2007鄭州市別墅市場調(diào)查報告-wenkub
2023-04-07 00:08:15 本頁面
【正文】 精典產(chǎn)品品質(zhì)品位差，自然景觀不優(yōu)美以經(jīng)濟(jì)型別墅為主別墅市場的表現(xiàn)特點(diǎn)別墅開發(fā)狀況綜述（一）發(fā)展的三個階段（1）目起步階段（1992－1998）（2）數(shù)量多、分布散價格與市區(qū)高層住宅相當(dāng)功能定位有誤生活配套設(shè)施不全、不適宜居住Townhouse的優(yōu)勢和設(shè)計原則 “別墅”英文VILLA ，源自法語，可直譯為“鄉(xiāng)間的小屋”，產(chǎn)生于歐洲。 person （一般說是富有、有錢的人在鄉(xiāng)村擁有的大的豪華房子）。那么鄭州的別墅市場到底是什么狀況？存在什么問題？其發(fā)展特點(diǎn)是什么？發(fā)展趨勢又是如何呢？信證公司為此作了深入的市場調(diào)查。 調(diào)查方法：普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合，首先對鄭州市自1992年以來開發(fā)建設(shè)的別墅進(jìn)行全面調(diào)查，在弄清楚基本情況的基礎(chǔ)上，選取有代表性的樓盤進(jìn)行更深層次的調(diào)查。 調(diào)查分區(qū)：分成六大區(qū)（1）橋南新區(qū)（2）北區(qū)（北環(huán)兩側(cè)）（3）西區(qū)（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）（4）東區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）（5）南區(qū)（龍湖鎮(zhèn)）（6）市區(qū)環(huán)路以內(nèi)（2）重點(diǎn)盤子的規(guī)劃設(shè)計特色，開發(fā)策略、銷售策略。（4）預(yù)測未來鄭州別墅建設(shè)發(fā)展趨勢。別墅展的三個階段鄭州市的別墅作為商品房的開發(fā)大體可分三個階段，即起步階段（1992－1998年）；調(diào)整分化階段（1999－2000）；發(fā)展階段（2001至今）第一階段：起步階段（1992――1998年）1992年，鄧小平南巡講話和中共十四大關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的重大決策公布后，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“春天的故事”中，鄭州房地產(chǎn)同全國一樣迎來了她的第一個春天。龍湖新城是鄭州城建開發(fā)總公司在南區(qū)龍湖鎮(zhèn)開發(fā)的，先后開發(fā)獨(dú)立別墅111幢，尚有46幢未售出，雙拼別墅43幢86套，尚有4幢8套未售出，平均售價2200－2400元／平方米，入住率僅為百分之幾。臺胞小區(qū)建筑形式非常落伍，猶如農(nóng)村住宅，只是有獨(dú)家小院而已，建筑造型呆笨，毫無環(huán)境特色。 帝苑別墅自1993年建成后，一套未賣，直至1999年才二次起動。u 加強(qiáng)營銷最具代表的樓盤是“帝苑別墅”，在停滯六年后，帝苑別墅請河南信證置業(yè)咨詢有限公司做營銷代理，在經(jīng)過重新包裝后于1999年再次推出，品質(zhì)雖顯落后，但由于具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，緊鄰的鄭州中學(xué)及鄭州中學(xué)附屬小學(xué)已成規(guī)模，又與鄭州美術(shù)館隔街相望，合適的價格2200元／平方米，再加上信證公司的專業(yè)銷售，所以，一年內(nèi)銷售率達(dá)到90％以上，入住率也達(dá)到近50％，在此基礎(chǔ)上請深圳大學(xué)建筑設(shè)計院規(guī)劃設(shè)計帝苑別墅二期，計有獨(dú)立別墅83套（至今未建），售價3000元／平方米，疊加別墅80套（現(xiàn)已全部建成），銷售均價2000元／平方米。u 提高設(shè)計水平格林度假山莊是由格林集團(tuán)河南省安融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，位置在國家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，航海東路第六大街。在北區(qū)的有家和萬世；美墅、在東區(qū)的有東方今典，頤豐家園、專家公寓、金色年華；在環(huán)內(nèi)的有鳳凰城。 開發(fā)商名稱：河南迎賓花園置業(yè)有限公司 建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代風(fēng)格，平屋頂建筑造型不美，平屋頂有些土氣，地形過于平坦，缺水，缺大的喬木。銷售狀況：已售60余套，目前是停步不前。案名：美墅開發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司位置：北區(qū)北環(huán)路北200米，21世紀(jì)社區(qū)別墅類型：聯(lián)體別墅規(guī)劃占地65畝，82套建筑面積：320－250平方米／套建筑風(fēng)格：歐洲風(fēng)格，坡屋頂價格：均價3000元／平方米交通便利，西鄰鄭花路，東鄰107國道，依傍森林公園（5）案名：頤豐家園開發(fā)商：大宇房地產(chǎn)公司位置：東區(qū)，國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，航海東路北經(jīng)開第一大街別墅類型：原規(guī)劃有獨(dú)立別墅，雙拼和疊加別墅，規(guī)劃占地面積80畝，103套。 開發(fā)商：河南省經(jīng)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、平屋頂二、模仿有余,創(chuàng)新不足建別墅對鄭州來說無論是規(guī)劃設(shè)計還是住用消費(fèi)都還是新鮮的， 明顯的表現(xiàn)有：模防抄襲之陋習(xí)，都缺少本土化的創(chuàng)新，從規(guī)劃來看，多數(shù)項(xiàng)目仍有兵營的“遺跡”，從社區(qū)配套看，未脫公寓類住宅老路．．．．．．開發(fā)商對土地成本，市場承受力多慮了點(diǎn)，而要對住別墅的人文氣氛要求重視不夠，比如小市政的安排，設(shè)施設(shè)備的選擇，產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，本土化問題以及同類產(chǎn)品的差異化等深層次問題，近乎無暇顧及，以至于像我們鄭州這樣標(biāo)準(zhǔn)性的大陸性氣候，冬天較冷，氣溫可低至－12176。以經(jīng)濟(jì)型別墅為主開發(fā)商考慮到目前我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，消費(fèi)人群的實(shí)際承受力，開發(fā)的別墅多以經(jīng)濟(jì)型的別墅即Townhouse 疊加別墅為主，獨(dú)立型豪華別墅為少。別墅銷售并非陽光燦爛從所調(diào)查的十六個別墅區(qū)來看國泰花園（已準(zhǔn)備放棄別墅，建多層），彩虹花園幾乎已肯定死盤，其余的別墅區(qū)也無一清盤，多半是開盤銷售似乎還算可以，但難以形成持續(xù)熱銷，說明別墅的銷售并不樂觀。三、功能定位有誤純別墅要求具備絕對的安全性和嚴(yán)密的私密性，而有的別墅區(qū)卻定位商住兩用，售房代表大講別墅的幾大功能。營銷推廣混同于一般商品房在鄭州的這些別墅樓盤，所采用的營銷推廣無論是售房部的布置，樓書的編排印刷、發(fā)放。工地現(xiàn)場日新月異的變化，景觀的靚麗，工程質(zhì)量的
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