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盤龍城商務(wù)寫字樓項(xiàng)目推廣策劃方案商業(yè)地產(chǎn)-wenkub

2023-05-15 15:06:53 本頁(yè)面
 

【正文】 月,物業(yè)管理費(fèi) 12元 /平方米 /月 (含中央空調(diào)費(fèi)用 ),土地使用年限從2001年至 2051年, 寫字樓 為毛坯結(jié)構(gòu),現(xiàn)在也還有整層可售,出租率約 70%。 江漢北路及江漢 路步行街沿線板塊,銷售價(jià)格在 4200元 /平方米,與 ?武漢 市 寫字樓 平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。 從銷售價(jià)格來看,漢口 ?寫字樓 板塊銷售價(jià)格差距明顯,從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 2.市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯: 從早期解放大道至武勝路沿線板塊,到新興的建設(shè)大道"金融一條街"板塊,再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊,目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主,周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。新世界的裙樓里有高檔消費(fèi)品,如化妝品、服飾等。因此,中小公司一般選擇中小戶型,中低價(jià)位的 寫字樓 為辦公地。這類客戶的面積需求較大,一般是整層起租。它們偏向于選擇最高級(jí)別的 寫字樓 。 租賃客戶偏好性強(qiáng)。 有三部電梯 \二層地下泊車 目前漢陽(yáng)正提出 “ 宜居漢陽(yáng) ’ 的口號(hào),把房地產(chǎn)作為一個(gè)重點(diǎn)來發(fā)展,由于漢陽(yáng)城區(qū)的湖泊水系比較豐富、環(huán)境好,很多年輕人選擇到漢陽(yáng)安家,這樣就出現(xiàn)了工作在武昌、漢口,而生活在漢陽(yáng)的一個(gè)群 體。拋開經(jīng)濟(jì)水平等因素, 武漢 寫字樓 市場(chǎng)發(fā)展緩慢仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)統(tǒng)計(jì), 武漢 市現(xiàn)有甲級(jí) 寫字樓 存量在 59萬(wàn)平方米左右,其平均租金水平一年來維持在 58元 /月 /平方米左右,入駐率在一年時(shí)間僅提升了約 2個(gè)百分點(diǎn),徘徊在 80%左右。 盤龍城 寫字樓 項(xiàng)目 策劃 推廣 第一部分 市場(chǎng)篇 武漢 房地產(chǎn) 寫字樓 市場(chǎng)形勢(shì)分析 漢陽(yáng) 寫字樓 市場(chǎng) 漢口 寫字樓 分析 武昌 寫字樓 分析 武漢 市場(chǎng)分析 武漢 寫字樓 市場(chǎng)概況 2020年的房地產(chǎn)大戲已落下帷幕,回顧這一年的 武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng),發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中,對(duì)比住宅、商業(yè)市場(chǎng), 寫字樓 市場(chǎng)仍似一方凈土,延續(xù)著幾年來不溫不火的態(tài)勢(shì)。供應(yīng)方面,民生銀行大廈、新世界中心等達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的 寫字樓 項(xiàng)目 ,在取得預(yù)售資格后遲遲未能入市,因此,甲級(jí) 寫字樓 市場(chǎng)本年延續(xù) 05年情況,新增 項(xiàng)目 依然為零。 一、漢陽(yáng) 寫字樓 分析: 漢元中心位于漢陽(yáng)鐘家村漢元中心(原漢商大廈);起價(jià) 3588元 \㎡,均價(jià) 4000元 \㎡,最高價(jià) 4500元 \㎡ 總建筑面積: ㎡;漢陽(yáng)商場(chǎng)即將擴(kuò)建,占地約 10畝,建筑面積約 ,包括百貨、 寫字樓 、商業(yè)街、酒店,將成為漢陽(yáng)地標(biāo)性商業(yè)建筑。 ” 漢陽(yáng) 寫字樓 基本情況介紹: 寫字樓 名稱 平均租價(jià) 檔次 出租率 漢元中心 23元 /㎡ 普通 75% 長(zhǎng)江廣場(chǎng) 20元 /㎡ 普通 50% 二、漢口 寫字樓 分析 1.經(jīng)過分析目前漢口地區(qū) 寫字樓 市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征: 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊 ? ?寫字樓 物業(yè)平均出售價(jià)格為 6000/平方米,平均租金 +物管費(fèi)為 20到 80元 /平方米 /月, 其中代表物業(yè):國(guó)貿(mào) 均價(jià)+租金 +物管費(fèi) 10000+55+20元 (如果物管費(fèi)為 23元,空調(diào)使用與商場(chǎng)同時(shí)間) 新世界 均價(jià)+租金 +物管費(fèi) 8000+60+23 元(空調(diào)使用與商場(chǎng)同時(shí)間,周六周日至 18: 00) 世貿(mào) 均價(jià)+租金 +物管費(fèi) 5000+40+18元 武廣 均價(jià)+租金 +物管費(fèi) 4500+25+13元(空調(diào)使用是早上 9點(diǎn)到下午 6點(diǎn)) ?寫字樓 客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主,行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè) ?寫字樓 出租率比較高,達(dá)到 70%以上;但銷售率比較低,整體不到 40% 買 ?寫字樓 的客戶主要是國(guó)內(nèi)知名企業(yè),外企多以租為主 純 ?寫字樓 項(xiàng)目 開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大,整個(gè)市場(chǎng)還 是供大于求,如果政府能真正加大市場(chǎng)管理力度,禁止在住宅區(qū)辦公,那么商住樓的客戶便是 寫字樓 市場(chǎng)的潛在客戶 投資型 ?寫字樓 產(chǎn)品略顯不足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, ?武漢 的城市地位日益提高。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。實(shí)力相對(duì)弱一些的公司會(huì)選擇次一級(jí)別的 寫字樓 。如,新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對(duì)中小型公司而設(shè)計(jì)的 項(xiàng)目 。建設(shè)銀行大廈的裙樓是銀行營(yíng)業(yè)廳,它的副樓即將做一大型酒店(錦江國(guó)際酒店)。? 建設(shè)大道金融一條街板塊, ?寫字樓 物業(yè)規(guī)模占 武漢 市 寫字樓 總規(guī)模的 40%,占漢口地區(qū)高級(jí) 寫 字樓 物業(yè)規(guī)模的 60%以上,是漢口高檔 寫字樓 最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。 建設(shè)大道金融一條街板塊,甲級(jí) ?寫字樓 平均銷售價(jià)格達(dá)到 7000元 /平方米,高出 武漢 市寫字樓 平均銷售價(jià)格 2500元 /平方米。這主要是 寫字樓 受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響,價(jià)格難以提升。目前世紀(jì)廣場(chǎng)在二手房市場(chǎng)上有的報(bào)價(jià)為 4967元 /平方米,基本上是有價(jià)無市。現(xiàn)中南路上已有的 寫字樓 主要是中商廣場(chǎng)、世紀(jì)中商和鵬程時(shí)代,加上在售和未售 項(xiàng)目 ,中南路的 寫字樓 已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模,經(jīng)過慢慢的商業(yè)積累、發(fā)展,逐漸成為真正的商務(wù)中心。由于 寫字樓 土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大,開發(fā) 寫字樓 的投資費(fèi)用比開發(fā)一般住宅多很多,對(duì)自有資金實(shí)力和融資能力的要求也很高,開發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會(huì)導(dǎo)致 項(xiàng)目 爛尾的危險(xiǎn),所以 寫字樓 項(xiàng)目 的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑和經(jīng)過精確設(shè)計(jì)的資金鏈等等。 寫字樓 在投資回報(bào)率上遠(yuǎn)高于住宅,但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)高于住宅投資。因此在業(yè)界有這樣一種說法 ,一個(gè) 寫字樓 項(xiàng)目 如果出租率在 60%就算合格, 70%值得投資, 80%乃黃金物業(yè), 90%可謂極品, 100%的滿租,那就是可遇不可求。一些 寫字樓 在設(shè)計(jì)的時(shí)候,或迫于資金壓力,或?yàn)榱斯?jié)約建造成本,或?yàn)榱藴p少公攤面積,將電梯的數(shù)量壓到最小,價(jià)格壓到最低,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來臨,客戶希望新的 寫字樓 能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。 7) 中央空調(diào)使用在時(shí)間段上越來越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。從 寫字樓 必備的發(fā)展條件上看出, 武漢 市 寫字樓 市場(chǎng)發(fā)展緩慢有其必然性。例如,進(jìn)駐 武漢 的世界 500強(qiáng)企業(yè)約有 60余家,而進(jìn)駐成都的已超過 100家。 11) 從銷售價(jià)格和銷售速度看 武漢 市場(chǎng) 寫字樓 都沒有明顯優(yōu)勢(shì)。 13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是 武漢 寫字樓 市場(chǎng)不如住宅市場(chǎng)紅火的原因之一。同年 9月,區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外 7個(gè)村(后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇)劃入開發(fā)區(qū)托管。 城 規(guī)劃 1)道路 :盤龍城 大橋 06年 5月 18 日通車。 3)綠地公園 : 3. 長(zhǎng)江樂園 4) “ 居住新城 ”: 在《 武漢 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)年計(jì)劃》中,后湖納為武漢 市四個(gè)發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一,與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城,而其核心就是 盤龍城 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。 如今,即將被大橋貫通的 武漢 中環(huán)線沿線已成為投資熱土,引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。 第三部分 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目 定位研究及相關(guān)建議 SWOT分析 項(xiàng)目 主題定位 營(yíng)銷策略建議 運(yùn)營(yíng) 流程 建議 一、 項(xiàng)目 SWOT分析 1. 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 — S a) 區(qū)位優(yōu)勢(shì):開發(fā)區(qū)東鄰陽(yáng)邏深水港,西依 武漢 天河國(guó)際機(jī)場(chǎng),南臨漢口新火車站;岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò),構(gòu)成了 “ 水、陸、空 ” 立體交通網(wǎng)絡(luò)。 d) 環(huán)境優(yōu)勢(shì):綠地公園、綠地景觀、公共公園、長(zhǎng)江樂園、盤龍古城文化概念的利用 e) 品牌優(yōu)勢(shì): 項(xiàng)目 由一級(jí)開發(fā)商開發(fā),公司開發(fā)實(shí)力雄厚。 理由: 本案若以小面積、低總價(jià)來沖擊中小企業(yè) 寫字樓 市場(chǎng),高單價(jià)與低使用率的弱點(diǎn)將會(huì)給銷售帶來致命打擊。如不采取非常之手段,滯銷將是情理之中的結(jié)果。但由于家里可能還有其他家人,工作會(huì)影響到家中人,所以他們急需要一個(gè)屬于自己工作和休息的空間。未來的 寫字樓 產(chǎn)品,誰(shuí)能改善這種狀況,誰(shuí)能滿足這種需求,誰(shuí)就能成為市場(chǎng)上的佼佼者。 中樓層( 6層 — 15層):小面積實(shí)惠型 寫字樓 ,形式固定分割成塊狀,買者可按 “ 塊數(shù) ” 自由組合購(gòu)買。 有限的商業(yè)投資,拓展無限的商業(yè)空間。 ? 引導(dǎo)未來的現(xiàn)代商務(wù)理念: 每 20平米一條資訊線路,室外廣告電視屏幕,商務(wù)會(huì)所,多功能會(huì)議廳。 3. “ 盤龍中樞 ?新 SOHU時(shí)代 ” 形象: 大視野,大形象,大氣魄,大事業(yè),大發(fā)展,大風(fēng)范。 小環(huán)境好:位居盤龍重要地段,人流、物流暢旺。 使 office起到?jīng)Q定性的作用。 7. 以知名的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司介入,
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
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