【正文】 時(shí)，價(jià)格會(huì)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇而出現(xiàn)波動(dòng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。 今年的貴陽(yáng)地產(chǎn)高層市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，競(jìng)爭(zhēng)主要緣于以下幾方面的原因： 首先，買(mǎi)家市場(chǎng)空間不大是最主要的原因。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 （一）區(qū)域市場(chǎng)地段的特性 1．從市場(chǎng)板塊角度分析 貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類(lèi) ,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi) (除中華路 )板塊、環(huán)市路外圍板塊。增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個(gè)人帳戶(hù)，逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人。目前市內(nèi)房改政策主要有： l住房公積金貸款 l住房公積金的實(shí)施 l存量補(bǔ)貼的發(fā)放 l按揭貸款（可貸至 8 成 30 年，利率調(diào)低） l個(gè)人住房貸款 這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。這必將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的動(dòng)蕩，形成高層市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會(huì)發(fā)掘許多新的賣(mài)點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會(huì)比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會(huì)在今年上半年推出。 4．高層樓盤(pán)的質(zhì)量會(huì)越來(lái)越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。 現(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、 辦三用。而在城市副中心地帶對(duì)住家而言，相對(duì)中心區(qū)就較為理想。 貴陽(yáng)市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車(chē)流都非常大。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開(kāi)發(fā)量的增加而逐漸減少，未來(lái)的高層想以地段為優(yōu)勢(shì)已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來(lái)贏得市場(chǎng)。 為此，敝司通過(guò)了幾個(gè)月的時(shí)間，對(duì)貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)做了如下的綜合預(yù)測(cè)。 高層樓盤(pán)發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個(gè)性化向綜 合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤(pán)過(guò)渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由 90 年代的暴發(fā)戶(hù) “土包子 ”轉(zhuǎn)變?yōu)?90年代 “紳士 ”型的富貴一族，自然對(duì)高層樓盤(pán)的要求也越來(lái)越高。中天花園、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說(shuō)明。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來(lái)的這部分人的消費(fèi)對(duì)象，高層住宅市場(chǎng)從而產(chǎn)生。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢(qián)投向房地產(chǎn)，這從 2000 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá) 200 萬(wàn) M2 可以看出。 三、項(xiàng)目策劃方案決策階段 根據(jù)測(cè)試市場(chǎng)階段得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市 場(chǎng)接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 樓盤(pán)文案策劃大全（二） 第一部分 市場(chǎng)分析 一、 貴陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析 (一 ) 2000 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)整體分析： 2000 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。 （二） 2000 年貴陽(yáng)高層住宅市場(chǎng)分析 貴陽(yáng)系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國(guó)西南地區(qū) 重要的交通樞紐。 2000 年是貴陽(yáng)高層樓盤(pán)飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。歐陸風(fēng)格高層樓盤(pán)逐步走向市場(chǎng)。 縱觀 2000年的高層樓盤(pán)市場(chǎng)，多數(shù)以地段（如中華路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)到了熾熱化程度，大多數(shù)會(huì)所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來(lái)越高，而高層樓盤(pán)真正理念是能體現(xiàn)生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。（僅供參考） l高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 任何一個(gè)市場(chǎng)都必須經(jīng)過(guò)： 萌芽 成長(zhǎng) 成熟 衰落 更新 貴陽(yáng)的高層市場(chǎng)目前正處在成長(zhǎng)階段，其未來(lái)發(fā)展將呈如下勢(shì)態(tài)： 1．高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。目前， “在水一方 ”的推出就拉開(kāi)了這種走勢(shì)的帷幕。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開(kāi)發(fā)的土地又少。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)的條件。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開(kāi)發(fā)的地段特性所造成的。 在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶(hù)都大致相同的樓盤(pán)，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無(wú)特色高層住宅將會(huì)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。這必將會(huì)造成部份原有物業(yè)的滯銷(xiāo)。 今年，市場(chǎng)郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶(hù)型市場(chǎng) 將會(huì)吸引部分喜愛(ài)優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶(hù)。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增 加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。其中，參加房改購(gòu)買(mǎi)了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ) 清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)準(zhǔn)入證》的職工、未購(gòu)公有住房的職工，由各單位集中報(bào)省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開(kāi)戶(hù)銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。 中華路板塊 (均價(jià) 3600 元 /M2 左右 ) 作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽(yáng)市的商業(yè)中心 ,也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域 ,近兩來(lái)一直是房地 產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng) ,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展 ,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開(kāi)發(fā)理念 ,對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用 ,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受 ,成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶 ,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升 ,由于開(kāi)發(fā)相對(duì)過(guò)量 ,處于供過(guò)于求的狀態(tài) ,加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門(mén)檻 ,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷(xiāo)售均價(jià)為 3600 元 /M2 左右。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會(huì)越來(lái)越成熟。有限的購(gòu)買(mǎi)力，舊盤(pán)還 沒(méi)有徹底消化完，新盤(pán)又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤(pán)個(gè)性少，缺少差異化賣(mài)點(diǎn)，是樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的又一大原因。 貴陽(yáng)市今年的高層報(bào)建量超過(guò) 100 萬(wàn)平方米，加上空置積壓，可見(jiàn)高層供給已經(jīng)過(guò)量。部分急需資金的開(kāi)發(fā)商會(huì)想 方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng)一些正在猶豫的開(kāi)發(fā)商把價(jià)格往下拉，繼而形成整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格下滑。 （三） 區(qū)域內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的分析 本項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，但有些物業(yè)與本項(xiàng)目不是處于同一時(shí)間開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，因此針對(duì)本項(xiàng)目真正具有競(jìng)爭(zhēng)性的 卻較少。人民廣場(chǎng)近在咫尺。 1. 新大陸廣場(chǎng)在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是： 全新城市居住地理觀念 全新健康舒暢居住空間 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格 全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵 全新智能化物管模式 1) 全新城市居住地理概念 a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。 b. 全景落地窗與大凸窗。 b. 歐陸建筑符號(hào)點(diǎn)綴。 時(shí)代名仕樓： 時(shí)代名仕樓位于貴陽(yáng)市 “鉑金地段 ”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。采用超大戶(hù)型 165205m2，且 80M2 的大客廳盡顯尊耀。 c. 維護(hù)服務(wù)； d. 清潔服務(wù)； e. 當(dāng)用戶(hù)需要時(shí)，可與用戶(hù)簽訂服務(wù)合同；滿(mǎn)足用戶(hù)諸如接送小孩，看護(hù)老人，購(gòu)物等方面的服務(wù)。 新進(jìn)貴山苑： 此項(xiàng)目是與本項(xiàng)目靠得最近的地段可比樓盤(pán)，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會(huì)上亮相，現(xiàn)在價(jià)位暫定為起價(jià) 2680 元 / M2 ，均價(jià)大約在 2910元 / M2 左右；以地段和周邊配套成熟來(lái)吸引買(mǎi)家。在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上，聘請(qǐng)深圳的設(shè)計(jì)師為其設(shè)計(jì)，以大客廳、大臥室來(lái)體現(xiàn)尊崇；在 3 米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯(cuò)層、復(fù)式三種戶(hù)型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景 陽(yáng)臺(tái)和外挑的飄窗，最小的面積在 98 平方米左右。 2. 周邊設(shè)施： 學(xué)校：十 二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師 醫(yī)院：省醫(yī) 銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行 購(gòu)物：時(shí)代廣場(chǎng)、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰 酒店：柏頓酒店、百誠(chéng)酒店、鮮花大廈、盛安酒店 交通：由于地處市中心，所以交通四通八達(dá)。 中華中路版塊是貴陽(yáng)市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個(gè)區(qū)域，而本項(xiàng)目正好地處這個(gè)最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開(kāi)發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價(jià)值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無(wú)疑將成為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。各戶(hù)型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。 5． 市場(chǎng)有空間 在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。 8．品質(zhì)較高 本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和部分建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出 80cm，中空復(fù)式樓設(shè)計(jì)，地下室停車(chē)場(chǎng)，五樓空中花園，四樓私家會(huì)所，三梯六戶(hù)設(shè)計(jì)，戶(hù)均電梯使用率較高，在同類(lèi)項(xiàng)目中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。 建議：需要和較專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤(pán)，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤(pán)）的客戶(hù)。因此空置率提高，應(yīng)該說(shuō)從今年下半年底或明年開(kāi)始，貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。 海恒貴 山園 休閑娛樂(lè)會(huì)所 由于此項(xiàng)目 還在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，無(wú)售樓部、樓書(shū)等，情況不明 天恒城市花園 近千平方米的會(huì)所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)、老人憩園、兒童樂(lè)園 由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套 時(shí)代名 仕樓 康體中心、兒童樂(lè)園、 1600 M2 高級(jí)觀光會(huì)所 龍港國(guó)際中心 豪華私人住宅會(huì)所，設(shè)俱樂(lè)部會(huì)員制的健身中心、中西餐廳、夜總會(huì)、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺(tái)游泳池 在會(huì)所的設(shè)計(jì)上頗具心思 新大陸 廣場(chǎng) 群樓頂層的立體式園林會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制 提出園林會(huì)所的概念 三、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品特征分析 物業(yè)名稱(chēng) 窗 陽(yáng)臺(tái) 主臥是否有衛(wèi)生間（高層） 層高 新進(jìn)貴山苑 外挑飄窗 景觀陽(yáng)臺(tái) A戶(hù)型 M2：無(wú) B 戶(hù)型 M2：有 M2 C 戶(hù)型 M2：有 M2 D 戶(hù)型 M2：有 M2 E 戶(hù)型 M2 :有 M2 3 米 海恒貴山園 外挑飄窗 三陽(yáng)臺(tái)（主臥陽(yáng)臺(tái)為圓形） 全有 3 米 天恒城市花園 外挑飄窗 一般 天景園 B 棟 C、 D 有 天恒大廈南座 A、 B、 C、 D、 E 全有 3 米 時(shí)代名仕樓 落地窗，樣式普通，設(shè)計(jì)較為老式 內(nèi)陽(yáng)臺(tái) 全有 龍 港國(guó)際中心 普通 一般 全有 3 米 新大陸廣場(chǎng) 全落地窗和大突窗 觀景陽(yáng)臺(tái) 生活陽(yáng)臺(tái) A、 B、 C、 D、 E 除 B 外全有 米 四、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析 物業(yè)名稱(chēng) 智能化 裝修標(biāo)準(zhǔn) 新進(jìn) 貴山苑 可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng) 墻體：高級(jí)外墻涂料、高級(jí)墻磚 屋頂：防水隔熱保護(hù)層 樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級(jí)名牌電梯兩臺(tái) 進(jìn)戶(hù)門(mén)：高級(jí)防火防盜門(mén) 地面：水泥沙漿找平 墻面：瓷粉飾面一次 窗戶(hù)：高級(jí)鋁合金 海恒 貴山園 防盜報(bào)警系統(tǒng)、紅外線(xiàn)監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管 理系統(tǒng) 毛坯 天恒城市花園 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng) 公共部分裝修、 煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門(mén)廳及過(guò)廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)代 名仕樓 自動(dòng)報(bào)警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子遙控中央門(mén)鎖 鋁窗配藍(lán)色玻璃 龍港 國(guó)際中心 中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門(mén)鈴對(duì)講 外墻裝飾：高級(jí)顏色瓷片附 加線(xiàn)條圖案 候梯廳：墻身高級(jí)瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈 浴室：墻身高級(jí)圖案瓷片于頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚 臥室：墻身涂磁粉三遍 廚 房：高級(jí)瓷片于頂，地面防滑地磚 客 /飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平 陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)防滑地磚 門(mén)：進(jìn)戶(hù)高級(jí)實(shí)心雕花木門(mén) 窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗 新大陸 廣場(chǎng) 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng) 門(mén)：防火防盜門(mén) 室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)敞式或半開(kāi)敞式并配金屬欄桿。 所有戶(hù)型都沒(méi)有走入式衣柜 時(shí)代名仕樓 室內(nèi)梁較粗大，且有黑房 龍港國(guó)際中心 都有主衛(wèi) A、 C 有黑衛(wèi)； A、 B浴室相對(duì)，臥室對(duì)廚房； C、 D 臥室對(duì)浴 室；E、 F 臥室對(duì)浴室，私密性極差 新大陸廣場(chǎng) A、 C、 D、 E 另備工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)； B另備更衣房、工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；A、 C 主臥房有轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái) 室內(nèi)梁較粗大，異型房較多 樓盤(pán)文案策劃大全（六） 第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略