【正文】 ㎡ 3800元 /㎡ 11（ 70㎡） 22（ 91㎡） 32（ 130150㎡） 42（ 170㎡） 60% 民航局內(nèi)部購買一部分 綠地老街二期 多層 總 45萬 ㎡ 4100元 /㎡ 22（ 8 96㎡） 32（ 11 12 13 140㎡） 42（ 168㎡） 70% 銀行購買 500套 第一大街 多層 占地 450畝 4100元 /㎡ 32（ 1 140㎡） 42（ 160㎡） 90% 目前銷售 4期，基本接近尾聲 聯(lián)盟新城 多層 4800元 /㎡ 22（ 108㎡） 32（ 143㎡） 42（ 194㎡） 52（ 214㎡） 53（ 257㎡） 40% 目前銷售 3期 綠城百合 多層 總 45萬 ㎡ 4300元 /㎡ 32（ 12 13 140㎡） 42（ 162㎡） 70% 目前銷售 2期 阿卡迪亞 多層、小高層 總 21萬 ㎡ 4400元 /㎡ 32（ 140㎡） 42（ 15 158㎡） 65% 目前在同類物業(yè)中售價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓盤分布圖 52（ 214㎡） 最高 龍騰盛世 小高層、高層 10萬 ㎡ 未定 22（ 90110㎡） 32（ 125140㎡） 42（ 160㎡） 前期咨詢 10棟高層、小高層，總 547戶 盛世年華 高層 20萬 ㎡ 未定 21（ 5772㎡） 22（ 8090㎡） 32（ 115140㎡） 前期咨詢 16棟高層 東方名都 小高層、高層 占地 58畝 3800元 /㎡ 32（ 13 14 154㎡） 43（ 170、 ㎡） 60% 488戶 立體世界 高層 13萬 ㎡ 3200元 /㎡ 錯層 買 90㎡送 23㎡ 買 110㎡送 28㎡ 70% 2梯 6戶 運河上郡 小 高 層 ㎡ 4100元 /㎡ 22（ 95㎡） 32（ 139㎡） 53（ 299㎡） 65% 995戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三節(jié)、 項目 SWOT分析 項目概況 本地塊位于 CBD 的北部，南臨龍湖，西接金水河，景觀狀況優(yōu)越，基地平坦，適合開發(fā)大型居住區(qū)。 項目 SWOT 分析 ★ 優(yōu)勢 (W) *區(qū)域優(yōu)勢――項目所在區(qū)域為新區(qū)高檔住宅密集區(qū) , 距離市區(qū)比較近 ,生活環(huán)境的優(yōu)美與交通的便利 ,會是客戶心動的主要因素。 項目 指標 總占地（住宅） 110 畝（合 73337 ㎡） 總建筑面積 75797 ㎡ 戶數(shù) 515 戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 *環(huán)境優(yōu)勢――項目位于運河的北面 ,僅與寬闊的運河一路之隔 ,景觀狀 況優(yōu)越，基地平坦，視覺感極強，檔次性極強。 *規(guī)模優(yōu)勢―― 項目地塊面積較大 ,又有區(qū)中路相隔 ,規(guī)模與區(qū)間功能分隔自然 .綠化、景觀相輔相成。 *配套優(yōu)勢――項目周邊有北大外國語小學、省實驗中學、 47中等名校遍布，是項目配套的優(yōu)點。 ★ 劣勢 (W) *競爭劣勢――周邊項目的相繼建成，對本項目的建筑風格與建筑檔次要求有很大的影響，是客戶群爭奪戰(zhàn)中的強硬對手。 *開發(fā)劣勢――開發(fā)工期較長，前期投資大，資金回收較慢，整體與鄭新區(qū)快速的發(fā)展步調(diào)相比拼。 ★ 機會（ T） *城市人口的不斷增多。 *市場狀態(tài)――鄭東新區(qū)建設步伐 的加快，配套等生活實施的健全，人氣的不斷上升。 *區(qū)域發(fā)展――伴隨著鄭州社會、經(jīng)濟、文化的持續(xù)不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)會產(chǎn)生 投資居住兩相宜的局面 ，對項目的規(guī)劃帶來多樣性發(fā)展空間。 *意向客戶――項目的位置與規(guī)劃會吸引 社會新銳人士、中產(chǎn)階級和省外一些購房者等 。 ★ 威脅（ o） *競爭威脅－－鄭東新區(qū)各樓盤的競爭威脅。 *潛在威脅――潛在的項目帶來的開發(fā)威脅。 *宏觀政策的進一步調(diào)控，商品房等到拿到預售證時才能上市銷售，前期資金回籠慢帶來的資金壓力。 第二章、致勝點如何？（項目定位） 第一節(jié) 、定位原則 地塊條件 通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向 市場條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二節(jié) 、客戶群定位 第一圈層客戶：這類客戶以鄭州市的私營業(yè)主、企業(yè)的中高層管理者，以及外來鄭州經(jīng)商的商業(yè)主。因為地緣優(yōu)勢的關系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。 第二圈層客戶：這類客戶包括鄭州市個體老板、鄭州市公務員、周邊縣市富有階層。 中央商務區(qū)（ CBD）中心區(qū)和龍湖居住區(qū)南區(qū)組成，聚集了金融、商務、旅游、娛樂、服務、信息、居住等復合功能物業(yè)組團 。 再加上項目本身的高品質(zhì)建設，給予這類客戶充分的信心，從而吸引 其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標市場的有效放大。 第三圈層客戶：這類客戶主要包括在外經(jīng)商成功的河南人因戀巢回住及其他中意鄭州東新區(qū)居家環(huán)境的客戶。伴隨著鄭州社會、經(jīng)濟、文化的持續(xù)不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)會產(chǎn)生 投資居住兩相宜的局面 ，這些因素也會為本項目帶著客戶群。 居住物業(yè)客戶圈層圖 鄭州市私營業(yè)主 鄭州市及周邊縣市富有階層 其他客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 客戶消費特征： 第三節(jié)、 市場定位 加國風情極品居住區(qū) 低密度高氧吧的舒適閑暇家園 本項目 地位為高檔生活區(qū)居住區(qū)，以 加拿大居住風格 為主色調(diào)，項目為兩塊居住地：南端一塊為別墅與 情景洋房及 聯(lián)體 Townhouse 系列為主；臨農(nóng)業(yè) 東 路一塊為多層 洋房 系列為主。小區(qū)內(nèi)除了配有日常生活配套和商業(yè)娛樂配套等，還將配有幼兒園和會所 。 第四節(jié)、 功能定位 本項目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要以居家休閑住宅為主。 居家休閑： 項目為鄭東新區(qū)住宅密集區(qū) , 同時距離市區(qū)也比較近，且擁有非 常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。同時完善社區(qū)各項配套、滿足高層次人群的向往愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴大。 第五節(jié)、 產(chǎn)品定位 a) 洋房 戶型占比 （參考） 客戶 消費特征 第一圈層 求生活的便利 —— 配套、交通；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)所在區(qū)域的舒適感覺；求品位 —— 社區(qū)文化營造 第二圈層 求方便 —— 與本項目距離不遠；追求高品位 —— 項目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價比 —— 項目與市區(qū)生活環(huán)境相比舒 適閑暇； 第三圈層 追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型占比 ( 洋房)15%20%10%20%35%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%9 0 1 0 0 ㎡1 1 0 1 2 5 ㎡1 3 0 1 4 0 ㎡1 5 0 1 6 0 ㎡200 ㎡以內(nèi)22323242其他 ? Townhouse 戶型占比 （參考） 第三章、我方兵力如何？（推廣