【正文】 風景，從每一扇窗欣賞到的都是不同的心情，孤寂、寥落都不復存在。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 楓華 藍灣 生活 是 “互動的” 住宅 強調人與場所的適應性，在相融適應的有機環(huán)境中，享受人本生態(tài)的安寧。 同 時還將自然界的植物、陽光引入到室內，形成“家在花園里，自然在家里”的健康環(huán)境， 讓人們呼吸清新的空氣，在陽光、綠樹中享受愜意 ！ 生活在 楓華 藍灣 可以享受近在咫尺的中心會所、游泳、健身、網球等健康設施，讓人們在運動與休閑中獲得健康。新住宅更 重視 居者 的 精神需求 ， 注意 強調 建筑深層次的 內容和內涵，滿足人們 豐富自身修養(yǎng)的渴望 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 龍湖南區(qū)低密度花園洋房。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四節(jié)、 功能定位 本項目根據區(qū)位條件、地塊條件，主要以居家休閑住宅為主。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 第三圈層客戶：這類客戶主要包括在外經商成功的河南人因戀巢回住及其他中意鄭州東新區(qū)居家環(huán)境的客戶。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質的物業(yè)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 *潛在威脅――潛在的項目帶來的開發(fā)威脅。 *市場狀態(tài)――鄭東新區(qū)建設步伐 的加快，配套等生活實施的健全，人氣的不斷上升。 *配套優(yōu)勢――項目周邊有北大外國語小學、省實驗中學、 47中等名校遍布，是項目配套的優(yōu)點。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 第三節(jié)、 項目 SWOT分析 項目概況 本地塊位于 CBD 的北部，南臨龍湖，西接金水河，景觀狀況優(yōu)越，基地平坦，適合開發(fā)大型居住區(qū)。 樓盤分布圖 52（ 214㎡） 最高 龍騰盛世 小高層、高層 10萬 ㎡ 未定 22（ 90110㎡） 32（ 125140㎡） 42（ 160㎡） 前期咨詢 10棟高層、小高層，總 547戶 盛世年華 高層 20萬 ㎡ 未定 21（ 5772㎡） 22（ 8090㎡） 32（ 115140㎡） 前期咨詢 16棟高層 東方名都 小高層、高層 占地 58畝 3800元 /㎡ 32（ 13 14 154㎡） 43（ 170、 ㎡） 60% 488戶 立體世界 高層 13萬 ㎡ 3200元 /㎡ 錯層 買 90㎡送 23㎡ 買 110㎡送 28㎡ 70% 2梯 6戶 運河上郡 小 高 層 ㎡ 4100元 /㎡ 22（ 95㎡） 32（ 139㎡） 53（ 299㎡） 65% 995戶 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 區(qū)域市場情況 項目 物業(yè)類型 規(guī)模 價格 主力戶型及面積 銷售率 備注 民航花園 多層 ㎡ 3800元 /㎡ 11（ 70㎡） 22（ 91㎡） 32（ 130150㎡） 42（ 170㎡） 60% 民航局內部購買一部分 綠地老街二期 多層 總 45萬 ㎡ 4100元 /㎡ 22（ 8 96㎡） 32（ 11 12 13 140㎡） 42（ 168㎡） 70% 銀行購買 500套 第一大街 多層 占地 450畝 4100元 /㎡ 32（ 1 140㎡） 42（ 160㎡） 90% 目前銷售 4期，基本接近尾聲 聯盟新城 多層 4800元 /㎡ 22（ 108㎡） 32（ 143㎡） 42（ 194㎡） 52（ 214㎡） 53（ 257㎡） 40% 目前銷售 3期 綠城百合 多層 總 45萬 ㎡ 4300元 /㎡ 32（ 12 13 140㎡） 42（ 162㎡） 70% 目前銷售 2期 阿卡迪亞 多層、小高層 總 21萬 ㎡ 4400元 /㎡ 32（ 140㎡） 42（ 15 158㎡） 65% 目前在同類物業(yè)中售價 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。人均住宅面積的提高，等這些因素為房產的開發(fā)和發(fā)展提供了一個較好的空間和舞臺。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 居住小區(qū)調整變更規(guī)劃，應 該先公示調整意向、再論證或聽證，批準后再公示。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。需要調整套明確“國十五條”中模糊的概念和指標，為各地的細則制定、政策執(zhí)行確立基礎。細則提出了中小戶型 70%比例、營業(yè)稅的 5年期限、提高高檔房首付等量化指標。加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。其中中心城區(qū)總人口將達 400 萬人。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市發(fā)展 按照總體規(guī)劃，到 2020 年，鄭州市總人口將達到 1000 萬人，相當于現在的 倍。四是人均養(yǎng)老金或離退休金的增長。 2020 年上半年鄭州市城市居民的收入和支出繼續(xù)穩(wěn)步增長，人均可支配收入增長 ％，高于消費增幅 個百分點。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 2020 年上半年鄭州市城市居民人均可支配收入為 6387 元，增長的主要原因一是工薪收入持續(xù)增長。 2020 年上半年鄭州市城市居民家庭人均消費性支出為 3646元，比去年同期增長 ％。中心城區(qū)建成區(qū)面積將達到 500 平方公里，是現在的近２倍。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 2020 年，鄭州市域內總人口將達到 1000 萬人，其中中心城區(qū)總人口將達 500 萬人以上。完善房地產開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范住房消費信貸和保險。 以結構調整、政府責任為重的 2020年房地產調控開始。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 型比例的項目按要求調整后 發(fā)放施工許可證。 《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》 河南省建設廳 一、加強規(guī)劃編制 二、嚴格控制新建住房結構比例 三、嚴肅查處違法違規(guī)行為 四、加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度 為促進房地產要穩(wěn)定住房價格，合理調整住房供應結構，支持和引導群眾改善住房條件的合理需求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。 第二節(jié) 、市場分析 整體市場情況 （ 1） 1— 8 月份商品房投銷分析 2020 年 1— 8月份 ，鄭州市取得預售資格的項目 145個，共計預售面積 萬 ㎡ ， 銷售面積 萬 ㎡ 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資 料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目 SWOT 分析 ★ 優(yōu)勢 (W) *區(qū)域優(yōu)勢――項目所在區(qū)域為新區(qū)高檔住宅密集區(qū) , 距離市區(qū)比較近 ,生活環(huán)境的優(yōu)美與交通的便利 ,會是客戶心動的主要因素。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 劣勢 (W) *競爭劣勢――周邊項目的相繼建成，對本項目的建筑風格與建筑檔次要求有很大的影響，是客戶群爭奪戰(zhàn)中的強硬對手。 *區(qū)域發(fā)展――伴隨著鄭州社會、經濟、文化的持續(xù)不斷發(fā)展，區(qū)域內會產生 投資居住兩相宜的局面 ，對項目的規(guī)劃帶來多樣性發(fā)展空間。 *宏觀政策的進一步調控，商品房等到拿到預售證時才能上市銷售，前期資金回籠慢帶來的資金壓力。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二圈層客戶：這類客戶包括鄭州市個體老板、鄭州市公務員、周邊縣市富有階層。伴隨著鄭州社會、經濟、文化的持續(xù)不斷發(fā)展，區(qū)域內會產生 投資居住兩相宜的局面 ，這些因素也會為本項目帶著客戶群。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 居家休閑： 項目為鄭東新區(qū)住宅密集區(qū) , 同時距離市區(qū)也比較近，且擁有非 常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。