【正文】 誤 !未定義書簽。 “ 貴通 ?映月灣 ” 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 2 目 錄 一．總論 ........................................... 6 項(xiàng)目背景 ................................................ 6 項(xiàng)目暫定名稱 ...................................... 6 項(xiàng)目公司簡(jiǎn)介 ...................................... 6 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ............................ 6 項(xiàng)目概況 ................................................ 7 總體定位 .......................................... 7 擬建地點(diǎn) .......................................... 7 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo) .................................. 7 項(xiàng)目建設(shè)條件 ...................................... 8 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 .......................... 8 二．宏觀投資環(huán)境分析 ............................... 10 成都市宏觀環(huán)境 ......................................... 10 成都城市發(fā)展方向及格局 ................................. 15 成都市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ............................... 17 近期重要政策解讀 ....................................... 22 三．項(xiàng)目所在區(qū)域概況 ............................... 26 區(qū)域發(fā)展背景 ........................................... 26 雙流縣區(qū)域概況 ......................................... 26 雙流國(guó)際新城發(fā)展規(guī)劃 ................................... 27 雙流國(guó)際新城功能定位 ............................. 28 雙流國(guó)際新城空間結(jié)構(gòu) ............................. 29 3 雙流國(guó)際新城交通規(guī)劃 ............................. 30 四．項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ..................... 32 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ......................................... 32 土地市場(chǎng)情況 ........................................... 34 區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 ................................... 34 住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況 ................................. 35 住宅產(chǎn)品需求情況 ................................. 35 住宅產(chǎn)品價(jià)格情況 ................................. 35 客群分析 ......................................... 36 項(xiàng)目規(guī)模 ......................................... 37 戶型區(qū)間 ......................................... 38 容積率 ........................................... 39 典型樓盤戶型配比分析 ............................. 39 典型樓盤分析 ..................................... 40 項(xiàng)目所在地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 ......................... 50 東升商業(yè)發(fā)展特征分析 ............................. 50 項(xiàng)目所在地商業(yè)情況調(diào)研及分析 ..................... 52 五．項(xiàng)目定位分析 .................................. 58 項(xiàng)目開發(fā)條件 ........................................... 58 項(xiàng)目 SWOT 分析 .......................................... 62 項(xiàng)目發(fā)展策略分析 ....................................... 67 項(xiàng)目可選擇的發(fā)展方向 ............................. 67 方案一描述分析 ................................... 67 方案二描述分析 ................................... 71 方案三描述分析 ................................... 74 項(xiàng)目發(fā)展策略建議 ................................. 76 4 項(xiàng)目定位 ............................................... 76 項(xiàng)目總體定位 ..................................... 76 產(chǎn)品類型定位 ..................................... 77 住宅部分定位 ........................................... 78 項(xiàng)目指標(biāo)分析 ..................................... 78 目標(biāo)客群定位 ..................................... 79 戶型設(shè)計(jì) ......................................... 84 價(jià)格定位 ......................................... 93 商業(yè)部分定位 ........................................... 95 總體檔次定位 ..................................... 95 商業(yè)形態(tài) SWOT 分析 ................................ 95 建筑 形態(tài)定位 ..................................... 97 業(yè)態(tài)定位 ......................................... 98 產(chǎn)品建議 ......................................... 98 價(jià)格定位 ......................................... 99 六．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 .............................. 101 項(xiàng)目總平規(guī)劃設(shè)計(jì) ...................................... 101 項(xiàng)目配套物業(yè)功能設(shè)計(jì) .................................. 104 項(xiàng)目立面及風(fēng)格設(shè)計(jì) .................................... 104 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì) .......................................... 105 七．投資效益財(cái)務(wù)分析 .............................. 107 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) ...................................... 107 項(xiàng)目投資概算 .......................................... 107 項(xiàng)目收益測(cè)算 .......................................... 108 項(xiàng)目盈利能力分析 ...................................... 108 不確定性分析 .......................................... 109 5 敏感性分析 ...................................... 109 盈虧平衡分析 .................................... 110 八．風(fēng)險(xiǎn)與不可行性研究 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 自然風(fēng)險(xiǎn) ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn) ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 20xx 年 8月其質(zhì)量體系通過 ISO9002： 1994 國(guó)際質(zhì) 量認(rèn)證， 20xx 年 4月率先通過 ISO9001： 20xx 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證， 20xx 年 6 月通過三峽認(rèn)證中心ISO9001： 20xx、 ISO1400 和 OHSAS18001 三體系整合認(rèn)證。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 7 ① 雙流縣人民政府與四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司簽訂的用地協(xié)議 ② 雙流縣規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 ③ 國(guó)家制定頒布的有關(guān)法規(guī)條例 ④ 本項(xiàng)目地塊的基本建設(shè)條件 項(xiàng)目概況 總體定位 “東升區(qū)域內(nèi)的高檔電梯社區(qū)” 擬建地點(diǎn) “貴通 ?澗槽村 ”項(xiàng)目建設(shè)地址位于 東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處。 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目 處于雙流縣新老城區(qū)的過渡地帶，東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處，這樣的地理位置為項(xiàng)目未來提供了良好的客源基礎(chǔ) 。 項(xiàng)目地塊目前為待拆遷地塊，地塊沿澗槽北街一 側(cè)散落的老林盤較多，地塊內(nèi)目前有大量苗圃 。 投資評(píng)價(jià)指標(biāo)如下 ： 9 成本利潤(rùn)率（稅前）： ％ 成本利潤(rùn)率（稅后）： ％ 項(xiàng)目具有較理想的投資經(jīng)濟(jì)效果，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目可行性較強(qiáng)。人均可支配收入不斷增加，生活水平不斷提高；恩格爾系數(shù)從 20xx 年的 ％ 進(jìn)一步下降到 20xx 年的 ％； 11 20xx 年成都市城市居民人均可支配收入為 12789 元。 居民生活水平穩(wěn)步提高 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59％ 以上為貧困， 12 5059％ 為溫 飽， 4050％ 為小康， 3040％ 為富裕，低于 30％ 為最富裕。 ? 城市 個(gè) 性 分析 除了經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)外，成都因其深厚的歷史與文化底蘊(yùn)而呈現(xiàn)出強(qiáng)大的綜 13 合實(shí)力和獨(dú)特的城市性格。而“ 揚(yáng)一益二 ” 的說法，更說明成都一直就是商賈名流聚集的地方。 20xx年成都市城市居民人均可支配收入為 12789 元，增長(zhǎng) ％。 27500100020xx30004000億元重慶 貴陽(yáng) 成都 昆明2 0 0 6 年西南主要城市G D P 情況 小結(jié) 由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的不平衡，與國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)城市相比，位處西部的成都市整體城市發(fā)展水平還處于一個(gè)相對(duì)落后的水平，但是與同處西部 15 的各主要城市相比較，成都市又體現(xiàn)出明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 近年來年均 10％ 以上的 GDP 增速，超過 120 家的世界 500 強(qiáng)進(jìn)駐都證明了成都雄厚的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?。由原先的單中心發(fā)展模式逐漸演變?yōu)樯刃蔚亩嘀行母窬?。但在成都市城市化水平不斷提高，?guó)際化進(jìn)程加快的過程中，雙流 縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將取得前所未有的機(jī)遇。 城市 固定資產(chǎn) 投資額（億元） 房地產(chǎn)投 資額（億元） 房地產(chǎn)投資占 固定資產(chǎn)投資比重 上海 ％ 北京 ％ 重慶 ％ 成都 ％ 天津 ％ 廣州 ％ 深圳 ％ （數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 從城市對(duì)比來看， 20xx 年成都市房地產(chǎn)投資額超越了廣州和深圳，在全國(guó)在副省級(jí)城市中穩(wěn)居第 1 位，超越直轄市天津，在全國(guó)城市整體排名第 4 位。如上圖所示，在 20xx 年上半年無論是商品房還是商品住宅其價(jià)格增幅都在 20xx 年基礎(chǔ)上有小幅回