【正文】 ，即因旅游社區(qū)發(fā)展而帶來(lái)的員工臨時(shí)居住人口及其家屬n（1）曲靖市溫泉組團(tuán)麒麟生態(tài)溫泉旅游社區(qū)未來(lái)人口類型首先是住宿游客在旅游社區(qū)中占有較大比例，其次隨著旅游社區(qū)的發(fā)展，會(huì)有一部分人把曲靖市溫泉組團(tuán)麒麟生態(tài)溫泉旅游社區(qū)作為新的居住場(chǎng)所并帶來(lái)相應(yīng)的勞動(dòng)力遷入。3. 發(fā)展規(guī)模隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)出現(xiàn)了人口城市化和農(nóng)村城鎮(zhèn)化的浪潮，在人口自然增長(zhǎng)得到控制的條件下，城市、城鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的區(qū)域人口增長(zhǎng)迅速。藍(lán)調(diào)碼頭，通過(guò)營(yíng)造私密、獨(dú)立、浪漫的、幽靜的休閑空間，在景觀營(yíng)造和環(huán)境布置上，布置獨(dú)享的休憩設(shè)施，吸引追求浪漫的青年人，情侶以及夫妻。從養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性三個(gè)方面進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)。社區(qū)是實(shí)現(xiàn)這些規(guī)劃目標(biāo)的載體，它不僅是一個(gè)生活空間，更是一種和諧的生活場(chǎng)景。多彩休閑是在旅游市場(chǎng)逐步被細(xì)分的背景下，滿足不同游客的出游目的而產(chǎn)生的。而這也正是規(guī)劃者希望在旅游社區(qū)空間上著力打造的一個(gè)目標(biāo)，營(yíng)造的一種氛圍！作為一個(gè)度假社區(qū)，它必然會(huì)向游客提供多樣化的休閑產(chǎn)品。雖然目前健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)還處在初始期，但是它的市場(chǎng)需求潛力巨大，市場(chǎng)增長(zhǎng)率高。作為一個(gè)健康社區(qū)，它必然將提供高品質(zhì)的健康生活。發(fā)展定位與規(guī)模1. 發(fā)展定位創(chuàng)能科技依據(jù)曲靖市現(xiàn)狀發(fā)展水平、區(qū)域地位、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件及城市發(fā)展目標(biāo)，以及國(guó)內(nèi)健康旅游發(fā)展?fàn)顩r確定曲靖市溫泉組團(tuán)麒麟溫泉生態(tài)旅游社區(qū)的整體發(fā)展定位為：健康度假社區(qū)健康、度假、社區(qū)是這個(gè)地區(qū)發(fā)展定位的關(guān)鍵詞，或者說(shuō)是這個(gè)地區(qū)發(fā)展的內(nèi)在屬性。在這個(gè)社區(qū)，人們獲得的不僅僅是一個(gè)良好的生活環(huán)境、出色的康復(fù)服務(wù)設(shè)施，更為重要的是它還提供了一種健康關(guān)懷的生活態(tài)度。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，健康產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度低，仍處于低水平競(jìng)爭(zhēng)格局，行業(yè)利潤(rùn)率很高。在這個(gè)社區(qū)，人們不僅可以享受到溫泉療養(yǎng)，還可以體驗(yàn)到水主題娛樂(lè)，爨文化等多樣化的休閑度假方式。由于游客的生活環(huán)境、職業(yè)特征，以及性格偏好存在很大差異，他們對(duì)休閑產(chǎn)品的選擇也千差萬(wàn)別。旅游社區(qū)所提供的居住環(huán)境應(yīng)該是遠(yuǎn)離都市的喧囂，充滿了田園野趣、醇美靜逸的生活情景。主要項(xiàng)目分為四個(gè)板塊：健康管理中心、七彩溫泉谷、養(yǎng)生爨園、藍(lán)調(diào)碼頭。其中，健康管理中心以健康管理為中心，為健康人群、亞健康人群和康復(fù)人群提供全面的健康體檢、健康管理的服務(wù)。國(guó)際會(huì)議中心及酒店提供高科技的先進(jìn)會(huì)議配套硬件設(shè)施，通過(guò)內(nèi)部的建筑設(shè)計(jì)和裝飾營(yíng)造寬松和愜意的氛圍。同時(shí),曲靖市溫泉組團(tuán)麒麟生態(tài)溫泉旅游社區(qū)身具有較強(qiáng)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，優(yōu)越的地理位置和較高的資源環(huán)境決定了曲靖市溫泉組團(tuán)麒麟生態(tài)溫泉旅游社區(qū)未來(lái)的人口發(fā)展將伴隨著大量的機(jī)械增長(zhǎng)。同是當(dāng)?shù)厣鐣?huì)人口也會(huì)有相對(duì)比較緩慢的自然增長(zhǎng)。 當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝冢串?dāng)?shù)赜捎谧匀辉鲩L(zhǎng)的常住居民，以及因旅游社區(qū)發(fā)展而帶來(lái)的新遷入人口及其家屬（2）暫住人口I規(guī)模預(yù)測(cè)暫住人口I主要是因前來(lái)溫泉旅游社區(qū)度假游客中在溫泉旅游社區(qū)住宿的人口。 溫泉娛樂(lè)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)單純的溫泉娛樂(lè)能夠吸引的正?？土髁渴?6萬(wàn)，高峰流量在3000人/天左右。預(yù)計(jì)初期對(duì)于健康體檢市場(chǎng)的滲透率會(huì)比較高，可以達(dá)到40%左右。曲靖地區(qū)的訪客占到60%。n 基地接待總量預(yù)測(cè)以上的四類市場(chǎng)存在相互滲入、相互補(bǔ)充。　時(shí)間2010年2015年2020年旅游總?cè)舜危ㄈf(wàn)人次）90—100110—120140—150所以曲靖市溫泉組團(tuán)麒麟生態(tài)溫泉旅游社區(qū)的住宿人口平均每天約為3800人,節(jié)假日高峰為6000人,周末為40005000人,平日為3000人。根據(jù)國(guó)際旅游組織經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)曲靖市城市總體規(guī)劃（2005－2020）中心城區(qū)現(xiàn)狀、%、%、%。與規(guī)劃年限的說(shuō)明相呼應(yīng)。旅游社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 1. 旅游社區(qū)發(fā)展的宏觀背景分析創(chuàng)能科技（1）云南省旅游發(fā)展階段n到九十年代中期，以大理為代表的自然風(fēng)光觀光、古鎮(zhèn)加民族風(fēng)情型的產(chǎn)品的開發(fā)，支持著云南旅游的持續(xù)發(fā)展。相對(duì)于第一階段的爆炸式發(fā)展，這一時(shí)期的發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)固提升階段。 鞏固期(2004年至今)從2004年開始，云南旅游繼續(xù)發(fā)展，但是發(fā)展速度開始放緩。總體來(lái)看，這20年來(lái)云南的旅游發(fā)展非常迅速，獲得令人矚目的成績(jī)。從1988年到2005年接待海外游客人數(shù)增長(zhǎng)29倍，外匯旅游收入增長(zhǎng)41倍。 旅游收入增長(zhǎng)放緩，發(fā)展遇到瓶頸，需要新的驅(qū)動(dòng)力。休閑度假旅游產(chǎn)品開始出現(xiàn)并獲得發(fā)展，但是發(fā)展的主方向還不明確。云南省的旅游總收入排在全國(guó)第14位，只有第一位廣東省的23%，在西南三省一市中，云南省的旅游收入只占四川省的60%。 游客人均消費(fèi)水平低，旅游開發(fā)需要提質(zhì)增效。n 為進(jìn)一步加快云南旅游發(fā)展，爭(zhēng)取到2010年初步實(shí)現(xiàn)把云南建設(shè)成為中國(guó)和亞洲地區(qū)重要的國(guó)際旅游勝地和旅游目的地，建設(shè)成為中國(guó)通向東南亞、南亞的國(guó)際旅游集散中心，使旅游產(chǎn)業(yè)成為全省重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，必須保證今后七年云南旅游經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出規(guī)模始終保持較快增長(zhǎng)，到2010年實(shí)現(xiàn)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一番的目標(biāo)?！獙?duì)外對(duì)內(nèi)開放戰(zhàn)略充分發(fā)揮旅游業(yè)在我省對(duì)外對(duì)內(nèi)開放的先導(dǎo)作用和“民間外交”的特殊功能，積極推進(jìn)區(qū)域旅游合作，進(jìn)一步開放云南旅游市場(chǎng)，打破地區(qū)服務(wù)壁壘，簡(jiǎn)化游客出入境手續(xù)，積極探索與周邊省份和周邊國(guó)家或地區(qū)建立資源共享、市場(chǎng)互動(dòng)的區(qū)域旅游合作機(jī)制，加快引進(jìn)國(guó)內(nèi)外資金、技術(shù)、人才和先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，全面提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，進(jìn)一步推進(jìn)云南旅游業(yè)的國(guó)際化進(jìn)程。積極推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)自然文化遺產(chǎn)和文物古跡的保護(hù)，合理開發(fā)和有效利用文物資源。滇西北大理、麗江、迪慶、怒江四州市，抓住“中國(guó)香格里拉生態(tài)旅游區(qū)”建設(shè)的機(jī)遇，進(jìn)一步加快發(fā)展以世界自然文化遺產(chǎn)為重點(diǎn)，歷史文化名城和民族風(fēng)情、自然景觀為特色的旅游開發(fā)與建設(shè)，建成中國(guó)一流、世界知名的民族文化生態(tài)旅游區(qū)。滇西保山、德宏兩州市，充分發(fā)揮火山溫泉、民族風(fēng)情、邊地文化和邊境區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)以溫泉度假、生態(tài)旅游為主的康體休閑度假產(chǎn)品和以民族風(fēng)情、邊地文化、珠寶購(gòu)物、邊境旅游為特色的跨國(guó)旅游產(chǎn)品，建成面向南亞、特色鮮明的重要康體度假和邊境旅游區(qū)。滇東北昭通市、昆明的東川區(qū)和曲靖北部地區(qū)，要以四川、重慶、貴州和省內(nèi)游客為重點(diǎn)客源市場(chǎng)，大力發(fā)展以生態(tài)旅游、溫泉度假、城市休閑、夏季避暑、大江漂流和自駕車旅游等為重點(diǎn)的旅游產(chǎn)品，盡快建成云南又一個(gè)新興旅游區(qū)。 滇黔桂喀斯特生態(tài)文化旅游區(qū)：與貴州、廣西共同打造喀斯特生態(tài)文化旅游圈。（4）對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的啟示n這為基地的規(guī)劃發(fā)展提供了良好的基點(diǎn)。在旅游發(fā)展的布局上從滇西的一支獨(dú)秀向滇西、滇東兩翼齊飛的方向發(fā)展。 在客源方面，大力加強(qiáng)對(duì)于海外客源和中高端客源的吸引也是云南旅游十一五規(guī)劃的重點(diǎn)。 針對(duì)二次創(chuàng)業(yè)的規(guī)劃，麒麟溫泉應(yīng)該從度假角度出發(fā)，針對(duì)區(qū)域的實(shí)際情況，同時(shí)也要跳出地區(qū)，從更全面、更高的高度針對(duì)可能的市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)定位和產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。1996年旅游總收入不到1億元。到2002年，全市接待游客人數(shù)達(dá)到365萬(wàn)。2006年曲靖接待國(guó)內(nèi)游客508萬(wàn)人次。（2）曲靖市旅游發(fā)展存在的問(wèn)題n旅游人數(shù)并沒(méi)有帶來(lái)應(yīng)有的效益。 旅游發(fā)展速度低于全省平均水平2002－2005年接待人次年均增長(zhǎng)率6%，低于全省11%的增長(zhǎng)率。 產(chǎn)品開發(fā)比較零散，缺乏支撐起整個(gè)地區(qū)的精品項(xiàng)目與整個(gè)云南省旅游開發(fā)相比較，曲靖缺乏旅游精品項(xiàng)目。 景點(diǎn)分散，尚未構(gòu)成旅游目的地曲靖旅游產(chǎn)品的開發(fā)比較零散，旅游景點(diǎn)之間缺乏有機(jī)連接，并且缺乏真正意義上的旅游集散中心來(lái)指導(dǎo)和服務(wù)游客。 現(xiàn)有的旅游產(chǎn)品季節(jié)性明顯，接待季節(jié)性波動(dòng)大由于產(chǎn)品局限在觀光型旅游產(chǎn)品范圍，季節(jié)性明顯。曲靖的旅游基本還集中于剛性消費(fèi)，旅游開發(fā)還未能吸引游客停留并且擴(kuò)大消費(fèi)。入境游人數(shù)和收入的比例都不到1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全省水平。 目標(biāo) 5—8年時(shí)間實(shí)現(xiàn)接待總?cè)藬?shù)650萬(wàn)人次，旅游總收入50億元n重點(diǎn)打造北線：以雄偉的山水景觀為背景，以悠久的歷史文化為底蘊(yùn)，兼紅色文化特色，集生態(tài)景觀和歷史名城為一體，適宜開發(fā)生態(tài)旅游、文化追懷、戶外康體等多種旅游方式的歷史文化旅游區(qū)。三橫：中線、北線、南線。 海外客源特征入境游客年齡特征：游客以中青年為主，主要集中在25－44歲之間，占到46%。旅華次數(shù)：初次到華旅游游客為主，3次以上旅華游客的比例也比較高。出游方式：以選擇家庭或親朋好友結(jié)伴或自己出游的散客為主，%的國(guó)內(nèi)游客是散客，且呈上升趨勢(shì)?？驮捶植迹菏⊥庥慰驼?1%，并且比重上升。停留時(shí)間： 過(guò)夜游客占61%，一日游游客占39%，過(guò)夜游客比重有所下降，一日游比重上升。對(duì)昆明－石林－溫泉－昆明環(huán)線的認(rèn)知：50%以上的被調(diào)查者表示愿意走環(huán)線；可以接收的心理價(jià)位以100－200元為主；高收入人群的消費(fèi)意愿集中在100－500元；時(shí)間是旅游者不愿意走環(huán)線的主要因素。出游方式：昆明4小時(shí)以內(nèi)以私家車作為主要出游方式的占到52%；在出游游客中，高端市場(chǎng)比例達(dá)到76%；在云南省內(nèi)旅游的70%都是與家人朋友一起。距昆明2－3小時(shí)車程的旅游的吸引因素主要是自然風(fēng)光，其次就是溫泉。 云南省主要溫泉通過(guò)游客意愿調(diào)查，分析各主要溫泉的現(xiàn)實(shí)地位與未來(lái)潛力，基本可知：——安寧溫泉仍占較大市場(chǎng)份額；——騰沖火山熱海溫泉、滇池春天市場(chǎng)潛力巨大；——彌勒溫泉、玉溪映月潭近兩年來(lái)發(fā)展迅猛，在昆明市場(chǎng)影響較大；——柏聯(lián)溫泉、世紀(jì)金源SPA市場(chǎng)接受程度有限。60余個(gè)溫泉泡池，30余種特色溫泉池和溫泉SPA水療 n昆明及周邊地區(qū)的休閑帶開始形成，但是還缺乏市場(chǎng)針對(duì)性，沒(méi)有形成明確的體系和發(fā)展方向。 游客構(gòu)成：入境游客比例小入境人數(shù)、收入比重都不到1%，云南省比重分別達(dá)到2%和10%。n 麒麟?yún)^(qū)是重要的基礎(chǔ)市場(chǎng)之一——麒麟?yún)^(qū)作為曲靖、乃至云南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較強(qiáng)的區(qū)域，休閑消費(fèi)潛力比較大；——人均生產(chǎn)總值、可支配收入和儲(chǔ)蓄存款都比較高；——發(fā)達(dá)的工業(yè)所延伸的商務(wù)、會(huì)議等休閑消費(fèi)，是片區(qū)重要的基礎(chǔ)市場(chǎng)之一。n、居住市場(chǎng)分析對(duì)于城市化水平低于工業(yè)化水平的曲靖，人才成為曲靖市實(shí)現(xiàn)珠江源大城市發(fā)展目標(biāo)的關(guān)鍵。（1）休閑市場(chǎng)分析n ——從消費(fèi)意識(shí)來(lái)看，市民休閑消費(fèi)額度少、消費(fèi)形式簡(jiǎn)單、消費(fèi)意識(shí)還比較落后。 麒麟?yún)^(qū)居民休閑未來(lái)需求 ——麒麟?yún)^(qū)的人均GDP已經(jīng)超過(guò)2000美元，是進(jìn)入文化休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期?！梓?yún)^(qū)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，可以從兩方面對(duì)麒麟?yún)^(qū)未來(lái)市民休閑娛樂(lè)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)：根據(jù)昆明市民休閑娛樂(lè)現(xiàn)狀特征來(lái)推測(cè)麒麟?yún)^(qū)市民休閑娛樂(lè)發(fā)展的趨勢(shì)，昆明市城鎮(zhèn)居民可支配收入為9616元，比麒麟?yún)^(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入高出5%。根據(jù)麒麟?yún)^(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來(lái)預(yù)測(cè)，2010年，麒麟?yún)^(qū)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到12800元，接近2005年廣東省的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平。 麒麟?yún)^(qū)房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和需求——麒麟?yún)^(qū)商品房開發(fā)在“十五”期間快速發(fā)展，商品房開發(fā)銷售進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)初期高速發(fā)展時(shí)期。別墅類銷售面積占到預(yù)售面積的88%，空置率只有2%。 麒麟?yún)^(qū)房產(chǎn)未來(lái)需求 ——未來(lái)的需求量根據(jù)城市總體規(guī)劃，中心城區(qū)人口規(guī)模預(yù)測(cè)到2010年將達(dá)到45萬(wàn)人。城市撤遷、外地人置業(yè)、投資性購(gòu)房都會(huì)帶來(lái)新的住房需求。——居住質(zhì)量曲靖的房地產(chǎn)質(zhì)量還比較落后?！慨a(chǎn)價(jià)格61%的被調(diào)查者表示愿意接受住房單價(jià)水平為1000元/平方米至1700元/平方米。 綜上所述——曲靖特別是麒麟?yún)^(qū)的商品房仍處于總量增長(zhǎng)型發(fā)展時(shí)期，潛在需求的釋放有很大潛力。居民對(duì)于房?jī)r(jià)的接受幅度超過(guò)現(xiàn)有房?jī)r(jià)的平均水平。而提升基地的生態(tài)質(zhì)量，營(yíng)造良好的生態(tài)環(huán)境，也是實(shí)現(xiàn)基地最終發(fā)展目標(biāo)的前提?；匦枰颓甘衅渌皡^(qū)密切合作，協(xié)調(diào)發(fā)展，形成多元化旅游產(chǎn)品鏈。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的分析，結(jié)合市場(chǎng)份額和市場(chǎng)成長(zhǎng)性來(lái)確定重點(diǎn)發(fā)展的