廣西南寧麒麟山整體營銷策略報(bào)告-wenkub
2023-07-20 08:28:05 本頁面
【正文】 等生活所 需一應(yīng)俱全； 南寧市是白領(lǐng)們理想的辦公場所； 投資者的新型投資品種； 居住意向選擇高層住宅的客戶。 七、客戶層面 單純以住宅定位，目標(biāo)客戶只能以居家自用型 客戶為主。 五、資 金門檻 根據(jù)銀行提供按揭的條例，購買自住用房只提供五成二十年的按揭額度。 三、市場需求 南寧市的經(jīng)濟(jì)正在迅速發(fā)展，生活水平在提高，而越來越多城市家庭發(fā)展成為三代同堂，二、三室的大中戶型成為了南寧人最愛。麒麟山的市場定位不得不考慮以下幾個(gè)因素： 一、品種差異化 截止到 5 月份，南寧市共有 106 個(gè)樓盤推盤，其中新城區(qū) 56 個(gè)，江南區(qū) 18 個(gè)，城北區(qū) 15 個(gè)，興寧區(qū) 14 個(gè)，永新區(qū) 3 個(gè)，總建筑面積約 250 萬平方米，商品房總銷售面積為 197 平方米，占總供應(yīng)量的 %，其競爭的慘烈程度可想而知。項(xiàng)目占據(jù)城市中央黃金地帶，扼守南寧市百年商業(yè)、文化的七星路絕佳位置。 引入海派文化風(fēng)格，融匯東方文化與國際大都市的品質(zhì)精神，演繹精致而不奢華的格調(diào)生活；階梯式的過渡空間、大面積景觀中庭、園林化的轉(zhuǎn)換空間、老街式布局的底層商鋪、轉(zhuǎn)換層景觀回廊等元素，全面提升項(xiàng)目的居住品位和人文情懷。項(xiàng)目東望南寧“城市綠肺” —— 人民公園，南眺商圈“文化休閑廣場” —— 朝陽廣場，其所在區(qū)域也蘊(yùn)含了豐富歷史文化的積淀，具有優(yōu)越的景觀資源和人文氛圍。 物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃品質(zhì)不斷提高 廣西區(qū)內(nèi)地市客戶在南寧市購房的明顯增多，成為支撐南寧樓市的一個(gè)重要因素。南寧市的城市形象進(jìn)一步提升，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略地位日益提高，尤其是中國 東盟博覽會(huì)大概念的帶動(dòng)作用，使得南寧市房地產(chǎn)對全區(qū)的購房消費(fèi)者產(chǎn)生極強(qiáng)的輻射力和吸引力，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的發(fā)展平臺。幾年來，南寧市突出工業(yè)經(jīng)濟(jì)的 主導(dǎo)地位，以工業(yè)經(jīng)濟(jì)的振興帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)積極發(fā)展農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，保持了經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、快速、健康的 發(fā)展的勢頭。廣西南寧麒麟山整體營銷策略報(bào)告 目錄 第一章 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3 第二章 市場調(diào)查分析 3 第一節(jié) 項(xiàng)目市場調(diào)查分析 3 第二節(jié) 競爭樓盤個(gè)案分析 5 第三章 項(xiàng)目定位 8 第一節(jié) 市場定位 8 第二節(jié) 客戶定位 10 第三節(jié) 產(chǎn)品定位 11 第四節(jié) 價(jià)格定位 13 第四章 主題概念 15 第五章 項(xiàng)目包裝 16 第六章 銷售物料 18 第七章 營銷推廣策略 21 第一節(jié) 營銷推廣主題 21 第二節(jié) 營銷推廣重點(diǎn) 21 第三節(jié) 推盤策略 22 第四節(jié) 開盤策略 24 第八章 廣告推廣策略 26 第一章 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 【項(xiàng)目名稱】麒麟山 【項(xiàng)目位置】廣西南寧市青秀區(qū)青秀區(qū)七星路一巷 32 號 【總用地面積】 ㎡ 【總建筑面積】 ㎡ 【容 積 率】 【建筑密度】 % 【綠 化 率】 % 【樓 層 數(shù)】 3 棟 30 層住宅與一棟 31 層商務(wù)公寓（一梯多戶） 【停 車位】機(jī)動(dòng)車位 396 個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位 648 個(gè) 【項(xiàng)目規(guī)劃】建筑由 3 棟 30 層住宅與一棟 31 層商務(wù)公寓（一梯多戶）組成，地下部分規(guī)劃 為車庫 . 第二章 市場調(diào)查分析 第一節(jié) 項(xiàng)目市場調(diào)查分析 一、南寧市概況 （一）地理位置 南寧，地理位置優(yōu)越的中心之城，位于北回歸線以南。這進(jìn)一步刺激了對廠房建設(shè)和商業(yè)建筑的巨大需求。近年來總體發(fā)展迅猛，市場供需兩旺。 第二節(jié) 競爭樓盤個(gè)案分析 （個(gè)案一） 澳門街 項(xiàng)目地址：人民東路 33 號 占地面積： 30 畝 建筑類別：高層 總建筑面積： 63897 平方米 交房日期： 20xx 年 4 月 戶型面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)： 677 戶、 32 層 地下 2 層，地上 32 層，地下 2 層為車庫，1～ 3 層為商業(yè)， 5～ 32 層為商務(wù)公寓。項(xiàng)目周邊擁有民主路小學(xué)、南寧四中等多所學(xué)校，教育資源豐富、市政配套完善。 （個(gè)案三）西湖新天地 項(xiàng)目地址：七星路一巷 36 號維武片區(qū) 占地面積： 16 畝 建筑類別： 2 棟現(xiàn)代高層建筑 總建筑面積： 8 萬平米 交房日期： 20xx 年 10 月 戶型面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)： 960 戶 銷售狀況：開發(fā)商自己銷售 推出的以 36～ 53 ㎡單間配套的為主力戶型兼配適量兩房、三房的所有房號已被搶售一空。教育、購物、餐飲、娛樂、醫(yī)療等各種配套一應(yīng)俱全。如果在開發(fā)品種或市場定位上避其鋒芒，巧妙切入空白市場，可大大降低市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)為明智之舉。但對單間戶型的投資熱需求正在日益突顯，對于物業(yè)管理的要求也越來越高。而在本項(xiàng)目中客戶只需交納二～三成的首付款即可，且貸款年限最高可至 30 年，不但降低了資金門檻，也大大降低了還款壓力。如果添加了商務(wù)功能，客戶面可以拓寬為：居家自用型、商務(wù)辦公型、投資客戶。 （二）客戶來源 南寧市現(xiàn)有的客戶資源； 南寧周邊城市的目標(biāo)客戶； 現(xiàn)金較為充裕的投資客； 居家型自用客戶； 項(xiàng)目周邊競爭樓盤吸引來的客戶。 第三節(jié) 產(chǎn)品定位 通過我們對麒麟山的判斷分析 ,麒麟山的產(chǎn)品是具有長期持有性的。由于土地的性質(zhì)特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區(qū)域異質(zhì)性（包括自然環(huán)境及人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)），困此對許多投資房地產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財(cái)產(chǎn)更具有意義。 結(jié)合該區(qū)域的競爭樓盤的定位分析 ,我們把麒麟山的產(chǎn)品功能定位為“藏品級城市不動(dòng)產(chǎn)”。周邊有夢之島、百盛等購物中心，文化市場、博物館、區(qū)人民醫(yī)院、南寧市第一人民醫(yī)院等生活配套和商務(wù)配套。 麒麟山的地段是藏品級的，在現(xiàn)有的南寧房 地產(chǎn)中的具有不可復(fù)制的特性。 二、定價(jià) 考慮的因素 樓盤的價(jià)值體現(xiàn) 商業(yè)的價(jià)格始終是圍繞價(jià)值波動(dòng)的，因此它周邊的物業(yè)發(fā)展趨勢、價(jià)值構(gòu)成的狀況以及一個(gè)整體的價(jià)值認(rèn)可程度，就可以體現(xiàn)出該地段的整體價(jià)值。 目標(biāo)客戶的能力 誰買？賣給誰？ 是我們開發(fā)項(xiàng)目首先要考慮的，而能不能買就是接來來的步驟。 三、銷售價(jià)格定位 住宅價(jià)格定位 通過對本項(xiàng)目產(chǎn)品的具體分析，對項(xiàng)目充分的考慮，綜合價(jià)格定位考慮的因素，再考慮到項(xiàng)目的整體戶型，建議給予本項(xiàng)目住宅銷售的均價(jià)為 5800 元∕㎡。 從以上可知，第一點(diǎn)是主題概念所應(yīng)具備的氣質(zhì)，第二點(diǎn)是主題概念的優(yōu)勢體現(xiàn)，后兩點(diǎn)是主題概念的基礎(chǔ)和依托所在。 三、主題概念 綜上所述，項(xiàng)目的主題概念設(shè)計(jì)為： “高端酒店式?藏品
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