【正文】 配工業(yè)園、“退二進三”工業(yè)園、民營創(chuàng)業(yè)園、浙江創(chuàng)業(yè)園、倉儲物流園、科技產(chǎn)業(yè)園、旅游居住度假區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園等“一區(qū)多園”發(fā)展的格局。與此同時，服務(wù)于現(xiàn)代工業(yè)的文化、教育、旅游等第三產(chǎn)業(yè)也快速興起，各種服務(wù)設(shè)施和功能陸續(xù)形成。 第三節(jié) 區(qū)域 發(fā)展規(guī)劃與環(huán)境規(guī)劃目標(biāo) 合肥雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃文本中確定其總體發(fā)展思路為： 一、依托合肥市現(xiàn)代化大城市建設(shè)發(fā)展格局，結(jié)合退二進三、退城進區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，利用我國目前良好的經(jīng)濟發(fā)展機遇，充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，區(qū)位優(yōu)勢，資源優(yōu)勢，政策優(yōu)勢和服務(wù)優(yōu)勢，使雙鳳經(jīng) 濟開發(fā)區(qū)加速發(fā)展，開拓創(chuàng)新，與時俱進。 三、開發(fā)區(qū)內(nèi)以生產(chǎn)用地為主，配套必要的居住和公用服務(wù)設(shè)施用地，利用地理優(yōu)勢，開發(fā)休閑度假基地，雙鳳大道以西以發(fā)展高檔居住為主，適當(dāng)開發(fā)一些休閑、旅游、觀光項目，工業(yè)用地集中布置在雙鳳大道以東。 總體規(guī)劃文本中還確定以下原則： 一、開發(fā)區(qū)發(fā)展鼓勵和引導(dǎo)型的產(chǎn)業(yè)為： ； 加值產(chǎn)業(yè)； ； 。 二、居住用地分為兩類。結(jié)合大房郢水庫保護區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)境，將此建成一個高檔次和高品位的兼有休閑、度假旅游功能的生活區(qū)。 三、大房郢水庫、 梅沖水庫及滁河干渠的一級保護區(qū)范圍內(nèi)絕對禁止建設(shè)。 四、開發(fā)區(qū)排水實行雨污分流制，均埋設(shè)地下管道。 五、開發(fā)區(qū)污水量為 10 萬 m3/d。經(jīng)處理后再排入板橋河。 七、開發(fā)區(qū)采取集中供熱，以減 少環(huán)境污染，同時也為開發(fā)區(qū)內(nèi)的各建設(shè)項目提供方便。 長豐縣縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃文本中提出： 一、加大雙鳳工業(yè)區(qū)（雙墩鎮(zhèn)）、金嶺工業(yè)區(qū)（三和鄉(xiāng)）的發(fā)展力度，重點突破，以點帶面，迎接合肥、淮南的經(jīng)濟輻射。工業(yè)項目主要布局在雙鳳工業(yè)區(qū)和雙墩鎮(zhèn)，以形成規(guī)模效應(yīng)。 29 第三章 項目基地情況分析 第一節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀 一、地理位置 西湖新城 景觀 居住區(qū) 建于雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的西北部，南至梅沖湖（水庫）南側(cè)壩梗，北至滁河干渠，西至滁河干渠排水渠，東至規(guī)劃一線 。55′—32176。52′—117176。 二、用地規(guī)模 西湖新城 景觀 居住區(qū) 總規(guī)劃范圍 約 5400 畝，其中住宅用地 2911 畝，水利建設(shè)用地約 574 畝，對外道路用地約 50畝，水面約 1667 畝（ 高程以下），其余為綠化用地。江淮分水嶺位于建設(shè)項目的北面，規(guī)劃用地位于洪水位以上，不受洪水威脅。區(qū)內(nèi)地質(zhì)為第三紀(jì)紅砂巖， 埋深 10— 15m， 上覆粘土層較厚，地基承載力 在 — ，無明顯地下河道，無地質(zhì)斷層。 四、項目建設(shè)外部條件 30 1．對外交通 項目所處區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利。合六高速合肥段同滬蓉高速合肥段的圍合，形成一個全新的外三環(huán)，項目所處的北三環(huán)將進一步加強了項目所在區(qū)域同外部的聯(lián)系；淮南鐵路貫穿開發(fā)區(qū)南北，區(qū)內(nèi)有三條鐵路線，東臨合肥火車站，連通京廣、京滬、京九、隴海、寧西五大鐵路干線及擬建的滬蓉高速鐵路，客貨運輸可達全國各地。 2．供電 本項目電源 由雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)變電所提供，區(qū)內(nèi)已興建 35kV 變電所 2座及110 kV 變電所 1 座 ,電力供應(yīng)充裕。 4．供熱 西湖新城景觀居住區(qū)規(guī)劃集中供熱，熱源來自雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)集中供熱系統(tǒng)，該系統(tǒng)熱源為合肥電廠熱電車間。煤制氣使用合肥市氣源廠的人工燃氣，現(xiàn)狀煤氣管道已由榮事達大道接入 。西湖新城景觀居住區(qū)建成后的氣源由合肥市城市天然氣管網(wǎng)門站調(diào)壓后供應(yīng)，通過榮事達大道天然氣主干管接入。 五、周邊環(huán)境 雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于合肥的北門，在合肥北二環(huán)、北三環(huán)之間，規(guī)劃面積25 平方公里，距市政府廣場 8公里，距合肥新火車站 8 公里，距駱崗機場 18 公里。截至 20xx 年底，已開發(fā) 平方公里，實現(xiàn)水、電、路、通訊等“六通一平”。 開發(fā)區(qū)優(yōu)越的位置、優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)惠的政策和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引了浙江鴻路鋼結(jié)構(gòu)、天風(fēng)塑業(yè)、固力發(fā)電器和金誠玻璃鋼、超藝彩印、雙輪集團、豐大集團等一批大企業(yè)，初步形成了制造加工業(yè)、電子及通訊、包裝印刷業(yè)、食品加工 業(yè)四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)，形成了汽配工業(yè)園、“退二進三”工業(yè)園、民營創(chuàng)業(yè)園、浙江創(chuàng)業(yè)園、倉儲物流業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)園、旅游居住度假區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園等“一區(qū)多園”發(fā)展的格局。與此同時，服務(wù)于現(xiàn)代工業(yè)的文化、教育、旅游等第三產(chǎn)業(yè)也快速興起，各種服務(wù)設(shè)施和功能陸續(xù)建成。 地塊內(nèi)的水面面積占整個地塊面積的 %，水面對地塊內(nèi)的 空氣起到了很好的凈化作用；地塊內(nèi)無重工業(yè)等污染型工業(yè)，基本無工業(yè)污染；地塊內(nèi)植被豐富，有一定的空氣凈化效果；地塊內(nèi)的空氣質(zhì)量優(yōu)良。其中風(fēng)蝕揚塵為主要的空氣污染源。項目的噪音污染度低。 設(shè)備噪音級別見下表： 設(shè)備名稱 聲級 /距離 [dB(A)/m] 聲功率級 LWA [dB(A)] 指向性 195 翻斗車 190 翻斗車 ZL—90裝載機 75 馬力推土機 日產(chǎn) D80A 推土機 UB1232 挖掘機 84/5 無 Wy挖掘機 60P45C3 噸打樁機 有較明顯指向性，最大相差 8dB 噸打樁機 104/15 136 有較明顯指向性，最大相差 8dB 噸打樁機 96/15 有較明顯指向性，最大相差 4dB Py160A 平地機 移動式空壓機 92/3 無 33 風(fēng)鎬 16 噸汽車吊車 混凝土攪拌機 振搗棒 50mm 87/2 101 無 電鋸 103/1 111 無 砂輪鋸 切割機 88/1 96 無 3．衛(wèi)生狀況 地塊內(nèi)無垃圾清理、處理系統(tǒng)，主要的衛(wèi)生污染為生活垃圾污染，由于居住人口數(shù)量比較小，因此，污染狀況并不嚴重。 4．社會治安狀況 地塊周邊居民以農(nóng)民和外來務(wù)工者為主，整體文化素質(zhì)一般。 二、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) A區(qū) B區(qū) C區(qū) D 區(qū) 主要功能 生態(tài)培育區(qū) 住宅開發(fā)區(qū) 住宅開發(fā)區(qū) 住宅開發(fā)與生態(tài)培育區(qū) 34 住宅用地比例（ %） 適量 ≤ 60 ≤ 60 ≤ 50 公共綠地比例（ %） ≥ 12 ≥ 15 ≥ 20 人均公共綠地（ m2/人） ≥ ≥ ≥ 綠地率（ %） ≥ 50 ≥ 40 ≥ 40 ≥ 40 建筑密度（ %） ≤ 25 ≤ 35 ≤ 30 ≤ 20 建筑層數(shù) 以 2 層為主，局部 4層 空間設(shè)計確定 空間設(shè)計確定 容積率 ≤ ≤ ≤ ≤ 停車位（位 /戶） ≥ 1 ≥ ≥ ≥ 開發(fā)界限 退水庫≥ 50m、退鳳棲路≥ 3m 退鳳棲路≥ 3m 退鳳棲路和 L道路≥ 3m 沿 等高線的綠化隔離帶≥50m 注：退水庫距離是指退梅沖水庫 等高線的距離；梅沖水庫 等高線以下嚴格限制人的活動；退道路的距離是指退道路綠線的距離。學(xué)生規(guī)模（生）：≥ 8%的居住人口；用地規(guī)模： 36班≥ ， 48班≥ ；服務(wù)半徑≤ 1000m；學(xué)校設(shè) 300m 以上環(huán)形跑道一個。學(xué)生規(guī)模（生）：≥ 8%的居住人口；用地規(guī)模： 24班≥ ， 36 班≥ ；服務(wù)半徑≤ 500m；設(shè)有 60m 直跑道一個。 四、用地功能 居住小區(qū)應(yīng)配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施，如商業(yè)服務(wù)用房、物管用房、中小學(xué)、幼兒園、車庫、變電室等設(shè)施。 春季（ 3— 5 月）：冷暖氣團活動頻繁，天氣多變風(fēng)雨較多。 秋季（ 9— 11 月）：雨水少，日夜溫差大，秋高氣爽。 二、氣候要素 1．溫度 本區(qū)多年平均氣溫約 ℃左右，夏季最高氣溫在 30℃ — 38℃之間，極端最高氣溫 41℃。 2．降水 本區(qū)多年平均降水量 ㎜ ，年最大降水量 ㎜ ，年最小降水量 ㎜ （ 1978 年），降水量年內(nèi)分配不均，其中 6— 8 月份降水量最多，約為全年的 42%。歷年年平均蒸發(fā)量為 ㎜ 。 4．主導(dǎo)風(fēng)向 本區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向為東北偏東（ ENE）風(fēng)，夏季多東南（ SE）風(fēng)和南（ S）風(fēng)，冬季多東北（ NE）風(fēng)和西北（ NW）風(fēng)。 三、自然災(zāi)害 36 1．水災(zāi) 區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分，地勢總體西北高、東南低，地面高程約在 40— 50m 之間，局部起伏較大。 2．地震 本區(qū)在大地構(gòu)造上屬于郯廬深斷裂帶，區(qū)域內(nèi)經(jīng)歷多次構(gòu)造運動，具有極為復(fù)雜的地質(zhì)構(gòu)造構(gòu)局，斷裂構(gòu)造較為發(fā)育，各類方向斷層在合肥市附近交匯，具有較大的活動性。規(guī)劃區(qū)屬于中等地震活動區(qū)，歷史上沒有發(fā)生過大的地震災(zāi)害，工程設(shè)計按地震烈度七級設(shè)防。長豐縣作為國家級的貧困縣，經(jīng)濟發(fā)展相對合肥其他區(qū)域較為滯后，房地產(chǎn)開發(fā)及旅游資源的開發(fā)尚處于起步階段。 在過去的許多年里，該區(qū)域價值一直未得到充分發(fā)掘與利用，也使得合肥城市化格局形成下重上輕一邊倒的畸形發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展城北、長豐縣已成為合肥城市化進程中一道不可逾越的障礙。 旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)到一定時期的產(chǎn)物，是在城市中心及周邊用地條 件較好的土地已基本開發(fā)完畢后，地產(chǎn)開發(fā)向遠郊區(qū)發(fā)展大趨勢的一種表現(xiàn)。 這一類地產(chǎn)的開發(fā)和一般樓盤有所不同，表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動力因素，即社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟效益： 首先，由于項目位于風(fēng)景區(qū) （包括保護性水域） 周圍，受到政府嚴格的規(guī)劃控制，因而規(guī)劃目標(biāo)要體現(xiàn)社會效益； 其次，由于生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，因而保護和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導(dǎo)因素； 38 最后則是 區(qū)域及 發(fā)展商 的經(jīng)濟 利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益 ，并對周邊區(qū)域形成輻射帶動作用 。 下面，我們將對項目綜合環(huán)境進行梳理分析，以尋求項目開發(fā)定位的利益支撐點。該模式能有效解決生態(tài)平衡與經(jīng)濟效益間的利益沖突，即將原始生態(tài)資源在不破壞其系統(tǒng)平衡的基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘其經(jīng)濟效益，使其成為一個具有良好內(nèi)部調(diào)節(jié)功能及外部輻射功能的新型聚落，其聚變所產(chǎn)生的社會效益是明顯的。本項目所在區(qū)域正好位于長豐與合肥中心城區(qū)的銜接帶，是長豐縣對接合肥大都市經(jīng)濟圈、實現(xiàn)經(jīng)濟起飛的橋頭堡。 2．合肥城市化黃金北極 39 根據(jù)合肥市最新一輪城市規(guī)劃，發(fā)展重點區(qū)域是西南向的城市新區(qū)及東向的老工業(yè)基地，北面卻由于歷史原因被放在了任其自生自滅的尷尬境地，一直沒有得到大力發(fā)展，也未得到有效的重視。其實，合肥的城市規(guī)劃也沒有去刻意改變這一歷史格局，只是在不斷進行優(yōu)化和資源平衡，仍沿襲了同心圓的發(fā)展模式。各組團均具有自己的特色和核心產(chǎn)業(yè)，區(qū)域間相互依托，能有效合理分配城市配套等公共資源，同時又能充分享用護城河內(nèi)老城區(qū)這一核 心資源。在合肥行政區(qū)劃的下屬三縣中（肥東、肥西、長豐），長豐縣一直基礎(chǔ)底子較弱（為國家級貧困縣），肥東、肥西均借助靠近合肥主城區(qū)的地理優(yōu)勢，在城市化進程及產(chǎn)業(yè)合理分工中分得了一杯羹，逐步融入合肥大都市經(jīng)濟圈，與主城區(qū)的經(jīng)濟差距也在一步步縮小。根據(jù)“木桶”理論，長豐縣就相當(dāng)于木桶上最短的“木板”，根 據(jù)合肥目前的發(fā)展現(xiàn)狀，在某種意義上可以這樣說，合肥市綜合實力的進步將取決于城北乃至長豐的發(fā)展。 二、區(qū)域分析 目前 合肥 缺少“旅居復(fù)合型家庭休閑式”的公共旅游設(shè)施。 40 近年來合肥房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，雖在生 態(tài)自然景觀的開發(fā)方面也作了有益的嘗試（比如依山環(huán)湖一帶），但其開發(fā)模式的不徹底（要么純居住，要么純旅游度假，沒有將居住與旅游度假結(jié)合起來，形成旅居復(fù)合開發(fā)模式）、開發(fā)規(guī)模上的小投入，使得合肥市場上可居可游的生態(tài)自然景觀資源存在很大的市場空白。這同時還意味著人們的居住消費習(xí)慣已經(jīng)由傳 統(tǒng)的居家實用型向現(xiàn)代的舒適享受型轉(zhuǎn)變， 旅居復(fù)合型的生態(tài)自然房產(chǎn)的開發(fā)將成為未來的一大發(fā)展趨勢。 三、地塊分析 西湖新城項目所在地塊緊緊依托 梅沖湖及 雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，區(qū)域原始地形地貌保持良好，具有較好的生態(tài)自然資源可供利用和較完備的產(chǎn)業(yè)鏈可供支撐。 1．豐富的自然生態(tài)資源 區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分。 2．四通八達的交通網(wǎng)絡(luò) 項目所處區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利?；茨翔F路貫穿開發(fā)區(qū)南北，區(qū)內(nèi)有三條鐵路線，東臨合肥火車站，連通京廣、京滬、京九、隴海、寧西五大鐵路干線及擬建的滬蓉高速鐵路，客貨運輸可達全國 各地。 四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)為其生態(tài)旅游資源的開發(fā)利用提供了廣闊的市場依托，使其市場可逐步拓展到全市、全省乃至整個華東地區(qū)。 雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于合肥的北門，在合肥北二環(huán)、北三環(huán)之間，規(guī)劃面積25 平方公里，距市政府廣場 8公里，距合肥新火車站 8 公里，距駱崗機場 18 公里。截至目前，已開發(fā) 平方公里，實現(xiàn)水、電、路、通訊等 “ 六通一平 ” 。開發(fā)區(qū)優(yōu)越的位置、優(yōu)良的環(huán)境、優(yōu)惠的政策和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引了浙江鴻路鋼結(jié)構(gòu)、天風(fēng)塑業(yè)、固力發(fā)電器和金誠玻璃鋼、 超藝彩印、安徽雙輪集團、豐大集團等一批大企業(yè)，初步形成了制造加工業(yè)、電子及通訊、包裝印刷業(yè)、食品加工四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)，形成了汽配工業(yè)園、 “ 退二進三 ” 工業(yè)園、民營創(chuàng)業(yè)園、浙江創(chuàng)業(yè)園、倉儲物流園、科技產(chǎn)業(yè)園、旅游居住度假區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園等 “ 一區(qū)多園 ” 發(fā)展的格局。 4．規(guī)?；膮^(qū)域旅游市場 項目所在區(qū)域 位于大房郢水庫與滁河干渠之 間，水源充裕，土壤肥沃，崗沖交錯，地理條件獨特。與此同時，服務(wù)于現(xiàn)代工業(yè)的文化、教育、旅游等第三產(chǎn)