【正文】 廣西南寧麒麟山整體營(yíng)銷策略報(bào)告 目錄 第一章 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3 第二章 市場(chǎng)調(diào)查分析 3 第一節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 3 第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案分析 5 第三章 項(xiàng)目定位 8 第一節(jié) 市場(chǎng)定位 8 第二節(jié) 客戶定位 10 第三節(jié) 產(chǎn)品定位 11 第四節(jié) 價(jià)格定位 13 第四章 主題概念 15 第五章 項(xiàng)目包裝 16 第六章 銷售物料 18 第七章 營(yíng)銷推廣策略 21 第一節(jié) 營(yíng)銷推廣主題 21 第二節(jié) 營(yíng)銷推廣重點(diǎn) 21 第三節(jié) 推盤策略 22 第四節(jié) 開(kāi)盤策略 24 第八章 廣告推廣策略 26 第一章 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 【項(xiàng)目名稱】麒麟山 【項(xiàng)目位置】廣西南寧市青秀區(qū)青秀區(qū)七星路一巷 32 號(hào) 【總用地面積】 ㎡ 【總建筑面積】 ㎡ 【容 積 率】 【建筑密度】 % 【綠 化 率】 % 【樓 層 數(shù)】 3 棟 30 層住宅與一棟 31 層商務(wù)公寓（一梯多戶） 【停 車位】機(jī)動(dòng)車位 396 個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位 648 個(gè) 【項(xiàng)目規(guī)劃】建筑由 3 棟 30 層住宅與一棟 31 層商務(wù)公寓（一梯多戶）組成，地下部分規(guī)劃 為車庫(kù) . 第二章 市場(chǎng)調(diào)查分析 第一節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 一、南寧市概況 （一）地理位置 南寧，地理位置優(yōu)越的中心之城，位于北回歸線以南。在國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)和建立中國(guó) —— 東盟自由貿(mào)易區(qū)之際，具有承東啟西，連南接北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新區(qū)域和外商投資的新熱點(diǎn)。 （二）經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)介 近年來(lái)，南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了 11%左右的速度增長(zhǎng)，市民的收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，生活水平不斷提高，購(gòu)房能力不斷增強(qiáng)，對(duì)商品房的需求不斷擴(kuò)大，有力地支持了南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。幾年來(lái)，南寧市突出工業(yè)經(jīng)濟(jì)的 主導(dǎo)地位，以工業(yè)經(jīng)濟(jì)的振興帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)積極發(fā)展農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，保持了經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、快速、健康的 發(fā)展的勢(shì)頭。這進(jìn)一步刺激了對(duì)廠房建設(shè)和商業(yè)建筑的巨大需求。 南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 年份 國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值 (GDP) （億元） 年增長(zhǎng)率（ %） 城市居民年 人均支配收入（元） 年增長(zhǎng)率（ %） 20xx —— 8796 —— 20xx 9162 20xx 8060 20xx 9203 20xx 10193 二、南寧市房地產(chǎn)行業(yè)狀況 近幾年南寧市總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的保障。隨著“ 136”工程建設(shè)項(xiàng)目的加快實(shí)施及東盟博覽會(huì)配套設(shè)施的投資建設(shè)，使得南寧的城市建設(shè)成績(jī)菲然。南寧市的城市形象進(jìn)一步提升，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略地位日益提高，尤其是中國(guó) 東盟博覽會(huì)大概念的帶動(dòng)作用，使得南寧市房地產(chǎn)對(duì)全區(qū)的購(gòu)房消費(fèi)者產(chǎn)生極強(qiáng)的輻射力和吸引力，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。近年來(lái)總體發(fā)展迅猛，市場(chǎng)供需兩旺。具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 總量快速增長(zhǎng)； 房地產(chǎn)商品房銷售量急劇擴(kuò)大； 各個(gè)城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)； 土地出讓價(jià)格飆升； 新開(kāi)工面積仍在增長(zhǎng)； 住宅消費(fèi)需求市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)。 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)面積迅猛增加，現(xiàn)今已呈泡沫勢(shì)態(tài)。 物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃品質(zhì)不斷提高 廣西區(qū)內(nèi)地市客戶在南寧市購(gòu)房的明顯增多，成為支撐南寧樓市的一個(gè)重要因素。 第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)案分析 （個(gè)案一） 澳門街 項(xiàng)目地址：人民東路 33 號(hào) 占地面積： 30 畝 建筑類別：高層 總建筑面積： 63897 平方米 交房日期： 20xx 年 4 月 戶型面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)： 677 戶、 32 層 地下 2 層，地上 32 層，地下 2 層為車庫(kù)，1～ 3 層為商業(yè)， 5～ 32 層為商務(wù)公寓。裙樓 (13 層 ) ㎡ 商務(wù)公寓 (427層 ) ㎡ 豪華套間 (2830 層 ) ㎡ 豪華復(fù)式 (3132 層 ) ㎡ 首層步行街道面積 ㎡ 汽車泊位數(shù) 191 個(gè) 銷售情況：熱銷中，已銷售 57F， 1621F 銷售價(jià)格：均價(jià) 5600 元 折扣為 99*99，單間總價(jià)減 1888，一房總價(jià)減 3888，二房減 5888。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本 案位于南寧市人民東路與友愛(ài)南路交叉口，距離南寧“第一商圈” —— 朝陽(yáng)商圈一步之遙，區(qū)位核心優(yōu)勢(shì)明顯，是商圈新興業(yè)態(tài)擴(kuò)展的重點(diǎn)方向，將極有可能成為朝陽(yáng)商圈新的增長(zhǎng)極。項(xiàng)目東望南寧“城市綠肺” —— 人民公園，南眺商圈“文化休閑廣場(chǎng)” —— 朝陽(yáng)廣場(chǎng)，其所在區(qū)域也蘊(yùn)含了豐富歷史文化的積淀，具有優(yōu)越的景觀資源和人文氛圍。項(xiàng)目周邊擁有民主路小學(xué)、南寧四中等多所學(xué)校，教育資源豐富、市政配套完善。 （個(gè)案二）上海灘公館 項(xiàng)目地址：青秀區(qū)七星路一巷 30 號(hào) 建筑類別：兵營(yíng)式南北向高層建筑社區(qū) 總建筑面積： 平方米 交房日期： 20xx 年 10 月 戶型面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)：普通住宅 892 戶 停車位 934 個(gè) 項(xiàng)目由 7 棟 2831層的景觀樓宇組成，其中 1— 2 層為商鋪， 3 層為罕見(jiàn)的 米架空大型生態(tài)園林，4 層以上為住宅。 銷售情況：熱銷中 已售 200 多套 銷售價(jià)格：起價(jià) 5530 元 均價(jià) 5800 元 最高價(jià) 6600 元 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：萬(wàn)昌?上海灘公館坐落于南寧市中心區(qū)域，位于繁華的七星路一巷，毗鄰區(qū)人大和南寧二中，周邊道路通達(dá)，配套一應(yīng)俱全，憑借顯赫的核心地段優(yōu)勢(shì)及獨(dú)特魅力的海派氛圍，精心打造了七星路 10 萬(wàn)㎡名流社區(qū)。 引入海派文化風(fēng)格，融匯東方文化與國(guó)際大都市的品質(zhì)精神，演繹精致而不奢華的格調(diào)生活；階梯式的過(guò)渡空間、大面積景觀中庭、園林化的轉(zhuǎn)換空間、老街式布局的底層商鋪、轉(zhuǎn)換層景觀回廊等元素，全面提升項(xiàng)目的居住品位和人文情懷。 （個(gè)案三）西湖新天地 項(xiàng)目地址：七星路一巷 36 號(hào)維武片區(qū) 占地面積： 16 畝 建筑類別： 2 棟現(xiàn)代高層建筑 總建筑面積： 8 萬(wàn)平米 交房日期： 20xx 年 10 月 戶型面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)： 960 戶 銷售狀況：開(kāi)發(fā)商自己銷售 推出的以 36～ 53 ㎡單間配套的為主力戶型兼配適量?jī)煞?、三房的所有房?hào)已被搶售一空。 銷售價(jià)格：起價(jià) 4508 元 均價(jià) 5000 元 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目占地 16 畝，建筑面積約 8 萬(wàn)平方米， 30 層的六合苑和 28 層的