【正文】 產(chǎn)品力 —— →加國(guó)式建筑風(fēng)格，異域風(fēng)情 別墅、聯(lián)體 townhouse、花園洋房滿足個(gè)性的不同 需求 低密度，領(lǐng)略風(fēng)景詩(shī)意 人車分流，獨(dú)享生活的安靜 房型精心布局，客廳為景而生 地下車庫(kù) ， 規(guī)劃達(dá)到完全人車分流 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二階段 2020 年 2 月－ 4月 公開期（項(xiàng)目開盤正式銷售） 目標(biāo)： 媒體強(qiáng)推，強(qiáng)化項(xiàng)目的特色形象；爭(zhēng)取項(xiàng)目的一炮而紅和開盤 熱銷。 銷售促銷：推出優(yōu)惠房源 指定樓層指定單元可以享受指定的折扣價(jià)。 容容 積積 率率 ：： 建建 筑筑 密密 度度 ：： 24% 總總 戶戶 數(shù)數(shù) ：： 499 戶戶 綠綠 化化 率率 ：： 47% 綠綠 地地 面面 積積 ：： 13800平平 米米 （（ 二二 ）） 項(xiàng)項(xiàng) 目目 投投 資資 分分 析析 成成 本本 分分 析析 土土 地地 成成 本本 地地 出出 讓讓 金金 ：： 5300萬萬 單單 平平 方方 地地 價(jià)價(jià) ：： 約約 822元元 /平平 方方 米米 前前 期期 工工 程程 費(fèi)費(fèi) 用用 ：： 約約 260萬萬 元元 劃劃 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 費(fèi)費(fèi) ：： 645000 元元 （（ 多多 層層 和和 高高 層層 平平 均均 按按 10元元 /平平 方方 米米 ）） 地地 質(zhì)質(zhì) 勘勘 探探 費(fèi)費(fèi) ：： 73260元元 （（ 依依 據(jù)據(jù) 有有 關(guān)關(guān) 規(guī)規(guī) 定定 每每 平平 方方 ）） 文文 物物 勘勘 探探 費(fèi)費(fèi) ：： 73260元元 （（ 依依 據(jù)據(jù) 有有 關(guān)關(guān) 規(guī)規(guī) 定定 每每 平平 方方 ）） 三三 通通 一一 平平 費(fèi)費(fèi) ：： 387000元元 （（ 參參 考考 統(tǒng)統(tǒng) 計(jì)計(jì) 地地 段段 ， 預(yù)預(yù) 估估 單單 平平 方方 造造 價(jià)價(jià) ：： 6元元 /平平 方方 米米 ）） 各各 項(xiàng)項(xiàng) 辦辦 證證 費(fèi)費(fèi) ：： 1419000元元 （（ 預(yù)預(yù) 估估 單單 平平 方方 造造 價(jià)價(jià) ：： 22 元元 /平平 方方 米米 ， 包包 括括 工工 程程 質(zhì)質(zhì) 檢檢 費(fèi)費(fèi) 、 監(jiān)監(jiān) 理理 費(fèi)費(fèi) 、招招 標(biāo)標(biāo) 管管 理理 費(fèi)費(fèi) 、 預(yù)預(yù) 算算 審審 核核 費(fèi)費(fèi) 、 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 抗抗 震震 審審 查查 費(fèi)費(fèi) 、 消消 防防 費(fèi)費(fèi) 等等 ）） 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 建建 筑筑 工工 程程 費(fèi)費(fèi) ：： 1161萬萬 元元 （（ 預(yù)預(yù) 估估 單單 平平 方方 造造 價(jià)價(jià) 180 元元 /平平 方方 米米 ， 包包 括括 排排 水水 排排 污污 費(fèi)費(fèi) 、動(dòng)動(dòng) 力力 配配 電電 費(fèi)費(fèi) 、 智智 能能 化化 系系 統(tǒng)統(tǒng) 、 公公 共共 配配 套套 、 園園 林林 道道 路路 綠綠 化化 、 其其 它它 ）） 建建 安安 工工 程程 費(fèi)費(fèi) ：： 7095萬萬 元元 （（ 依依 據(jù)據(jù) 本本 方方 案案 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 ， 建建 議議 多多 層層 建建 安安 成成 本本 ：： 700 元元 /平平 方方 米米 ，小小 高高 層層 ：： 1300 元元 /平平 方方 米米 ）） 多多 層層 建建 安安 工工 程程 費(fèi)費(fèi) ：： 1505萬萬 元元 小小 高高 層層 建建 安安 工工 程程 費(fèi)費(fèi) ：： 5590萬萬 元元 不不 可可 預(yù)預(yù) 見見 費(fèi)費(fèi) ：： 萬萬 元元 （（ 上上 述述 三三 項(xiàng)項(xiàng) 之之 和和 *5%）） 管管 理理 費(fèi)費(fèi) ：： 萬萬 元元 （（ 上上 述述 四四 項(xiàng)項(xiàng) 之之 和和 *3%）） 其其 它它 費(fèi)費(fèi) 用用 ：： 元元 （（ 預(yù)預(yù) 估估 單單 平平 方方 造造 價(jià)價(jià) 125 元元 /平平 方方 米米 ， 包包 括括 人人 防防 費(fèi)費(fèi) 、 綠綠 化化 費(fèi)費(fèi) 、 建建 筑筑配配 套套 設(shè)設(shè) 施施 費(fèi)費(fèi) 、 墻墻 改改 基基 金金 、 其其 它它 ）） 總總 投投 資資 成成 本本 ：： 元元 （（ 不不 含含 管管 理理 費(fèi)費(fèi) ）） 開開 發(fā)發(fā) 費(fèi)費(fèi) 用用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 效益分析 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)規(guī) 劃劃 用用 地地 面面 積積 ：： 29304㎡㎡ （（ 約約 合合 44畝畝 ）） 總總 建建 筑筑 面面 積積 ：： 64500㎡㎡ 多多 層層 建建 筑筑 面面 積積 ：： 約約 21500㎡㎡ 小小 高高 層層 建建 筑筑 面面 積積 ：： 約約 43600㎡㎡ 商商 業(yè)業(yè) 房房 建建 筑筑 面面 積積 ：： 6400 ㎡㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。借助鄭州市 教委的聲望和優(yōu)勢(shì) 為活動(dòng)造勢(shì)和積累人氣。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 60%以高于全程均價(jià)促銷，加速推動(dòng)市場(chǎng)人氣，爭(zhēng)取名利雙收。 CBD 名流生活圈 該主題定位從目標(biāo)客層的定位出發(fā)，突出的是同一類人的生活積聚效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 楓華 藍(lán)灣 生活 是 “互動(dòng)的” 住宅 強(qiáng)調(diào)人與場(chǎng)所的適應(yīng)性，在相融適應(yīng)的有機(jī)環(huán)境中，享受人本生態(tài)的安寧。 龍湖南區(qū)低密度花園洋房。 第三圈層客戶：這類客戶主要包括在外經(jīng)商成功的河南人因戀巢回住及其他中意鄭州東新區(qū)居家環(huán)境的客戶。 *市場(chǎng)狀態(tài)――鄭東新區(qū)建設(shè)步伐 的加快，配套等生活實(shí)施的健全，人氣的不斷上升。 樓盤分布圖 52（ 214㎡） 最高 龍騰盛世 小高層、高層 10萬 ㎡ 未定 22（ 90110㎡） 32（ 125140㎡） 42（ 160㎡） 前期咨詢 10棟高層、小高層，總 547戶 盛世年華 高層 20萬 ㎡ 未定 21（ 5772㎡） 22（ 8090㎡） 32（ 115140㎡） 前期咨詢 16棟高層 東方名都 小高層、高層 占地 58畝 3800元 /㎡ 32（ 13 14 154㎡） 43（ 170、 ㎡） 60% 488戶 立體世界 高層 13萬 ㎡ 3200元 /㎡ 錯(cuò)層 買 90㎡送 23㎡ 買 110㎡送 28㎡ 70% 2梯 6戶 運(yùn)河上郡 小 高 層 ㎡ 4100元 /㎡ 22（ 95㎡） 32（ 139㎡） 53（ 299㎡） 65% 995戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。細(xì)則提出了中小戶型 70%比例、營(yíng)業(yè)稅的 5年期限、提高高檔房首付等量化指標(biāo)。 城市發(fā)展 按照總體規(guī)劃，到 2020 年，鄭州市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 1000 萬人，相當(dāng)于現(xiàn)在的 倍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二節(jié) 、市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)情況 （ 1） 1— 8 月份商品房投銷分析 2020 年 1— 8月份 ，鄭州市取得預(yù)售資格的項(xiàng)目 145個(gè)，共計(jì)預(yù)售面積 萬 ㎡ ， 銷售面積 萬 ㎡ 。 項(xiàng)目 SWOT 分析 ★ 優(yōu)勢(shì) (W) *區(qū)域優(yōu)勢(shì)――項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)高檔住宅密集區(qū) , 距離市區(qū)比較近 ,生活環(huán)境的優(yōu)美與交通的便利 ,會(huì)是客戶心動(dòng)的主要因素。 *宏觀政策的進(jìn)一步調(diào)控，商品房等到拿到預(yù)售證時(shí)才能上市銷售，前期資金回籠慢帶來的資金壓力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 然清新的社區(qū)環(huán)境，提供 完善的社區(qū)配套 ， 使人們能夠享受到高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境 、精致 的 生 活 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2． 附助賣點(diǎn) —— → CBD 規(guī)劃 —— →鄭州市 CBD 附近 CBD 外環(huán)道運(yùn)河綠化景觀帶 絕佳的地段，位于 CBD 和老城區(qū)交匯處 3．攻擊支撐 —— →現(xiàn)場(chǎng) —— →農(nóng)業(yè)東路街面圍板 四 )“ 水 畔豪邸 ”精神提煉 【 河 】家里家外全水系，回歸大自然 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 階段性工作： ? 戶外廣告的發(fā)布 ? 主要人流動(dòng)線的引導(dǎo)旗 ? 廣告造勢(shì)：硬廣告出擊通告開盤信息，樹立項(xiàng)目及產(chǎn)品形象； 軟文為輔，剖析區(qū)位前景和產(chǎn)品特色。 第五階段 2020 年 11 月－ 12 月 持續(xù)期（ 清盤期 ） 目標(biāo)： 一期尾盤消化，二期客戶積累和認(rèn)購(gòu)準(zhǔn)備 階段性工作： ? 熱銷炒作 ? 一期營(yíng)銷總結(jié) ? 入住嘉年華 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)