【正文】 新月異，投資環(huán)境日臻完善。 O6. 富強路南部餐飲一條街拆遷在即. O7.城北標志性建筑，城北商業(yè)的引導(dǎo)者 O8.沿河路改造完成后形成風(fēng)景優(yōu)美的沿河公園，沿岸優(yōu)美的風(fēng)景必然導(dǎo)致大型住宅項目的入駐，帶動人流 O9.城市的向北發(fā)展，形成新的高檔住宅，能為商業(yè)的發(fā)展帶來新的活力 O10.縣政府即將北遷，地段優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn),Threats—威脅分析 T1.當?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)多以沿街鋪形式出現(xiàn)，雖然物業(yè)相對老舊，但是組合靈活，租金低廉。,區(qū)域東西主主入口車流人流統(tǒng)計,Opportunity—機會分析 O1. 五蓮商業(yè)尚處在起步階段，存在大量的商業(yè)空白 O2. 目前五蓮尚未出現(xiàn)大型的商業(yè)綜合體，消費者期待一站式消費場所的出現(xiàn)。 規(guī)劃遠期形成城市的“一個中心，三個片區(qū)”的布局。,青壯年人數(shù)占到總?cè)藬?shù)的66%，表明社會群體具有工作能力與支付能力，同時反映出五蓮是一個新興的成長型城市,區(qū)域現(xiàn)狀,項目近距離西部產(chǎn)業(yè)區(qū)，常住人口較少。 第二產(chǎn)業(yè)增長對五蓮城鎮(zhèn)化建設(shè)的促進非常明顯未來幾年五蓮城鎮(zhèn)化建設(shè)必然處于一個快速發(fā)展時期。,商業(yè)中心位置租金達到每平米每天3.4元，解放路商業(yè)每天每平米租金在1.0－1.5元之間，其他幾條城市主要道路租金每天每平米在0.9－1.3元之間。物業(yè)形式是二層沿街商業(yè)。西班牙風(fēng)情商業(yè)街策劃報告,Spanish style commercial street Strategy Review,第一部分 商業(yè)的開發(fā)原則及思路 商業(yè)開發(fā)原則 五蓮商業(yè)地產(chǎn)概況,商業(yè)開發(fā)原則,最高最佳原則 商業(yè)項目核心競爭力原則 精準科學(xué)定位原則 合理投資回報原則,五蓮縣商圈現(xiàn)狀,“一軸三團”,與眾多中小型縣城一樣，五蓮的商業(yè)正處于起步階段，起步初始，以沿街商鋪、底商為代表的商業(yè)用房在五蓮的商業(yè)物業(yè)中占有量達到70%以上，大部分商業(yè)集中形成于解放路沿街，其他幾條東西向道路與解放路相交，受解放路商氣的輻射，形成了3個商業(yè)組團。售后不返租，不統(tǒng)一經(jīng)營也不統(tǒng)一管理。,五蓮商業(yè)綜述,商業(yè)地產(chǎn)面項目將在未來23年內(nèi)有集中放量的現(xiàn)象產(chǎn)生 百貨零售業(yè)群雄逐鹿，解放路沿線將呈現(xiàn)白熱化競爭 大賣場進入市場調(diào)整期 社區(qū)商業(yè)將成為新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點 酒店的開發(fā)量將繼續(xù)上升，并呈兩極式發(fā)展 市場細分將進一步加劇，專業(yè)賣場的發(fā)展將成為新的趨勢 物流類地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)將會大量出現(xiàn),五蓮商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢,8,第二部分 本項目商圈形成的可能性 區(qū)位分析 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)分析 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場展望,區(qū)位分析——區(qū)域GDP,城市經(jīng)濟的總體發(fā)展速度體現(xiàn)了整個城市的經(jīng)濟景氣程度，是房地產(chǎn)行業(yè)、特別是商業(yè)物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。,區(qū)位分析——社會消費品總額,社會消費品零售總額的增長： 一是表明該區(qū)域商品市場豐富多彩，消費結(jié)構(gòu)明顯升級； 二是說明生活必需品市場供應(yīng)充足，價格總體平穩(wěn)； 三是表示區(qū)域內(nèi)消費方式更加理性、健康，消費結(jié)構(gòu)更加合理。 項目為老企業(yè)廠房用地 項目周邊公交網(wǎng)點稀少，道路不通暢，可及性較差。 “一個中心”即新行政辦公中心，“三個片區(qū)“為站前區(qū)、老城區(qū)和西部產(chǎn)業(yè)區(qū)。 O3. 目前五蓮存在的商業(yè)物業(yè)的主要形式已無法滿足很多主力店的要求。 T2. 當?shù)厝巳盒畔㈤]塞，對于新生事物尤其是高層住宅和商務(wù)樓以及小型投資公寓的接受 會比較慢。為商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)等三產(chǎn)業(yè)開辟了巨大的發(fā)展空間，本項目在定位時充分考慮利用這一有利條件。,項目定位,現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)巨大生存空間發(fā)展的需要,五蓮縣現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展到目前為止，只有大型同質(zhì)化商超業(yè)態(tài)，導(dǎo)致了消費需求大量外流或壓抑化，現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)巨大的生存和發(fā)展空間。充分挖掘本項目產(chǎn)生的社城市消費影響和社會價值，打造品牌戰(zhàn)略，這是項目定位時考慮的潛在因素。,原6一梯兩戶戶型，單個戶型面積過大；對于商業(yè)街來說主要是商業(yè)價值，居住價值并不大 建議：改為一梯三戶小戶型。 理念二：做五蓮商業(yè)的制高點概念 西班牙風(fēng)情街項目是五蓮第一個風(fēng)情街項目，其大規(guī)劃、前瞻性，首創(chuàng)廣場購物街模式，要做五蓮商業(yè)的制高點概念。所謂做板塊，是指與市級商業(yè)中心與區(qū)域級商業(yè)中心的零售商業(yè)板塊相對應(yīng)的商業(yè)板塊，要進一步強化五蓮“北部市場”的概念，從而引起市場目標的關(guān)注和興趣。步行街，即使在同一個城市或地區(qū)，都可以找到經(jīng)營同類商品的市場。因為企業(yè)進場的目的是創(chuàng)造利潤！ （3） 消費個性化 如今的社會，人們對生活的形態(tài)有更多的選擇需求，追求消費個性化，厭煩單調(diào)不合口味的商品已形成一種趨勢。要想同現(xiàn)有批發(fā)市場、百貨商場形成質(zhì)的差異。使消費者了解市場的趨勢，新產(chǎn)品的推出，更好地服務(wù)最終消費者，是保證不造成“空場”的最好，也是唯一途徑。 （2）策略二：做新城標 城標的概念，它是一個城市的標志，這種標志可以是一個城市地理意義的標志，也可以是有經(jīng)濟意義的城標、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)意義的城標。 競爭策略：項目運作求精求穩(wěn)，品牌運作求快求新。同時，西班牙風(fēng)情街要突顯性價比的附加價值主要體現(xiàn)在： ? 精益求精的工程質(zhì)量與卓越的項目品質(zhì)； ? 營造完善的服務(wù)功能， ? 提供多種交易功能 ? 創(chuàng)新的交易空間設(shè)計與室內(nèi)景觀營造； ? 時尚休閑商務(wù)會所的超級大配套； ? 作為城北新城標給客戶帶來的特殊心理感受（自豪感、歸屬感、尊貴感）； ? 一流的物業(yè)管理與服務(wù)（與名牌物業(yè)管理公司合作）； ? 舉辦多種促銷經(jīng)營活動，增加西班牙風(fēng)情街的特色與品位； 項目產(chǎn)品策略：以精制勝，做足內(nèi)涵，突出性價比,項目定位,產(chǎn)品定位,核心定位：把西班牙風(fēng)情商業(yè)街打造成為城北中央商業(yè)街。這一點對于投資型客戶有著非常大的吸引力。五蓮西班牙風(fēng)情街作為恒力地產(chǎn)在五蓮?fù)瞥龅捻椖浚c自身的經(jīng)營目標相統(tǒng)一的傳播戰(zhàn)略目標歸納有三點： 1）銷售增長目標： 五蓮西班牙風(fēng)情街的一切傳播活動都是為了能開拓并贏得市場，從而提高項目的銷售業(yè)績，按即定的銷售計劃完成銷售任務(wù)。針對目標消費群的特性，從市場心理出發(fā)，整合項目優(yōu)勢資源，通過各種途徑把項目獨特的定位、優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境等元素傳播出去，向廣大受眾傳達項目的產(chǎn)品力，通過廣告的訴求，達到大眾的共識，突現(xiàn)項目獨特的商業(yè)形象和競爭優(yōu)勢，在市場建立項目的形象力，最終達到銷售成交，這是銷售力傳播的主要目的。 獲獎名額：優(yōu)勝者 3000元 配合活動： 開盤當天，現(xiàn)場舉辦大型抽獎活動。開盤當天，凡是來到銷售現(xiàn)場參觀者，皆有機會參加連環(huán)抽獎，獲得高額價值的獎品。所以我們建議在商鋪前期銷售的同時住宅同時開始認籌，爭取以最快的時間創(chuàng)造最大的利潤。 目標：去化產(chǎn)品的90%以上。 公開發(fā)售期間給予客戶9697