每月最后一天經(jīng)開發(fā)部負責人及財務部負責人簽字后報管理及監(jiān)察中心備案。第五十三條項目滯納金或報建規(guī)費依法得到減免的，按照減免金額的1%給予地區(qū)公司獎勵。第五十四條報建規(guī)費的減免緩不得影響項目的正常開發(fā)建設工作，否則不予獎勵。開發(fā)部繳納可扣回費用未及時書面通知預決算部的，每次扣罰開發(fā)部負責人1000元；預決算部收到開發(fā)部通知未在相應進度款中扣回相關費用的，每次扣罰預決算部負責人1000元，如該項目已結算且無法扣回該費用的，給予預決算部負責人降一級工資以上處分，綜合計劃部考核。第五十八條項目前期已繳納新型墻體基金、散裝水泥基金的，達到退返條件未能退返的，后期如需繳納，須以前期繳納費用沖抵。第十章開發(fā)報建信息化管理與考核第六十條根據(jù)《開發(fā)報建重點工作計劃考核模板》及項目啟動時間，由ERP系統(tǒng)自動生成全生命周期計劃，每月5日自動分解到地區(qū)公司生成月度考核計劃。第六十四條管理及監(jiān)察中心負責對地區(qū)公司錄入數(shù)據(jù)的真實性、有效性進行檢查。第六十八條地區(qū)公司各考核部門須建立本制度的考核臺帳。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(三)房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(三)節(jié)能審查、施工圖審查在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這個稍微在圖上畫一下就知道了。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。首先當然是從源頭設計查起。最后兩邊都說服不了對方?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。哼質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。我見過最好的城市是廣州。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。搞施工的就沒幾只好鳥。大家知道一下就行。總之就是不受理。我這里講的還只是個小手段。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。1施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。這是什么概念？這是卡死你的概念。上級政府震怒，云云。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。后來窮得不行，被迫下海至今。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。唉打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。謝謝。戶型選擇完全是市場化的東西。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。不會有別的什么新花樣出來了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。正式放線的前提是領取了施工許可證。唉，又來一個“做通”工作。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。這個價格申報一下就完了。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過?？傊疅o論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。這個話題非常敏感。先從土地抵押說起。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。同樣是利用懸空期來做事。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。也只有他們能搞定。我就講個電的事情。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。而且還不敢計較這個。質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這個備案就沒什么好多說了。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節(jié)。各項手續(xù)基本上到這里就結束了。謝謝各位。這整個過程，也只不過是個大概，而已。我最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。在這個行業(yè)里面