【正文】 業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）帶來影響。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管后即能投入使用，保證以后為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)；在工程驗收時，前期介入使物業(yè)管理公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）因此說重視物業(yè)管理的前期管理對于開發(fā)商和購房者來說都是一個雙贏的策略。第二，有利于后續(xù)工作的順利進行。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設(shè)的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入活動，本著“服務(wù)第一，誠信服務(wù)，以質(zhì)取勝”的態(tài)度，將長期積累的物業(yè)知識與經(jīng)驗應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。更好地監(jiān)督施工質(zhì)量物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著以后接管驗收及維修保養(yǎng)的任務(wù)，而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作難度，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加重視房屋的質(zhì)量，而且，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理方面掌握第一手的資料，對所發(fā)現(xiàn)的缺陷問題或遺漏項目則可在現(xiàn)場與開發(fā)商和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案，配合設(shè)備安裝，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對內(nèi)外裝修方式，布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；前期管理；管理的意義；作用；必要性；一、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司正式接管物業(yè)前，參與該物業(yè)項目的可行性研究，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、租賃等方面的建設(shè)性意見，制定物業(yè)管理方案以便建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主或用戶的要求，前期物業(yè)管理是為以后的物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。（二）前期物業(yè)管理的作用完善物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計由于社會發(fā)展水平存在差異造成房屋設(shè)計要求也不同。為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)由于有了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對即將接管的建筑物的結(jié)構(gòu)在《土建結(jié)構(gòu)、管狀結(jié)構(gòu)、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等》中的規(guī)定應(yīng)相當(dāng)熟悉，可以提 2上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）高驗收工作的質(zhì)量、節(jié)約驗收時間，對于驗收中發(fā)現(xiàn)的問題也容易交涉和協(xié)調(diào)，便于整改。物業(yè)管理提前管理物山仁建設(shè)，從開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運行到工程竣工驗收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。早期物業(yè)管理可以優(yōu)化設(shè)計，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進行。(四)前期物業(yè)管理的內(nèi)容（一）規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)管理物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段的內(nèi)容：從項目設(shè)計開始提前管理，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。例如，配套設(shè)施的完善、水電供應(yīng)容量問題、生活垃圾處理方式，以及消防設(shè)施等。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）(三)設(shè)備設(shè)施安裝階段物業(yè)管理物業(yè)管理在設(shè)備設(shè)施安裝階段介入的內(nèi)容：物業(yè)公司維修人員提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。（四）清潔綠化方面清潔方面可以關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理；樓層清潔用水是否方便；電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便，天臺是否設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔用；是否設(shè)計垃圾收集點及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關(guān)的問題。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)訓(xùn)‘細’節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于閂后的使用和管理。(三)在物業(yè)的驗收期及時發(fā)現(xiàn)存在問題落實整改物業(yè)管理公司介入竣工驗收，嚴把物業(yè)驗收關(guān)，可以明確責(zé)任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設(shè)單位嚴格按照國家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，及時為業(yè)主追時應(yīng)得的補償，避免業(yè)主不必要的負擔(dān)。要將過去管理和服上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）務(wù)中的經(jīng)驗和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見性去感知可能會發(fā)土的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在萌芽狀態(tài)。同時，物業(yè)管理公司前期介入時應(yīng)注意幾點：對開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽；分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據(jù)、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發(fā)商、承包尚和物業(yè)管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期管理開始為維護業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理企業(yè)通過前期管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會生存質(zhì)量和整個城市文明程度的管理是一項上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計（論文）以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。將前期管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)的前期管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的觀念，要認識到物業(yè)建設(shè)只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。用心服務(wù)》．山西科學(xué)技術(shù)出版社，2010年6月千艷青．《物業(yè)管理概論與實務(wù)》．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007年1月李加林、周心怡．《物業(yè)管理實務(wù)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實務(wù)》北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006年張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004年王秀云、: 化學(xué)工業(yè)出版社, 2008年3月第二篇：住宅小區(qū)前期物業(yè)管理住宅小區(qū)前期物業(yè)管理——前期開發(fā)遺留問題探究城建工管班王志明學(xué)號：0811010051摘要：小區(qū)前期物業(yè)管理是對在建住宅小區(qū)進行安裝工程、裝修工程及小區(qū)綠化等多方面的管理。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理業(yè)主大會物業(yè)交接物業(yè)費房屋維修基金一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。服務(wù)業(yè)主是建設(shè)單位。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴展，但對管理的細節(jié)要求非常高。工作展開在業(yè)主大會召開之前。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。衛(wèi)生保潔工作前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。治安維護工作小區(qū)在建期間各種工人機械出入頻繁，很多不法分子會趁機潛入工地進行盜竊、勒索等違法行為。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務(wù)收費。前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。物管公司作為小區(qū)的管家，要對小區(qū)的各項管理規(guī)定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。據(jù)統(tǒng)計，在物業(yè)管理矛盾中，70％是由前期開發(fā)遺留的問題引發(fā)。北京出臺的這一新法規(guī)雖然沒有解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間權(quán)責(zé)糾紛問題，我個人認為這種解決問題的方式很值得其他地方借鑒。明確了前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點，把物業(yè)共用部分交接查驗作為前期開發(fā)與后期管理的分界點。物業(yè)公司須每年“晾”賬單。四是制定物業(yè)項目接撤管辦法，規(guī)范物業(yè)項目變更物業(yè)管理方式和物業(yè)服務(wù)企業(yè)時的接撤管活動。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期介入 重要性一、物業(yè)管理的前期介入(一)前期物業(yè)管埤的含義物業(yè)管理的前期介入是指在物業(yè)管理公司未正式接管物業(yè)之前，建設(shè)項目未竣工之前的施工階段甚至未動工之前的規(guī)劃設(shè)七十階段就介入物業(yè)管理。物業(yè)管理提前介入物山仁建設(shè)，從開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、審批、施工建設(shè)、設(shè)備安裝運行到工程竣工驗收期間以物業(yè)管理的角度㈩發(fā)提前發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，能夠避免以后在實際的物業(yè)管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業(yè)管理服務(wù)中的諸多麻煩。早期介入可以優(yōu)化設(shè)計，減少不必要的后期麻煩，物業(yè)管理公司可以在早期就與該物叫卜有關(guān)部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進行。(三)物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容l、物業(yè)管理企業(yè)通過招標來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是丌發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計）通過招標來接洽業(yè)。(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)刑‘象則是人，即業(yè)主和使用人。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。有效的避免因設(shè)計的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。提前介入，做好接管驗收工作