【正文】 月，物業(yè)管理費(fèi) 12元 /平方米 /月 (含中央空調(diào)費(fèi)用 )，土地使用年限從2001年至 2051年， 寫(xiě)字樓 為毛坯結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在也還有整層可售，出租率約 70%。 江漢北路及江漢 路步行街沿線(xiàn)板塊，銷(xiāo)售價(jià)格在 4200元 /平方米，與 ?武漢 市 寫(xiě)字樓 平均銷(xiāo)售價(jià)格水平相當(dāng)。 從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，漢口 ?寫(xiě)字樓 板塊銷(xiāo)售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線(xiàn)板塊。 2．市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯： 從早期解放大道至武勝路沿線(xiàn)板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線(xiàn)板塊，目前形成建設(shè)大道沿線(xiàn)板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。新世界的裙樓里有高檔消費(fèi)品，如化妝品、服飾等。因此，中小公司一般選擇中小戶(hù)型，中低價(jià)位的 寫(xiě)字樓 為辦公地。這類(lèi)客戶(hù)的面積需求較大，一般是整層起租。它們偏向于選擇最高級(jí)別的 寫(xiě)字樓 。 租賃客戶(hù)偏好性強(qiáng)。 有三部電梯 \二層地下泊車(chē) 目前漢陽(yáng)正提出 “ 宜居漢陽(yáng) ’ 的口號(hào)，把房地產(chǎn)作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)發(fā)展，由于漢陽(yáng)城區(qū)的湖泊水系比較豐富、環(huán)境好，很多年輕人選擇到漢陽(yáng)安家，這樣就出現(xiàn)了工作在武昌、漢口，而生活在漢陽(yáng)的一個(gè)群 體。拋開(kāi)經(jīng)濟(jì)水平等因素， 武漢 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)發(fā)展緩慢仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 武漢 市現(xiàn)有甲級(jí) 寫(xiě)字樓 存量在 59萬(wàn)平方米左右，其平均租金水平一年來(lái)維持在 58元 /月 /平方米左右，入駐率在一年時(shí)間僅提升了約 2個(gè)百分點(diǎn)，徘徊在 80％左右。 盤(pán)龍城 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目 策劃 推廣 第一部分 市場(chǎng)篇 武漢 房地產(chǎn) 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)形勢(shì)分析 漢陽(yáng) 寫(xiě)字樓 市場(chǎng) 漢口 寫(xiě)字樓 分析 武昌 寫(xiě)字樓 分析 武漢 市場(chǎng)分析 武漢 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)概況 2020年的房地產(chǎn)大戲已落下帷幕，回顧這一年的 武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中，對(duì)比住宅、商業(yè)市場(chǎng)， 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)仍似一方凈土，延續(xù)著幾年來(lái)不溫不火的態(tài)勢(shì)。供應(yīng)方面，民生銀行大廈、新世界中心等達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目 ，在取得預(yù)售資格后遲遲未能入市，因此，甲級(jí) 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)本年延續(xù) 05年情況，新增 項(xiàng)目 依然為零。 一、漢陽(yáng) 寫(xiě)字樓 分析： 漢元中心位于漢陽(yáng)鐘家村漢元中心（原漢商大廈）；起價(jià) 3588元 \㎡，均價(jià) 4000元 \㎡，最高價(jià) 4500元 \㎡ 總建筑面積： ㎡；漢陽(yáng)商場(chǎng)即將擴(kuò)建，占地約 10畝，建筑面積約 ，包括百貨、 寫(xiě)字樓 、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽(yáng)地標(biāo)性商業(yè)建筑。 ” 漢陽(yáng) 寫(xiě)字樓 基本情況介紹： 寫(xiě)字樓 名稱(chēng) 平均租價(jià) 檔次 出租率 漢元中心 23元 /㎡ 普通 75% 長(zhǎng)江廣場(chǎng) 20元 /㎡ 普通 50% 二、漢口 寫(xiě)字樓 分析 1．經(jīng)過(guò)分析目前漢口地區(qū) 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征： 集中分布在解放大道至武勝路沿線(xiàn)、建設(shè)大道金融一條街沿線(xiàn)、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線(xiàn)四大板塊 ? ?寫(xiě)字樓 物業(yè)平均出售價(jià)格為 6000/平方米，平均租金 +物管費(fèi)為 20到 80元 /平方米 /月， 其中代表物業(yè)：國(guó)貿(mào) 均價(jià)＋租金 +物管費(fèi) 10000+55+20元 （如果物管費(fèi)為 23元，空調(diào)使用與商場(chǎng)同時(shí)間） 新世界 均價(jià)＋租金 +物管費(fèi) 8000+60+23 元（空調(diào)使用與商場(chǎng)同時(shí)間，周六周日至 18： 00） 世貿(mào) 均價(jià)＋租金 +物管費(fèi) 5000+40+18元 武廣 均價(jià)＋租金 +物管費(fèi) 4500+25+13元（空調(diào)使用是早上 9點(diǎn)到下午 6點(diǎn)） ?寫(xiě)字樓 客戶(hù)以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè) ?寫(xiě)字樓 出租率比較高，達(dá)到 70％以上；但銷(xiāo)售率比較低，整體不到 40％ 買(mǎi) ?寫(xiě)字樓 的客戶(hù)主要是國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，外企多以租為主 純 ?寫(xiě)字樓 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)受高層商住兩用樓開(kāi)發(fā)影響較大，整個(gè)市場(chǎng)還 是供大于求，如果政府能真正加大市場(chǎng)管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公，那么商住樓的客戶(hù)便是 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)的潛在客戶(hù) 投資型 ?寫(xiě)字樓 產(chǎn)品略顯不足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， ?武漢 的城市地位日益提高。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。實(shí)力相對(duì)弱一些的公司會(huì)選擇次一級(jí)別的 寫(xiě)字樓 。如，新華路沿線(xiàn)上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對(duì)中小型公司而設(shè)計(jì)的 項(xiàng)目 。建設(shè)銀行大廈的裙樓是銀行營(yíng)業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國(guó)際酒店）。? 建設(shè)大道金融一條街板塊， ?寫(xiě)字樓 物業(yè)規(guī)模占 武漢 市 寫(xiě)字樓 總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)高級(jí) 寫(xiě) 字樓 物業(yè)規(guī)模的 60％以上，是漢口高檔 寫(xiě)字樓 最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí) ?寫(xiě)字樓 平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到 7000元 /平方米，高出 武漢 市寫(xiě)字樓 平均銷(xiāo)售價(jià)格 2500元 /平方米。這主要是 寫(xiě)字樓 受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升。目前世紀(jì)廣場(chǎng)在二手房市場(chǎng)上有的報(bào)價(jià)為 4967元 /平方米，基本上是有價(jià)無(wú)市?，F(xiàn)中南路上已有的 寫(xiě)字樓 主要是中商廣場(chǎng)、世紀(jì)中商和鵬程時(shí)代，加上在售和未售 項(xiàng)目 ，中南路的 寫(xiě)字樓 已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，經(jīng)過(guò)慢慢的商業(yè)積累、發(fā)展，逐漸成為真正的商務(wù)中心。由于 寫(xiě)字樓 土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大，開(kāi)發(fā) 寫(xiě)字樓 的投資費(fèi)用比開(kāi)發(fā)一般住宅多很多，對(duì)自有資金實(shí)力和融資能力的要求也很高，開(kāi)發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致 項(xiàng)目 爛尾的危險(xiǎn)，所以 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目 的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑和經(jīng)過(guò)精確設(shè)計(jì)的資金鏈等等。 寫(xiě)字樓 在投資回報(bào)率上遠(yuǎn)高于住宅，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)高于住宅投資。因此在業(yè)界有這樣一種說(shuō)法 ，一個(gè) 寫(xiě)字樓 項(xiàng)目 如果出租率在 60％就算合格， 70％值得投資， 80％乃黃金物業(yè)， 90％可謂極品， 100％的滿(mǎn)租，那就是可遇不可求。一些 寫(xiě)字樓 在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來(lái)臨，客戶(hù)希望新的 寫(xiě)字樓 能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。 7) 中央空調(diào)使用在時(shí)間段上越來(lái)越不能滿(mǎn)足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。從 寫(xiě)字樓 必備的發(fā)展條件上看出， 武漢 市 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)發(fā)展緩慢有其必然性。例如，進(jìn)駐 武漢 的世界 500強(qiáng)企業(yè)約有 60余家，而進(jìn)駐成都的已超過(guò) 100家。 11) 從銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度看 武漢 市場(chǎng) 寫(xiě)字樓 都沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。 13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是 武漢 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)不如住宅市場(chǎng)紅火的原因之一。同年 9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外 7個(gè)村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開(kāi)發(fā)區(qū)托管。 城 規(guī)劃 1）道路 :盤(pán)龍城 大橋 06年 5月 18 日通車(chē)。 3）綠地公園 : 3. 長(zhǎng)江樂(lè)園 4） “ 居住新城 ”: 在《 武漢 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)年計(jì)劃》中，后湖納為武漢 市四個(gè)發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是 盤(pán)龍城 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)。 如今，即將被大橋貫通的 武漢 中環(huán)線(xiàn)沿線(xiàn)已成為投資熱土，引來(lái)絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。 第三部分 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目 定位研究及相關(guān)建議 SWOT分析 項(xiàng)目 主題定位 營(yíng)銷(xiāo)策略建議 運(yùn)營(yíng) 流程 建議 一、 項(xiàng)目 SWOT分析 1． 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析 — S a) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)區(qū)東鄰陽(yáng)邏深水港，西依 武漢 天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車(chē)站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤(pán)龍大橋、盤(pán)龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了 “ 水、陸、空 ” 立體交通網(wǎng)絡(luò)。 d) 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：綠地公園、綠地景觀(guān)、公共公園、長(zhǎng)江樂(lè)園、盤(pán)龍古城文化概念的利用 e) 品牌優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 由一級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，公司開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚。 理由： 本案若以小面積、低總價(jià)來(lái)沖擊中小企業(yè) 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)，高單價(jià)與低使用率的弱點(diǎn)將會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)致命打擊。如不采取非常之手段，滯銷(xiāo)將是情理之中的結(jié)果。但由于家里可能還有其他家人，工作會(huì)影響到家中人，所以他們急需要一個(gè)屬于自己工作和休息的空間。未來(lái)的 寫(xiě)字樓 產(chǎn)品，誰(shuí)能改善這種狀況，誰(shuí)能滿(mǎn)足這種需求，誰(shuí)就能成為市場(chǎng)上的佼佼者。 中樓層（ 6層 — 15層）：小面積實(shí)惠型 寫(xiě)字樓 ，形式固定分割成塊狀，買(mǎi)者可按 “ 塊數(shù) ” 自由組合購(gòu)買(mǎi)。 有限的商業(yè)投資，拓展無(wú)限的商業(yè)空間。 ? 引導(dǎo)未來(lái)的現(xiàn)代商務(wù)理念： 每 20平米一條資訊線(xiàn)路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會(huì)所，多功能會(huì)議廳。 3． “ 盤(pán)龍中樞 ?新 SOHU時(shí)代 ” 形象： 大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。 小環(huán)境好：位居盤(pán)龍重要地段，人流、物流暢旺。 使 office起到?jīng)Q定性的作用。 7. 以知名的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司介入，