【正文】 期取得的低價土地、低價建材，也是以現(xiàn)實市場價格為基準來計算價格成本的。因城市化發(fā)展原農(nóng)民住房基本上由各級政府統(tǒng)一復建解決，目前住房消費主要還是自住使用，但去年以來外來創(chuàng)業(yè)、大中專就業(yè)生、務工人員購房特別是投資性購房比例開始有一定幅度上升。政務區(qū)的快速建設對房地產(chǎn)投資的影響日益明顯，據(jù)統(tǒng)計，目前政務區(qū)范圍內(nèi)除已在建在銷的國際花都、淺水灣等開發(fā)項目外，還有已經(jīng)或即將動工的房地產(chǎn)項目有丹青花園、恒潤花園、蝴蝶苑、普一華亭等以及翠林苑、匯林閣、翠亭苑、嘉和苑等復建項目，成為合肥市房地產(chǎn)開發(fā)的又一大板塊。 20xx 年前 5 個月新開工面積 萬平方米，已達去年全年新開工面積的 %，其中住宅達去年全年住宅新開工面積的 %。 二、經(jīng)濟運行特點 1．房地產(chǎn)開發(fā)隊伍不斷壯大，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅投資主體地位進一步增強 目前，在合肥市登記備案的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有 579 家，其中一級資質(zhì)企業(yè) 5家，二級資質(zhì)企業(yè) 50 家，三級資質(zhì)企業(yè) 132 家， 四級資質(zhì)企業(yè) 137 家，暫定資質(zhì)企業(yè) 255 家。 20xx 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %；施工面積 萬平方米，同比增長 %；其中新開工面積 萬平方米，同比 增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %；銷售面積 284 萬平方米，同比 增長 %；商品房銷售額 億元，同比增長%。目前合肥在汽車及工程機械、家用電器、 化工等三個支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，技術不斷發(fā)展，在全國同行業(yè)中處于領先的地位。隨著西部大開發(fā)的不斷推進，合肥將成為西電 、西氣、西油東送管線的必經(jīng)之地，同時也將成為滬、蘇、浙商品西輸，生產(chǎn)要素東流的集散地。 這當中，具體途經(jīng)或涉及到本項目所在區(qū)域的鐵路路線就有： 1． 建設合肥 南京快速鐵路，形成合肥 南京 上海的以客運為主的快速鐵路通道，實現(xiàn)合肥的旅客 1小時之內(nèi)到達南京、 個小時之內(nèi)到達上海； 2． 建設合肥 武漢快速鐵路，形成合肥 武漢 成都的以客運為主的快速鐵路通道，實現(xiàn)合肥旅客 2小時左右到達武漢； 3． 建設水家湖 (長豐縣 )蚌埠第二線，并按快速鐵路標準改造合肥 蚌 埠現(xiàn)有鐵路，形成合肥 蚌埠 北京的快速鐵路通道 ； 4． 建設上海至北京客運專線安徽段 (即京滬高速鐵路 )，使滁州、蚌埠、宿州等市直接進入國家快速鐵路通道 ； 5． 改造阜陽 淮南 合肥鐵路、電氣化改造現(xiàn)有京滬鐵路安徽段，提高現(xiàn)有鐵路的運輸能力 。隨著“ 312”國道和“ 206”國道在合肥交匯，合寧、合蕪等高速公路，合銅、合宣高等級公路的興建，與滬、寧、杭和長江流域城市的通達度有較大提高。在科技方面，中國科學院合肥分院是國務院在合肥建立的一個綜合性科研教育基地，光學精密機械研究所、等離子物理研究所、智能機械研究所、固體物理研究所等名揚中外，各類科研機構 200 多 所，有聞名遐邇的合肥國家同步輻射實驗室、火災實驗室等國家重點實驗室，全國最大的直流脈沖機組。從宏觀環(huán)境看，合肥市西北、西南、東南分別被三個風景區(qū)所環(huán)抱：西郊風景區(qū)（蜀 10 山森林公園、董鋪水庫、大房郢水庫保 護區(qū)），西南紫蓬山風景區(qū)、東南巢湖風景區(qū)。然而，合肥又是一個相對年輕的省會城市， 經(jīng)濟和基礎設施都比較薄弱。 9 20xx 年合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 平方米 。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為 億元，增長 %，餐飲業(yè)零售額為 億元，增長 %。 三、固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資高速 增長 。 按照發(fā)展經(jīng)濟學的觀點， 人均 GDP 在 10003000 美元為經(jīng)濟的起飛階段 ，人們的消費 觀念開始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費過渡，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。 第二節(jié) 合肥經(jīng)濟發(fā)展狀況 一、國內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結構 20xx 年合肥市完成生產(chǎn)總值 億元，按可比格價格計算，比上年增長%。尤其是三國時期魏吳在合肥長達 32 年之久的交兵，為合肥留下了逍遙津、教駑臺、三國新城等眾多的三國遺跡。 1952 年成為安徽省會。東晉改汝陰縣。 五、歷史沿革 合肥歷史悠久，自秦置縣，至今已有 2200 多年的歷史。 現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐 3 個縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河 4個區(qū)。 現(xiàn)修編《西湖新城產(chǎn)品策劃報告》，在前期基礎上，進一步對該項目內(nèi)外因素進行挖掘 ,重點就產(chǎn)品定位、市場定位、環(huán)境保護、產(chǎn)品規(guī)劃設計、建筑設計、景觀環(huán)境設計、小區(qū)生活設施配套、基礎設施配套、開發(fā)進程規(guī)劃等相關問題提出合理化建議。 本報告內(nèi)容報告知識產(chǎn)權歸中義集團所有，為機密材料，雙方都不得以其他目的將本材料提供給第三人。 本報告 調(diào)查方法：實地考察、現(xiàn)場咨詢、走訪、資料搜集、抽樣分析、綜合研究等 主要內(nèi)容。 5 第一章 合肥城市宏觀研究 第一節(jié) 合肥概況 一、地理位置 合肥 市 系 安徽省省會 ， 位于安徽省中部， 地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部， 江淮分水嶺南側面，巢湖北岸 ， 是沿江近海的內(nèi)陸城市 。 三、氣候 合肥氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶，氣候溫和，四季分明。秦置合肥縣，屬九江郡。隋初復改合肥縣，為廬州治 6 所。 1988 年轄東市、西市、中市、郊區(qū) 4 區(qū)和長豐、肥東、肥西 3 縣。悠久的歷史，造就了眾多的名人。其中，第一產(chǎn)業(yè)因災減產(chǎn)，實現(xiàn)增加值 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 20xx— 20xx 年合肥市國內(nèi)生產(chǎn)總值情況 7 010020030040050060020xx 20xx 20xx1 0 . 0 0 %1 0 . 5 0 %1 1 . 0 0 %1 1 . 5 0 %1 2 . 0 0 %1 2 . 5 0 %1 3 . 0 0 %1 3 . 5 0 %國民生產(chǎn)總值增長率 二、財政收支及金融情況 20xx 年合肥市實現(xiàn)財政收入 億元，同比增長 20%，其中地方財政收入 億元，比上年增長 %，是 1998 年以來合肥市地方財政收入增長最快的一年。 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，是 “ 九五 ” 以來最高增幅。全年居民消費價格總水平比上年上漲 %。 20xx— 20xx 年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況 620064006600680070007200740076007800800020xx 20xx 20xx0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率 第三節(jié) 區(qū)域地位與作用 一、省會城市 合肥市的首要功能是安徽省省會城市。合肥作為省會城市，而且毗鄰長江三角洲城市群，但在三角洲城市間的競爭中，現(xiàn)狀實力處于劣勢。從主城區(qū)看，環(huán)城公園為第一道綠化環(huán)，它串聯(lián)逍遙津公園、包河公園等；城市二環(huán)為第二道綠環(huán)，也串聯(lián)了瑤海公園、湖濱公園、黃山公園等綠地。全市各類專業(yè)技術人員總數(shù)17 多萬人，居全國同類城市前列。隨著華東第三通道合肥 — 阜陽 — 商丘線路、合（肥）九（江）鐵路的建成通車，寧西鐵路的建設，將使上海經(jīng)合肥至西安一線成為與隴海線平行的東西第二條干線，合肥也將成為三條國家重點干線鐵路的交匯點和輻射五個方向的大型鐵路樞紐。 這幾個項目建成后，合肥將形成六個方向鐵路交匯的重要鐵路樞紐 。 五、發(fā)達制造業(yè)基地合肥制造業(yè)已有一定基礎?？梢灶A見，合肥將成為一個巨型勞動密集型制造業(yè)基地。截至 20xx 年底，全市人均住戶建筑面積近 23 平方米，住房成套率 %，住房自有率達 95%以上。共有房地產(chǎn)開發(fā)項目 443 個 (含代建、擬建 )，其中在外地的開發(fā)項目 32個。這與合肥市的國民經(jīng)濟快速發(fā)展、城市規(guī)劃和建設的引導帶動、城市基礎設施投入空前加大、市場需求能量釋放是分不開的。 3．商品房竣工銷售量大幅增加 歷年來，合肥房產(chǎn)市場上半年房屋竣工面積、商品房交付量與投資量一樣，也較下半年稍低，但 20xx 年淡季不淡，商品房竣工面積 萬平方米，銷售面積占同期竣工面積的 %。 4．房價總體保持穩(wěn)中有升態(tài)勢 20xx 年合肥市房價總體保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。因此合肥市房價在去年快速上漲的基礎上， 20xx 年仍呈上揚趨勢。今年五月底，商品房空置率約為 %，與 03年底相比下降了 個百分點。經(jīng)濟的活躍，收入的增加，有力地支撐了房屋消費需求的日趨旺盛和消費結構的不斷升級。 三、商品住宅市場板塊的劃分及其差異 15 目前合肥房產(chǎn)市場主要分成以下七大板塊： 1．合肥高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 合肥高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地處合肥西部蜀山區(qū)內(nèi)，其東北面為合肥主城區(qū)，東南面為正在規(guī)劃建設中的合肥政務文化新區(qū)，北面有董鋪水庫，西臨蜀山森林公園，總體規(guī)劃面積 40 平方公里，已在 5 平方公里范圍內(nèi)全面實現(xiàn)了“十通一平”；區(qū)內(nèi)建筑現(xiàn)代感強 ，風格諧調(diào)，環(huán)境優(yōu)美，園林綠化別具一格，形成了區(qū)在園中，園在區(qū)中的獨特風貌，分別被省綠化委和市政府授予“花園式開發(fā)區(qū)”稱號。 2） 夢園小區(qū) ：與蜀山森林公園隔湖相望，保留原生態(tài)綠景。 2．合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于合肥市正南方總體規(guī)劃面積 39 平方公里。開發(fā)區(qū)距合肥駱崗機場僅 公里，離全國五大淡水湖之一的巢湖僅６公里。 3．合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū) 合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)位于合肥市東北，距市中心 3 公里。 代表性樓盤包括 —— 1） 長春都市花園 ：位于臨泉路與站西路交叉口，占地面積 66600 平方米，社區(qū)規(guī)模 10 萬平方米，綠化率 42%。怡馨苑 ：位于一環(huán)邊（濉溪東路），北臨眾興路，東與站西路相接，占地 50 畝，總建筑面積 5萬平方米?？偨ㄖ娣e 萬平方米，住宅 萬平方米，綠化率 %。 10） 寶文國際花園 ：位于站前路與站西路交匯處，建筑面積 8000 平方米新型商住社區(qū)，規(guī)劃有會所及空中花園等設施。同時也是市場區(qū)，有長江批發(fā)市場、東方商 城、紅旗建材、華聯(lián)商廈等各類批發(fā)零售市場。 2） 華源國際城 ：地處和平路、當涂路中心，緊鄰華聯(lián)超市，占地 9 萬平方米，建筑面積 12 萬平方米，建有 2 萬平方米的華源國際商城，綠化率達 40%，有 7000 平方米的中心花園。全區(qū)面積 平方公里，人口 萬，是合肥市政治、經(jīng)濟和文化教育的中心。 2）都市清華：位于北一環(huán)路與二環(huán)路之間，處于蒙城路公交四公司的西側，占地約 120 畝，總建筑面積 10 萬平方米。 6） 九華山莊 ：位于美菱大道與九華山路交會處， 2 幢 29層住宅樓， 1 幢 29層賓館綜合樓。該區(qū)人居環(huán)境極佳。 2） 江南書苑 ：位于新蜀山區(qū)的中心地帶 —— 五里墩旁、貴池路邊，由 6 幢多層住宅與 6000 平方米的江南風情園林組成。 代 表性樓盤包括 —— 1） 太寧花園 ：位于東南上風口，距美菱大道約 500 米，占地約 130 畝，總建筑面積約 12 萬平方米，分為紫蘭苑、紫薇苑、紫荊苑三個組團。 5） 世紀陽光花園 ：位于城市上風口，與合工大毗鄰，與馬鞍山路、太湖路、寧國路 、九華山路結合緊密，總建筑面積 56萬平方米，綠化率達 41%。省委、省政府明確提出 ， 要把合肥建成國內(nèi)外重要的制造加工業(yè)基地，國內(nèi)重要的高新技術研究和產(chǎn)業(yè)化基地，國內(nèi)重要的旅游、文化和教育產(chǎn)業(yè)化基地，全省城郊型農(nóng)業(yè)示范基地等 “ 四大基地 ” 和全省投資環(huán)境最 佳、創(chuàng)業(yè)環(huán)境最佳、人居環(huán)境最佳的城市，從宏觀上對合肥經(jīng)濟社會發(fā)展進行了戰(zhàn)略定位，指明了未來發(fā)展方向。經(jīng)濟總量占全省的比重達到16%以上，對周邊地區(qū)輻射更深、帶動更廣，基本形成合肥 經(jīng)濟圈，力爭在全省率先實現(xiàn)全面建設小康社會目標，城區(qū)在全市率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 “ 十一五 ” 時期，三次產(chǎn)業(yè)年均分別增長 5%、 12%、13%，其中 工業(yè)增加值年均增長 12%以上， 20xx 年達到 423 億元左右。城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達到 9400 元和 2800 元左右，年均分別增長 8％和 7％。城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達到 14500 元和 4000 元左右，年均分別增長 9%和 8%左右。 經(jīng)濟全球化 和中國加入 WTO，給合肥的城市發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展機遇和嚴峻挑戰(zhàn)。 到 2020 年，城市人口 450 萬，城市用地 500 平方公里，人均建設用地 125平方米，城鎮(zhèn)化水平 65%左右。重點是打響名人品牌，做好科教文 章；營造省會形象，鑄造江淮精品；利用全省資源，構建旅游網(wǎng)絡。 四、合肥旅游市場概況 1．悠久的歷史文化積淀 合肥自秦置縣，有著 2200 多年的悠久歷史，素有“江南唇齒，淮右襟喉”之稱，名勝古跡眾多，著名的有三國古戰(zhàn)場逍遙津、曹操教練弓弩手的教弩臺、古鐘長鳴的明教寺、環(huán)境優(yōu)美的包公文化園、千年古鎮(zhèn)三河以及李鴻章堂、劉銘傳故居和渡江戰(zhàn)役總前委舊址 瑤崗等 。 3．豐富的旅游資源 合肥市周邊的旅游資源豐富，半徑 300 公里以內(nèi)有黃山、九華山、太平湖、 23 西遞、宏村、天柱山、天堂寨、壽縣古城、明皇陵、