合富策劃總監(jiān)工具書-wenkub
2024-10-25 10 本頁面
【正文】 查） 樣本的選擇： 未來兩年內(nèi)打算購買住宅的消費者 家庭月收入5000元以上家庭 居住區(qū)域盡量分散，每家庭完成一份樣本 問卷配額：中級以上公務(wù)員/事業(yè)單位管理人員100樣本、企業(yè)中高層管理/技術(shù)人員100樣本，私營企業(yè)主/自由職業(yè)者100樣本，訪談也涵蓋以上類型,模塊4：典型個案分析,典型個案主要是針對競爭對手、可借鑒的樓盤進行分析，包括借鑒這些個案的客戶吸納手段、開發(fā)模式、定位的成敗、經(jīng)營、配套等，從而分析項目的競爭環(huán)境、生長的難度、可突破的方位、客戶的需求特征、某類功能配置的可行性。,分檔次分析 從不同的檔次來分析房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況可清淅地看到各層次競爭激烈程度與開發(fā)水平，從而找到項目可生存或可引領(lǐng)的市場空檔。一般常用的細分標準是區(qū)域/板塊、檔次、功能等。,中觀研究之模塊： 市場發(fā)展歷程研究 市場格局分析 市場需求分析,典型個案分析 市場走勢分析,不同的城市有著不同的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，或長或短，或復(fù)雜或簡單，發(fā)展歷程的研究是對一系列市場現(xiàn)狀判斷的基礎(chǔ)。,城市規(guī)模 V市2003年年末總?cè)丝跒?76.81萬人，同比上升0.8% 項目所在的DY區(qū)2003年年底全區(qū)總?cè)丝?8.59萬人，同比增加約1.9% 中心城建成區(qū)面積達到60.2平方公里。,在消費者的構(gòu)成上，以SL企業(yè)系統(tǒng)職工為主的國有經(jīng)濟職工是V市城市消費的主力軍。,特殊產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟模式的慣性,V市城市計劃經(jīng)濟色彩濃郁。（超大國企SL企業(yè)是產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的主體。,——哈佛企業(yè)管理叢書編輯委員會關(guān)于“策劃”的定義,PART2 房地產(chǎn)發(fā)展策劃,與發(fā)展商簽定《合同》,接受發(fā)展商委托，了解發(fā)展商需求和初步想法；明確委托要求，提交服務(wù)建議,消費者需求調(diào)查,信息整理及總結(jié) 明確項目發(fā)展基本思路,完成各部分結(jié)論,階段性總結(jié)；討論項目初步定位及開發(fā)策略設(shè)計；專家論證；與開發(fā)商進一步交流,定位初步確定,深入論證、細化定位要素及報告成稿,提交報告,發(fā)展策劃的工作流程,發(fā)展環(huán)境調(diào)研（經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)環(huán)境）,用地條件分析,房地產(chǎn)發(fā)展策劃,宏觀研究的方法與例證（經(jīng)濟與規(guī)劃） 中觀研究的方法與例證（房地產(chǎn)市場） 微觀研究的方法與例證（項目） 定位研究的方法與例證 定位的落實,宏觀研究的方法與例證（經(jīng)濟與規(guī)劃）,宏觀經(jīng)濟相關(guān)因素運行狀況及規(guī)律 國內(nèi)生產(chǎn)總值 產(chǎn)業(yè)特征及產(chǎn)業(yè)機會 固定資產(chǎn)投資總額 居民人均可支配收入及結(jié)構(gòu)分析 …… 宏觀經(jīng)濟發(fā)展給項目帶來的機會與威脅 城市規(guī)劃研究 城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃研究 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 政府關(guān)于商品住宅在市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) …… 城市發(fā)展給項目帶來的機會與威脅,例證之：V市宏觀經(jīng)濟與規(guī)劃的研究,GDP總量小，人均GDP總量大,V市國內(nèi)生產(chǎn)總值在S省占比屬于較低水平，經(jīng)濟總量規(guī)模不大。 策劃 不是簡單地對事物進行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和方式將他們組合連接成一個新事物，超越其原有價值。,戰(zhàn)略、策略,計劃、規(guī)劃,策 劃,孫子兵法《虛實篇》 “策之而知得失之計” 策：策度、籌算。是指認真分析判斷，明確對峙雙方的優(yōu)劣長短。,策劃,成功的策劃 ： 創(chuàng)造性地組合利用 【 信息＋資源＋專業(yè) 】,策劃 是人們突破常規(guī)的思維，以創(chuàng)新的方式對事物進行統(tǒng)籌和規(guī)劃。 2003年V市人均GDP39528元 ，是S省之冠。 受其計劃經(jīng)濟烙印制約，V市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，占比很低。 以SL企業(yè)為龍頭的國有經(jīng)濟在V市占絕對優(yōu)勢，非公有制經(jīng)濟增加值占GDP的比重較低。,在消費能力上，V市在崗職工的平均工資居S省第一位，甚至遠遠領(lǐng)先于第二位的B市。 項目開發(fā)必須充分把
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