【正文】 部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋；房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。當事人約定采取書面形式的，應(yīng)當采取書面形式”?！稐l例》實施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。第一篇：房屋買賣合同糾紛的分析和思考房屋買賣合同糾紛的分析和思考房屋買賣在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對合同效力的認定，筆者據(jù)此談點看法。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發(fā)布實施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同??”。但對究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。故在此種情形下，合同也能成立。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)”。而這些責任與合同密切相關(guān)，履行這些責任既是合同一方當事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對方開始履行合同的基礎(chǔ)保障?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準。最終，經(jīng)法院主持調(diào)解，甲房地產(chǎn)公司向王某退還了2萬元款項。上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買賣糾紛一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881號民事判決，向本院提起上訴。2007年農(nóng)歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司。2007年4月期間被告在原告未明確表示放棄購買該房屋的情況下將該房售于案外人張興財，并向其交付了該房鑰匙。原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，屬有效合同。??”的約定，被告應(yīng)先將房屋鑰匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時在芙蓉新城辦理交接房手續(xù)，導(dǎo)致被告無法及時向原告交付房屋鑰匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未違反合同約定，不構(gòu)成違約。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決：一、解除2007年2月16日原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》；二、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮返還購房定金20000元及支付違約金30000元，共計人民幣50000元；三、。上訴人于是自己湊錢交清購房款。請求二審法院依法撤銷原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬元，一、。原審判決認定事實清楚，處理正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。對剩余購房款雙方約定鑰匙交付后付清。原審判決認定事實清楚，適用法律及處理正確。審判長徐軍審判員傅忠代理審判員鄭小兵二○○八年一月三十一日書記員黃中林第四篇：房屋買賣合同糾紛（房屋買賣合同糾紛）民事起訴狀（樣本）原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯(lián)系電話；被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯(lián)系電話；訴訟請求：一、請求貴院判令被告繼續(xù)履行合同，并限期被告無條件交付原告之房屋合法手續(xù)。四、請求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)延期帶來的損失元。原告于200年月日與被告簽署了《商品房的買賣合同》，原告購買被告開發(fā)的紅橋區(qū)咸陽路南端東側(cè)龍悅花園樓門號商品房一套。根據(jù)合同第三條約定，該商品房應(yīng)于2007年10月31日前驗收合格并交付使用，但由于被告沒有依照《天津市商品房管理條例》合法取得《住宅商品房準許交付使用證》，導(dǎo)致至今2008年月日，原告不能合法入住。參照“天津市國土資源和房屋管理局”《關(guān)于發(fā)布2008年房屋租賃市場指導(dǎo)租金的通知》中《紅橋區(qū)2008年住宅房屋指導(dǎo)租金》0605邵公莊新區(qū)22元／月／建筑平方米，以此為依據(jù)要求增加違約金數(shù)額。證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住址此致人民法院附：一、本訴狀副本份（按被告人人數(shù)提交）；二、證據(jù)份。協(xié)議約定：由原告在2008年1月份自行支付給被告部分房款152000元用于被告辦理房地產(chǎn)提前還貸、解抵押手續(xù)，被告于當月（2008年1月）提前還貸、解抵押；被告在解抵押完畢后，需立即將房產(chǎn)證原件等房產(chǎn)轉(zhuǎn)移所需材料交給丙方（即補充協(xié)議見證方)用于辦理產(chǎn)權(quán)登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；剩余部分房款30000元由原告于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記當天支付給被告。原告多次找被告要求其配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但被告一直推脫不與配合。在未得到尚女士同意的情況下，原房主起訴了尚女士。合同簽訂后，當事雙方簽名并按了手印，同時該村村委負責人藍某也作為證明人簽名捺印。據(jù)此，錢某的老伴兒孫女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此舉遭到了尚女士的反對。雙方之間的房屋買賣行為，也沒有損害國家利益和集體利益。拿到一審判決后，孫女士當即表示不服，并向青島市中級人民法院提起了上訴。同時，在2005年 7月 27日，被上訴人向青島市中院主審法官提出申請，要求對當初所購買的房屋進行評估。同時，二審法院認為，上訴人孫女士作為宅基地的使用人，明知道轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地是非法行為，卻與被上訴人尚女士簽訂了